广州科学城云埔楼市大血洗？黄埔挂牌巨无霸商住地！

羊城纵览 2023-10-02

5月19日，广州公共资源交易中心挂出黄埔科学城板块一宗巨无霸商住地。5777元/㎡起拍！（该地块更多详细信息，请点击旧文：公园、住宅、学校...广深高速萝岗立交改造方案官宣！天河兰亭盛荟和增城公园上城有了新伙伴！）

地块名称为黄埔区开创大道与广深高速连接处YP-P-3地块，占地面积近18.9万㎡，计容总建面超50万㎡，起拍总价28.9亿元，折算楼面价5777元/㎡。

地块位于开创大道与广深高速连接处，也就是萝岗立交附近，用地性质是二类居住用地、商务用地兼容商业用地，还包含一宗中小学用地。地块将于6月19日开始竞拍。

地块出让要求

根据竞拍条件，中小学用地（AG0219043地块）将规模不少于24班的小学，此外还需配建一所18班幼儿园。

根据《广州市城市总体规划（2011-2020 年）》，地块总用地红线范围内有39687平方米涉及限建区，其中，商业用地5100平方米，居住用地18710平方米，环卫用地356平方米。

在竟配建方面，还需建设38665平方米的政策性住房，由黄埔区住房保障服务中心按照3500元/平方米的价格回购。

据分析，地块起拍楼面价虽然低至5700元/㎡，但需要满足的条件可真不少，首先竞买人需承担广深高速萝岗立交改造工程相关费用，主要建设内容包含改造互通立交范围内主线相关工程（含拆除、新建桥梁）与新建辅道、匝道、隔音降噪上盖结构等，并同步建设必要的交通工程和沿线设施。

其次，需要花费6442万元配建市政道路，还需配建萝岗立交改造项目上盖景观工程，造价预估2261.7万元，建设内容包括园林景观、绿化种植、给水排水、电气照明工程等，建设标准为公益性城市公园，总建设面积71800平方米，建成后无偿移交至区住建局。

值得一提的是，地块还有点不利因素，因为地块就在广深高速公路、开创大道交汇处，为避免高速路及互通立交产生的噪音及粉尘对开发用地及周边区域造成不良影响，地块上的住宅项目与道路需预留足够缓冲空间，住宅开发主体需落实相关隔音降噪措施，降低道路噪声对居民生活的影响。

日后拿地房企在开发售卖时，也许要落实告知责任，在销售合同中增加购房者接受安装通风隔声窗的噪声防治措施的条款内容，并明确购房者已知晓且接受有关环保措施。

地块最高限制地价为332712万元，折算楼面价为6644元/㎡，地块采取“限地价+摇号”方式出让。

地块虽然位于科学城板块，但靠近高速，交通便捷的同时，也要忍受噪音等不利因素影响，又需配建学校和负责多项政府工程建设，其实造价不低，去到摇号的可能性极小。

周边新盘较多，如时代天韵（黄埔）、时代天境（黄埔）、龙湖首开·云峰原著、绿地杉禾田晶舍、合生中央城、品秀星樾TOD、保利锦上等，洋房价格在3.5-5.5万元/㎡，以80-110三至四房户型为主流，偏刚需、刚改。

二手方面有万科金色梦想、中海誉城、越秀岭南雅筑、万科东荟城、保利爱特城等，挂牌价在2.7-4.1万元/㎡。

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