夫妻在离婚协议中约定将房产赠与子女，如何避免一方反悔?

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中国离婚率进入新世纪以来不断攀升，据统计，至2019年我国登记结婚人数为281.52万对，登记离婚的人数已高达104.84万对，离结比为37.24%。

离婚大军中，中年夫妻不在少数。但由于共同财产积累已久，他们的离婚在财产分割上会相对复杂。甚至有的夫妻离婚时会选择在离婚协议中将共有的财产尤其是房产赠与给子女，不归任何一方。这样的约定并不违反法律规定，也能变通促进夫妻达成离婚协议——因为都是为了孩子好嘛。

在离婚协议中约定房产归孩子所有，其法律性质上属于夫妻赠与子女财产的行为。若由于税费、子女年龄或房屋贷款等因素无法及时将约定给孩子的房产过户到子女名下，将来夫妻一方突然反悔，可以撤销该房产的赠与吗？

其实这个风险在签署离婚协议时就应该考虑并进行规避的。因此，笔者以实务判例为依据，对夫妻赠与子女房产约定的有效性及撤销风险进行简要分析。

一

离婚协议赠与子女房产的“赠与条款”是否有效？

夫妻通过离婚协议将房产赠与子女的情形在实践中广泛存在，但离婚协议中的赠与条款是否有效？在实践中法院主要有以下两种观点：

（一）离婚协议中的赠与条款不作为赠与合同单独成立，条款无效

案例一

审理法院：吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院案号：(2020)吉24民再14号
案情简介：刘某与常某原系夫妻关系，刘某一与刘某二是其子女。2017年刘某与常某就双方离婚事宜达成协议，约定将夫妻共同财产中的一套房屋赠与给刘某一与刘某二所有。离婚后刘某反悔，其子女提起诉讼。
法院认为：案涉《离婚协议书》是夫妻对于离婚财产如何处理的安排，并非刘某与其子女刘某一与刘某二之间签订的书面赠与合同，赠与合同不成立，作为受赠人的刘某一与刘某二既不是《离婚协议书》中的权利人，亦不是民事义务的承受人，其二人只是明示权利所指向的对象，是离婚协议中赠与条款的受益人。刘某一与刘某二作为本案原告起诉主体资格不适格。

法院的观点认为离婚协议的当事人是夫妻双方，受赠人不是离婚协议的签署主体，所以没有赠与合意，故赠与协议不成立。但是这个观点更多是从《合同法》的角度去考虑赠与合意问题，而离婚协议对于处置夫妻共有财产中关于赠与子女部分的约定其实具有较强的人身依附性，所以大多数法院主流观点还是从《婚姻法》的角度综合考虑赠与条款的效力，具体见如下案例。

（二）赠与条款作为离婚协议的一部分 ，适用《婚姻法》的相关规定 ，不得任意撤销

审判实践中的主流观点认为离婚协议中的赠与条款不是简单的赠与合同，而是以婚姻关系的解除为基础，具有强烈的人身关系以及道德性质，应适用《婚姻法》的相关规定，不得任意撤销。

案例二

审理法院：翁源县人民法院案号：（2019）粤0229民初925号     
案情简介：王某娣与王某强于2010签订《离婚协议书》并到翁源县民政局办理离婚登记手续。《离婚协议书》约定：婚后购买的座落在翁源县××××栋两层楼房归儿子王某所有。但直至起诉之日，王某强仍未将房屋交付给王某，故王某提起诉讼。
法院认为：首先，离婚协议中的赠与不同于合同法中的赠与，其不应当然适用合同法中关于赠与合同的规定。离婚协议往往涉及到子女抚养、财产赠与等变更身份关系后财产关系的约定，具有强烈的人身关系以及道德性质，对夫妻财产分割问题应优先适用婚姻法的有关规定，如非在订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形，不得变更或撤销财产分割协议。其次，离婚协议是夫妻双方就解除婚姻关系、子女抚养、财产分割等问题达成的合意。离婚时，夫妻双方协议将房产赠与子女是基于原有婚姻关系这一特定的人身关系为基础，并具有保护、照顾未成年子女利益的道德性质，理应受到法律的保护。最后，夫妻双方协议将房产赠与子女是双方共同为子女设定权利的行为，夫妻一方无权单方面任意撤销赠与，而应取得离婚协议另一方当事人的同意，否则，其任意撤销行为不具有法律上的效力。

所以，法院在审判时是从《婚姻法》角度整体、综合地看离婚协议中的赠与条款。该案支持了离婚协议赠与条款的有效性，且认为单方不得行使任意撤销权。

二

离婚协议中约定将房产赠与子女的条款可否撤销？

上文我们分析了在离婚协议中约定赠与子女房产的条款是否有效，答案是：主流观点认为该赠与条款具有强烈的人身关系以及道德性质，属于离婚协议的一部分，应认定有效。但根据法律规定，即便是通过离婚协议将房产赠与子女，该行为仍然属于赠与合同关系。因此即使离婚协议中的赠与条款有效，在符合法律规定的条件下也可以行使任意或法定撤销权。那么，夫妻在什么情况下可以撤销离婚协议中的赠与呢？

关于赠与撤销权分为任意撤销权和法定撤销权。我们分别从这二个方面来分析撤销权对于受赠权利的风险及如何避免撤销。

（一）赠与的任意撤销权的行使及风险

《合同法》第一百八十六条

赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。

《物权法》第九条第一款

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

根据上述法条可知，夫妻双方以离婚协议的形式将房屋赠与给子女，在房屋办理变更登记之前，赠与人可以行使任意撤销权，撤销对子女的赠与。但是由于赠与是夫妻双方共同决定，且处置的是夫妻共同财产，因此撤销对于子女的赠与也需要双方共同同意撤销，不得单方行使任意撤销权。那什么情况下，赠与人不能再行使任意撤销权，子女确定可获得房产呢？

