地铁、有轨、快速干道...广州黄埔、花都这些板块居住格局有变，交通再升级！

《广州市轨道交通线网规划（2018-2035年）》于8月2日公示，同时《花都区“十四五”时期交通物流融合发展规划》的解读也正式出台。随着轨道交通、快速路路网建设等的快速发展，一些板块的通勤时间大大缩短，也对居住格局产生深远影响。

可以预见，未来5年，相关区域的公共交通规划将不断完善，人们的置业选择更多了。

黄埔

近日，黄埔区发布了关于《黄埔区、广州开发区“十四五”公共交通专项规划》（下称“《规划》”）公众意见的公示。规划期限主要为2021-2025年，适当考虑远期发展，展望至2035年。规划披露了37号线、6号线东延线、28号线、23号线共4条地铁线的新动态。

从目前的通勤格局来看，黄埔区承担市内交通的轨道方式主要为地铁和有轨电车，梳理黄埔目前的地铁线路，已通车运营的有6条，分别为5号线、6号线二期、13号线、14号线支线、21号线和4号线（其官洲站位于生物岛内），区内通车地铁线路共计约73公里，站点34座（换乘站重复计算）。 

规划4条新地铁

科学城、鱼珠板块将受惠

根据《黄埔区交通体系建设“十四五”专项规划》，区域交通层面要实现60分钟可达大湾区的主要城市，30分钟可达白云机场、广州南站、广州东站等主要的交通枢纽，30分钟可达广州市中心。乘坐快速公交专线或者轨道交通可以实现：45分钟可达白云机场、广州南站、广州东站等主要的交通枢纽，45分钟可达广州市中心。

值得高兴的是，《广州市轨道交通线网规划（2018-2035年）》于2022年8月2日在广州市规划和自然资源局网站公示，黄埔已经纳入《广州市轨道交通第三期建设规划》（2017-2023年）的线路一共4条（在建）。而早前规划显示，“十四五”期间黄埔还有4条线路在推进：高速地铁28号线、地铁37号线（良口-广州东站）、6号线东延线以及地铁23号线。

可以看到，未来的交通规划里，知识城将成为黄埔的交通枢纽，地位将愈发凸显。37号线从广州东到韶关的良口（新丰），是整个黄埔少有的能贯穿全区南北的核心干线，打通了整个黄埔的“内循环”。据悉，37号线为时速160公里的高速地铁，知识城佛塱村站到天河广州东站的通勤时间将大大缩短。

地铁28号线则是横跨佛山、广州及东莞的城际快线，时速160公里，串联千灯湖、琶洲、鱼珠等板块。通车后，鱼珠板块将正式搭上这条城际高速发展的列车。

相关规划还建议对地铁23号线（赤沙滘-新塘大道）进行前期研究和策划。23号线途经黄埔火村、萝岗片区，相当于拉近了黄埔科学城与海珠、天河的距离。这条线经过奥体南路，填补了天河奥体片区轨道交通的空白。

算上正在建设的4条线路，黄埔有8条地铁线在推进，这预示着黄埔整体的交通水平将更上一层楼。目前，科学城板块、知识城片区内不少项目推出改善型产品，随着交通通达性的提升，预计受众面将更广。而黄埔临港片区主要以城市更新项目为主，是区域供应的主力。

计划新增2条有轨电车

知识城、科学城片区联系将更紧密

除了地铁，黄埔还将新建2条有轨电车、新增及调整多条公交线路，以达到通勤时间不超过30分钟的目标。

目前，黄埔已经开通有轨电车1号线，未来将继续推进有轨电车1号线东延工程立项审批事项。有轨电车2号线正在建设中，预计2023年开通。有轨电车5号线也正在规划中，主要联系黄埔区南北知识城和科学城两大重要片区。

不过值得关注的是，近年来，黄埔区建设了很多大型居住社区和商业中心，形成了新的客流集散地，未来5年的客流聚集程度将更加迅速。对于置业片区的选择，需要更加关注公共交通的配置。

