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房地产税立法势在必行 家庭资产配置多元化与时俱进
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内容摘要
一、我国房地产税的立法进程
二、房产税对个人住房征税开始试点
三、房地产税的立法的社会背景
1.增加地方财政收入的需求
2.社会公平与分配调整的需求
3.房住不炒原则的体现
四、房地产税所涉问题的初步探讨
1.70年土地使用权与房产税之间如何协调
2.小产权房怎么如何征收房产税
3.个人住房信息如何统计
4.房屋价值如何合理评估
五、房地产税对高净值人士的影响
1.对家庭配置房产需求的影响
2.对传承规划现金流安排的影响
3.对家庭接受多元化资产配置的影响
2020年5月18日，中共中央、国务院发布了《中共中央 国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，其中明确提到：“稳妥推进房地产税立法。”这使得房产税立法问题再次进入大众视野。
壹
我国房地产税的立法进程
首先来区分一下房地产税和房产税。房产税是指以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房地产税是指以房地产为征收对象，覆盖房产税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税四大税种。从房产税到房地产税，我国的立法进程如下：
1950年，房产税成为全国开征的独立税种；
1984年，拆分为房产税和城镇土地使用税；
1986年，颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，成为目前房产税的征收依据；
2003年，十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，推进房地产税改革一直备受关注；
2011年1月，为正确引导居民住房消费，国家修订《房产税暂行条例》，规定对于房产的产权所有人开征房产税，但是以下情况可以免纳房产税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；（4）个人所有非营业用的房产；（5）经财政部批准免税的其他房产。其中第四项“个人所有非营业用的房产”属于免纳房产税就是我们理解的个人不缴房产税的直接依据。
2015年两会，房地产税法被正式纳入十二届全国人大常委会立法规划。（从这个时候开始，房产税表述为“房地产税”）
2017年11月，房地产税改革确立了“立法先行、充分授权、分步推进”逐步建立完善的现代房地产税制度的基本原则。
2018年，房地产税立法工作列入五年立法规划，法律草案正在草拟中。
贰
房产税对个人住房征税开始试点
2011年1月28日，上海和重庆同时宣布启动房产税改革试点，对个人住房征收房产税，打破了《房产税暂行条例》中规定的，“个人所有非营业用房”免征房产税的“传统”，在保障居民基本住房需求的前提下，对个人住房征收房产税。
两个方案的共同点在于：（1）征税中的以新增购房为主；（2）差别化税率，灵活控制；（3）较为宽松的免税政策，避免对居民基本住房需求造成侵害；（4）限制外来投资购房，根据是否为本地居民采取不同征税条件。
叁
房地产税的立法的社会背景
（一）增加地方财政收入的需求
我国现行的房产税仅针对经营性房产征税，对城镇居民的自有住房给予免税优惠，对农村居民的房产也不征税，房产税的税基偏窄，限制了财政收入的开源。2016年，我国全面实行“营改增”后，地方政府缺失主体税种，营业税将有四分之三上缴中央，给地方财政收入带来巨大影响。地方财政收入需要补充新的主体税源，房地产税成为重点考虑的税种。2015年两会把房地产税法正式纳入立法规划，从“房产税”到“房地产税”，一字之差，体现了纳税义务主体及征税对象范围的扩大。
（二）社会公平与分配调整的需求
党的十七大报告提出“初次分配和再分配都要处理好效率和公平的关系，再分配更加注重公平”；初次分配一般是在市场力量主导下进行的话，二次分配则主要靠政府主导下进行的。税收、支出和其他政策工具是政府实施二次分配的杠杆，主要是对市场分配的结果进行补充和校正,以实现社会和谐、公平。通过对必要住房不征税、对大部分房产征收轻税、对少量奢侈性房产征收重税的方式调节和促进社会公平。
（三）房住不炒原则的体现
据2019年上半年中国50座城市的房价与收入比值表显示，对于普通城市居民来说，购房压力非常大。
