广州番禺万博CBD商圈超200亿旧改巨无霸有变！南村镇里仁洞村规划这样改！
里仁洞村有着番禺淘宝第一村之称，其更新改造备受关注。近日，《番禺区南村镇里仁洞村城市更新单元详细规划优化》在市规划和自然资源局网站上进行公示，其中提出，取消番禺大道(里仁洞段)综合提升工程，并优化为人行天桥方案，优化后里仁洞村改造范围内总建筑面积391.48万平方米，较原规划减少13.76万平方米。
原规划提出建设“万博公园”
里仁洞村位于番禺区南村镇，北临长隆旅游度假区、万博商务区，东接积光工业园，南靠富豪山庄，西邻新光快速路和金山湖公园，拟优化用地总面积为174.35 公顷。里仁洞村聚集了600多家网店，从业人员超越3万人，有番禺淘宝第一村之称。
原规划的万博公园效果图
2020年9月，《番禺区南村镇里仁洞村城市更新单元详细规划》在广州市规委会城市更新专业委员会上获得通过，其中提出，里仁洞村更新的定位是：以科创时尚、商务办公、生态居住为主导功能的时尚产业高地、多元包容的活力城区。规划提出要在番禺大道上方“加盖”，建设“万博公园”，以廊桥系统连接长隆、万博、里仁洞三大组团，打造中国第一条高线公园。此外，由245米标志性塔楼组团与万博公园共同打造国际级城市地标，番禺大道南入口通过标志性双塔与万博公园相呼应，塑造通往里仁洞的南门户形象。
本次进行公示的规划优化，在建设规模、用地性质、用地布局、用地边界、容积率、建筑高度和公共服务设施设置等诸多方面进行了优化。
根据里仁洞村改造项目优化方案，取消番禺大道(里仁洞段)综合提升工程，并优化为人行天桥方案，优化后里仁洞村改造范围内总建筑面积391.48万平方米，较原规划减少13.76万平方米。其中，融资住宅减少4.1万平方米，融资商业减少9.66万平方米。规划毛容积率为2.39。
居住用地平均容积率由4.4降至4.3
结合城市设计优化方案，对地块5、8、12、27用地及相关指标进行优化调整。其中：地块8用地性质由R2调整为R2/B1/B2，地块12用地性质由B1/B2地块调整为B1/B2/R2。
本次拟优化规划草案示意图
地块5、8、12、27建设量通过置换后，复建部分总计容面积、用地面积维持不变。
结合现行土地利用总体规划，对地块10、11、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、30、31、32、33、34用地边界线及相关指标进行优化，其中地块17、18、31不涉及指标调整。
结合地块建设量的调整，将地块21、23合并，地块21用地面积由7522平方米调整为12063平方米，容积率由8.98调整为8.42，其他规划指标相应调整。
容积率优化方面，结合建设量核减情况、用地方案调整情况、优化后的城市空间形态，优化片区容积率。优化后，居住用地平均容积率由4.4降至4.3，商业商务用地平均容积率由8.2降至7.4。其中:
居住地块1、2、5、8、24、26容积率由4.5、4.56、 4.46、4.46、 4.46、 4.46、 2.12 分别调整为3.81、4.3、4.36、 4.63、 4.47、 4.36、 2.92。
商业商务地块10、12、13、20、21容积率由8.9、8.99、 8.99、 8.99、 8.98 分别调整为5.79、7.77、 8.44、 8.44、 8.42。
商办建筑高度控制在245米以内
建筑高度控制优化方面，取消番禺大道上盖平台后，开敞空间发生变化，根据城市设计方案，对商办及居住建筑高度进行优化，商办建筑高度控制在245米以内，居住建筑控制在120米以内。其中:地块8、10、12、20、21建筑限高由120米、245米、 200米、 245米、 200米分别调整为150米、190米、 220米、 230米、190米。
公共服务及市政设施优化方面，根据核减的建设量，本次更新单元改造范围内配套设施服务人口由7.70万人核减为7.58万人，相应的公共设施建筑面积由46.71万平方米调整为45.76万平方米，公共设施由312处调整为346处，符合广州市城乡规划技术规定要求。规划优化后占住宅总建设量的比例由16.47%提高到16.55%，有力地补齐了区域公共服务设施配套短板，极大提升了万博片区公共服务设施服务水平。
其中，面向居住片区人群的公共设施建筑面积由39.63万平方米调整为39.22万平方米，占住宅总建筑面积( 236.94万平方米) 的16.55%。
面向产业(商业服务业)片区的公共设施建筑面积由7.08万平方米调整为6.54万平方米，占产业总建筑面积( 108.78万平方米)的6%。同时根据项目实际需求优化地块产业配套设施类型。
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