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黄埔区内6大站点有多条线路交汇，如《规划》方案示意图所示，黄埔客运港、黄埔站、萝岗、长平、永和、石化6个站点，均有多条线路交汇。

花都

近日，《花都区“十四五”时期交通物流融合发展规划》的解读正式出台，从海陆空多个层面分析了花都未来交通物流融合发展等方面，展示了花都区未来的新面貌。通过地铁、干道快速化等项目的推进，预计未来花都进市区的通行时间将缩短一半以上。

双枢纽加持 居民通行将无缝衔接

目前，在花都居住的群体依然以在花都本地生活和工作的群体为主。近十年，花都的常住人口增幅达到70万，在广州市内排在第三。在年龄结构上，花都的少儿人口比重提高了4.52%，劳动适龄人口占比73.87%，保持较高水平。花都的房地产市场也比较稳定。根据网易房产2022年7月份根据监控阳光家缘的统计，花都区7月一手住宅共网签了554套，在广州11区中处于第5位，显示其房地产市场发展的平稳性。

花都区在售一手住宅项目并不算太多。根据广州房天下的统计，目前花都主要在售楼盘大约有62个，山前大道、汽车城板块、新机场板块和花都区府板块等片区是项目的主要集中地，以两房至四房产品为主，其中紧凑三房和四房占大多数。

目前在花都，居民可以通过地铁9号线及3号线快速接入市中心。随着地铁18号线、22号线逐渐完工，“一横四纵”的地铁格局让花都市民出行更加便利。

除了地铁外，花都的干道快速化也在夜以继日地推进中，建成后预计可将目前进市中心区通行时间缩短一半以上，双枢纽加持更可以让居民出市、出省、出国通行都无缝衔接。

汽车城、北站新城等板块利好较大

从《花都区“十四五”时期交通物流融合发展规划》不难看出，随着城市发展，花都区的发展定位和空间结构发生了变化。《花都区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》提出，以“双区” 建设、“双城”联动为战略引领，充分发挥空港、铁路港“双港辐射”，加快打造空铁融合发展示范区。

随着未来机场枢纽集疏运系统的逐渐完善，城市轨道和城际轨道网络的日益成熟，以及未来高铁线路的接入，枢纽客流的集散方式将逐步由现状的小汽车+机场大巴为主的模式向城市轨道+城际高铁为主导的模式转变。这无疑让花都区向宜居方向有了更大的迈进。

而该融合发展规划目前来看将主要对汽车城板块、北站新城、新机场板块和花都核心区花都区府板块的利好较大。不过，这些板块目前在售一手住宅并不算多，北站新城一带主要有金科·博悦湾，以紧凑三房、四房为主，而其余住宅则以二手市场为主，比如汽车城板块的保利城，以较为舒适的三房四房为主，挂牌单价主要在“1”字头。写字楼方面则主要有保利国际金融中心（花都），临近9号线站点，单价同样在“1”字头。新机场板块则比较少住宅产品，目前多是二手写字楼和公寓产品。

点评

通勤时间缩短 改善置业版图扩大

可以看到，周边区域除了刚需产品，也有更多的改善型产品推出。中心区稀缺的叠墅、合院产品，在这些区域入市门槛更低。

更多地铁线路的启用，快速路的连接，将使得一些周边区域能快速通连中心区。这也意味着，在考虑改善型置业时，可以将眼光放得更远一些，具有山水资源等好环境，入市门槛更低，同时拥有快速通行交通配置的板块和区域，也可以纳入考虑。同时，需要提醒的是，对公共交通通行比较依赖的，置业时不妨多关注一下区域的公共交通配置，尤其是人口密度较高、新建小区比较集中的片区。

以花都为例，近期欲在花都置业，且需要以地铁为主要出行交通工具的买家，建议先实地走访项目和地铁站点的距离，也可以考虑部分离地铁站点较近的二手项目。而长期来看，花都未来将会有更多的地铁线路和站点，但尚需等待时间，买家应根据自己的需求做好这方面的选择。

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