国家不断提倡房住不炒，但是房产的价格一路上升，一线城市的房价甚至超出了普通市民的消费能力。所以，各界呼吁房地产税的原因之一，就是希望通过征税抑制房价。2019年3月8日十三届全国人大第二次会议上再次提到房地产税法，港股、内房股于当日全线大跌，恒生中国内地地产指数跌5.17%，多家龙头房企股价跌幅超5%。
房地产税包括房产开发、流通、保有等诸多环节，涉及房产税、土地增值税、城镇土地使用税等诸多税种的合并或调整。总体看，面对大多数是普通住宅、中国人口基数下改善生活的刚需，是否能够起到平抑房价，效果还未可知。不过，房地产税的立法与开征主要原因一定只是不是抑制房价。
肆
房地产税所涉问题的初步探讨
（一）70年土地使用权与房产税之间如何协调
我国法律规定了住宅用地权属年限最高为70年，随着70年使用期限陆续到期，如果使用权到期则原产权人失去合法产权，对到期房产如何征收房产税的问题被讨论了很多年。本次《民法典（草案）》即将通过，确定了70年产权自动续期制度，这就为后期全面征收房地产税奠定了基础。
（二）小产权房怎么如何征收房产税
目前我国小产权房数量非常多，但这部分房产没有产权是不能收税的，如果大面积推行房产税，那么小产权房反而从中受益。2017年，国土资源部、住房城乡建设部通过了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。许多人认为这是在为小产权房向租赁住房转化铺路，虽然暂时无法确定，但至少是对解决小产权房问题的积极探索。
（三）个人住房信息如何统计
我国已基本实现全国个人住房信息系统联网，为将来异地购房和多套购房进行监管，也对房产税征收提供基本的数据基础支持。
（四）房屋价值如何合理评估
不同地区、不同类型、不同年份的房地产如何评估余值，如何制定并指导评估机构有相对确定的评估方法和评估标准；如果年度征缴，是不是每年都要评估；如何认定评估机构的评估结果。这些细节都要考虑周详，制定合理的评估细则。
伍
房地产税对高净值人士的影响
根据《央行最新调查报告》，我国城镇居民家庭七成财富都是房产，住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套住及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。
退一步讲，假设一套房的刚需家庭可以免征，那么房地产税的覆盖家庭比也高达41.5%，影响范围之大，可见一斑。
（一）对家庭配置房产需求的影响
征收房产税后,住房持有成本增加了,就会促使购房者更多地考虑风险。房子压在手里每年交那么多的税值不值? 房产税一旦开征，在一定程度影响家庭投资性购房的意愿，更多的人在购房时会选择居住面积适当的住房,在房产投资上也会更加谨慎、更加理性。
（二）对传承规划现金流安排的影响
以往父母留给孩子房产，近亲属继承不涉及个人所得税，子女继承房产承担的其他税费几乎可以忽略不计。但是，如果中国开征了房地产税，那么意味着持有多套房产的子女就要面临社会二次分配——房产税的调整。如果没有充分的现金流缴纳房地产税，那么这个传承规划就是不合理的。读者可能会说，可以用持有房产的租金现金流来cover房地产税。但是，一旦遇到了类似2020新冠疫情的风险，租金现金流也是难以保证的。
（三）对家庭接受多元化资产配置的影响
我国城镇居民家庭七成财富都是房产，这是一个非常集中、从而脆弱的家族资产配置结构。与其他国家相比，中国人对于房产投资的路径依赖很难打破，又未遭遇过大的房产跌幅，所以很难说服中国富裕阶层主动优化资产配置结构。相信房地产税推出后，它的杠杆调节功能，使得从房地产流出的私人财富会流向更加多元的资产配置渠道，如人寿保险、家族信托、私募股权基金等。
总之，房地产税的立法，无论从地方政府财政收入需求还是社会二次分配，已经列入政府立法规划，稳步推进。换句话说，迟早要来的，一切只是时间的问题。
我们要考虑的问题其实很简单，中国人资产与安全感的构成，一定体现在房子上吗？
The end
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薛京律师
北京大成律师事务所高级合伙人
在公司法律业务、股权非诉与诉讼业务方面有丰富的执业经验，曾为多家大型企业提供并购、重组、融资等专项或常年法律服务，代理多起公司纠纷案件。
财富管理领域资深律师，擅长家族信托、家族企业治理与股权传承等创新法律业务，为诸多高净值人士提供私人财富顾问服务，协助家族设计传承方案，代理多起涉及私人财富股权纠纷。
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