财富保障与传承维度：房屋限购政策如何影响财富规划？（下篇）

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一

遗嘱继承、法定继承均不执行限购政策

上篇提到了遗赠不受限购政策限制，同样继承也是如此。无论是遗嘱继承、法定继承，或是因继承纠纷获得的有效判决书，都可直接成为房屋变更登记的依据。这时就不再需要进行购房资格审查，继承人名下已有多套房屋不影响继承房屋的过户登记。【点击此处阅读 财富保障与传承维度：房屋限购政策如何影响财富规划？（上篇）】

不过在实践中，通过继承或者遗赠的方式获得房屋，并进行变更登记时，都需要提供相应的证明文件，主要包括：关于房屋的继承权公证书、法院判决书或调解书等。受遗赠人或是继承人凭借以上证明文件才可以到不动产登记中心办理房屋的过户登记手续。值得注意的是，现实生活中发生遗赠、继承时经常出现多个受遗赠人、继承人按比例分配，多人共持一套房屋的情形。在此情形下，无论份额大小，持有人在后续进行购房资格审查时都会视为持有一整套房屋。打个比方，王先生过世，他有五个法定继承人，小儿子王四继承了一套房屋20%的份额，但是这套房屋长年由大哥居住。受限购政策影响，王四虽然继承20%的份额，但也会视作他名下有一套房产，即使他是北京户口，在不结婚的情况下是无法再买一套住宅。在这种情况下，比较好的解决方案是，建议继承人之间达成协议：要么把房产出售，大家均分售房款；要么大哥获得100%的份额，然后用现金补偿其他继承人。当然，上述方案都需要各继承人达成一致，否则只能按份继承，不过按份继承会存在共有人如何居住房屋、如何析产等的后续问题。

二

离婚析产不受限购政策影响，但双方三年内购房资格或受限制

离婚包括两种方式，即协议离婚和诉讼离婚，下面我们分情况讨论：协议离婚时，双方需要在离婚协议中对房屋的归属有明确的约定。领取离婚证后双方持离婚证、民政局盖章的离婚协议到不动产登记中心进行变更登记。离婚协议中可以对房屋的归属进行任意约定，比如男方拥有婚前财产房屋3套，女方拥有婚前财产房屋2套，双方婚后共有房屋3套，在离婚协议中可以约定8套房屋都归女方所有，并且不受限购政策限制，能够正常办理过户登记。之前有夫妻以所谓“假离婚”方式获得一方购房资格就是通过这种方式进行。但是 2021年8月5日，北京市住建委印发《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，明确指出自8月5日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。自此通过“假离婚”规避限购政策的漏洞现在已经被堵上了。诉讼离婚时，如果法院对房屋归属做出了判决，双方就可以凭借生效判决书直接到不动产登记中心进行过户登记。但是这一过程还是需要双方的配合，必须两人同时到场，如果一方不配合，则只能申请法院强制执行。总的来说，离婚析产（无论是协议离婚还是诉讼离婚）并不被限购政策所限制，房屋的归属完全尊重双方的意愿或是法院的判决。但是限购政策对离婚后一方购房会产生较大影响（无论哪种方式离婚），所以读者仍需要注意：无论房子是否是一方的婚前财产，婚后都属于家庭住房，在离婚后进行购房资格审查时也会计入原来的家庭房产数。若家庭住房套数不符合限购政策中的购房规定，离异3年内无房一方将不能再继续购房，可能会面临无房居住还不能买房的情况。另外，非京籍家庭拥有一套房，若房屋进行分割，双方约定各持百分之五十，这样离婚后两人都将无法买房。笔者通过上、下两篇文章介绍了北京的商品住房限购政策，并结合实务中的做法对限购政策的影响进行了解读。目前来看，国家对房屋交易市场管控较严，北京、上海、深圳等多地都对家庭、个人持有的房屋套数做出严格限制。而且2021年10月，全国人大常委会发布《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》，决定在部分地区开展房地产税改革试点工作，未来可能也会对房地产市场产生一定影响。高净值人士在进行资产配置时，还需综合考虑多种政策的叠加影响。

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薛京律师

北京大成律师事务所高级合伙人

在公司法律业务、股权非诉与诉讼业务方面有丰富的执业经验，曾为多家大型企业提供并购、重组、融资等专项或常年法律服务，代理多起公司纠纷案件。

财富管理领域资深律师，擅长家族信托、家族企业治理与股权传承等创新法律业务，为诸多高净值人士提供私人财富顾问服务，协助家族设计传承方案，代理多起涉及私人财富股权纠纷。

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