1、该房产已经过户到子女名下

因为该房屋物权已经变更，根据上述《合同法》《物权法》的规定，该房产所有权已经发生了转移，便不能行使撤销权了。

2、该赠与条款经过公证

根据《合同法》第一百八十六条规定，经过公证的赠与合同，不适用任意撤销权的规定。所以，经过公证的赠与协议，即使赠与人没有过户房产，也不再拥有任意撤销赠与的权利。

3、实际交付房产证且基于赠与已实际占有使用房屋

案例三

审理法院：吉林省高级人民法院案号：(2019)吉民申3591号
案情简介：姬某与赵某二2013年离婚时，在离婚协议里约定将房屋赠与给儿子赵某一。离婚后，赵某一虽实际占有使用该房屋，但赵某二并未协助赵某一办理房屋过户手续，故赵某一提起诉讼。
法院认为：《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百二十八条“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”

4、赠与条款中约定放弃撤销权的，不得任意撤销赠与

案例四

审理法院：北京市东城区人民法院案号：（2017）京0101民初7026号
案件详情：吕某2与金某于2008年生有一女吕某1。为展现对女儿的爱，金某决定将一套房屋赠与给女儿，并写承诺书约定“为体现公平原则，表达对两个女儿相同的爱。我，金某，身份证号×××自愿承诺在吕某1八岁前为她购置一套三环内房产，与大女儿金某2的崇文区东花市南里一区×室（同等价值。如未能购买，就将崇文区花市枣苑×室赠与给小女儿吕某1，于8周岁时办理好过户手续。特此不可撤销承诺。”
法院认为：金某所书写之承诺书的性质为附生效条件的赠与合同，承诺书中已经约定不可撤销承诺，故应视为金某已经放弃了行使任意撤销权的权利，在未存有法定撤销事由的情形下，赠与合同应予履行。

因此，在拟定赠与条款时可通过约定放弃撤销权来对抗赠与的任意撤销权，但要注意的是，放弃撤销权的约定不能违反法律强制性规定。

（二）赠与的法定撤销情形有哪些？

在下列情况下，即使离婚协议中的赠与条款约定了赠与不得撤销或者进行了公证，赠与人依然有权撤销赠与或者对履行义务的请求进行抗辩：

1、法定撤销权

《合同法》第一百九十二条：受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属的合法权益；（二)对赠与人有扶养义 务而不履行；（三)不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权， 自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。

2、穷困抗辩权

《合同法》第一百九十五条：赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。

3、情事变更

赠与合同订立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，且继续维持合同原有效力将显失公平的，赠与合同可变更或解除。

三

律师建议：如何确保房产最终能属于子女

（一）有条件的尽快办理过户登记

如果能够及时办理过户登记就可以最大程度规避房产赠与的法律风险，因此要及时关注房屋过户政策的变动并进行相应调整。

在当前，如果是具有购房资质的家庭给能够接受赠与的未成年子女办理过户登记的，需要携带身份证、户口本、未成年子女的身份证、房产证等资料到当地的房管中心进行登记，双方需签署赠与合同。因为子女未成年，可以由监护人代签。如果父母和孩子不在一个户口本，那么还需要先到派出所开具亲属证明，并且到公证处做监护公证。

（二）以离婚协议为载体约定将房屋赠与子女是一种比较稳妥的方式

实践中法院的主流裁判意见认为离婚协议中的赠与条款与离婚协议属于一个整体，因此应当适用婚姻法及司法解释的相关规定，夫妻一方不能任意撤销。因此，以这种方式将房产约定赠与子女是一个比较稳妥的方式。但此种方式也存在被认定赠与条款无效的风险，因此建议在离婚协议中进行约定后，再补充一份不可撤销的赠与协议并办理公证。

（三）以赠与合同形式进行房屋赠与的，建议进行公证或约定赠与不可撤销

1、对赠与合同进行公证

《合同法》第一百八十六条规定经过公证的赠与合同，不适用任意撤销权的相关规定。因此，如果能对赠与合同进行公证，将会增强赠与合同的法律效力，不得任意撤销。

2、在赠与合同中书面约定赠与不可撤销条款

放弃任意撤销权的约定是具有法律约束力的，建议最好以书面方式落实约定，以便更好获得法律保护。

3、赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同占有、使用房屋

根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百二十八条的规定，赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，且受赠人根据赠与合同占有、使用房屋的，可以认定赠与有效，赠与人应协助受赠人及时补办过户手续。

很多客户以“百姓”视角出发，认为只要在离婚协议里写清楚房子归子女就可以了。但是，经过上述分析，这份协议虽签署容易，在房屋登记过户之前却存在产权归属不确定、赠与条款无效、赠与合同被撤销等风险。所以，为了规避这些风险，建议不具备过户条件的客户，应当聘请专业律师帮助起草离婚协议及赠与协议，并采取公证、交付、占有等效力增强措施，避免约定赠与子女房产的目的落空。

所以，请律师协助您是成本最低、效率最高的方式。最好时间是在协议签署前，毕竟提前规避风险，好过事后弥补遗憾。

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薛京律师

北京大成律师事务所高级合伙人

在公司法律业务、股权非诉与诉讼业务方面有丰富的执业经验，曾为多家大型企业提供并购、重组、融资等专项或常年法律服务，代理多起公司纠纷案件。

财富管理领域资深律师，擅长家族信托、家族企业治理与股权传承等创新法律业务，为诸多高净值人士提供私人财富顾问服务，协助家族设计传承方案，代理多起涉及私人财富股权纠纷。

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