财富保障与传承维度：房屋限购政策如何影响财富规划？（上篇）
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近年来，为了实现对房地产领域的宏观调控，真正发挥房屋“房住不炒”的功能，各大城市相继出台了商品住房限购政策。在各个城市中，北京的限购政策更为严格，而且不断地“查漏补缺”。
比如，2021年8月5日，北京住建委发布了《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，将利用“假离婚”买房这一钻空子行为彻底拒之门外；12月19日，最高人民法院网站发布《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，明确指出在人民法院组织的司法拍卖房产活动，不予准许受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍……
限购政策的推出，必然会影响到住宅的交易，甚至影响到非交易环节过户登记。很多人并不清晰，因为离婚、继承、受赠、代持涉及的非交易过户，会不会受到限购政策的影响呢？笔者将以北京为例分上、下两篇，向大家介绍限购政策是否会影响因赠与、继承、离婚等原因产生的过户登记。
一
北京市限购政策的具体内容
北京作为全国房价排行的TOP3之一，很早就开始实施限购令。北京市住建委早在2011年2月16日发布了《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（下称《通知》），自2011年2月17日起，开始实行限购政策。
为方便理解，将《通知》中的“家庭”区分以下几种情况：
京籍家庭：
1、京籍已婚家庭；（一方或双方拥有北京市户籍）
2、京籍单身家庭。
非京籍家庭：
1、非京籍已婚家庭;
2、非京籍单身家庭。
笔者将目前上述“家庭”在北京购房的资格限制，做简要总结如下：
*北京市（除通州区）限购政策
（一）什么情况下，在北京没有购房资格
1、对已拥有２套及以上住房的京籍已婚家庭；或
2、拥有1套及以上住房的京籍单身家庭；或
3、拥有１套及以上住房的非京籍已婚家庭；或
4、拥有１套及以上住房的非京籍单身家庭；或
5、无法提供本市有效暂住证，且无法提供连续5年（含）以上在北京缴纳社保或个税缴纳证明的，非京籍家庭。
（二）什么情况下，在北京限购一套房屋
1、已拥有1套住房的京籍已婚家庭；
含：驻京部队现役军人和现役武警家庭；或持有有效《北京市工作居住证》的家庭。
2、在北京没有住房的京籍单身家庭；
3、在北京没有住房，但持有本市有效暂住证，且连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税的，非京籍家庭。
（三）符合什么条件，能够购买二套房屋
综上，只有在北京没有住房的京籍已婚家庭，可购买两套房。
二
通州区实行“双限购”的更严格政策
在北京市限购政策上，通州区的政策又有加码。2015年8月14日，北京市住建委与通州区政府联合发布限购政策：
第一套房的购买，京籍家庭不受限制，可以直接在通州购买；非京籍家庭除了需要满足北京市的限购政策之外，还需要同时满足近3年在通州连续缴纳社保或个税的要求。
第二套房只有京籍已婚家庭可以购买，但还需要满足下列条件之一：
1.落户通州3年（含）以上；或
2.近3年连续在通州区缴纳社保或个税。
三
赠与或遗赠房屋，是否受限购影响
（一）房屋赠与过户，受限购政策限制
“隔辈亲”这一现象在我国很常见，老人会把自己名下的财产赠与或遗赠孙子女。我们服务过很多上年纪的客户，经常咨询生前赠与子女或第三代房产，是否受到限购政策的影响？
笔者团队向北京多个区的不动产登记中心进行了调研，了解到在北京房产赠与是需要审查购房资格的，不管是直系亲属之间的赠与还是无血缘关系的赠与，一律视同房屋买卖交易，严格执行限购政策。接受赠与方必须符合限购标准才能将房屋过到自己名下。
比如祖父母赠与孙子女一套北京的房产，若孙子女为未成年，则需要审核孙子女所在家庭的购房资格；若孙子女已成年，单身则审查个人购房资格，已婚则以家庭为单位进行审查；如果个人或所在家庭已经达到了限购标准，即使是近亲属的赠与，也因为购房资格所限不能办理过户。
（二）遗赠房屋过户，不受限购政策限制
如果受赠的孙子女或家庭不符合限购政策，祖父母又希望跨代传承房屋、甚至多套房屋，有没有方法克服限购政策的影响？
这种情况下，可以通过遗赠来解决。根据法律规定，（外）孙子女不是法定继承人，祖父母可以通过遗嘱，将房屋遗赠与第三代。当祖父母去世后，（外）孙子女就可以通过受遗赠的方式获得房屋。经过调研，北京市各区办理遗赠过户并不需要审查购房资格，多套房屋都能正常进行变更登记。
本篇上篇，笔者介绍了北京的住房限购政策，并结合实地调研，对赠与、遗赠的影响进行了解读。目前来看，国家对房屋交易市场管控较严，北京、上海、深圳等多地都对家庭、个人持有的房屋套数做出严格限制。而且2021年10月，全国人大常委会发布《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》，决定在部分地区开展房地产税改革试点工作，未来可能也会对房地产市场产生一定影响。高净值人士在进行房屋资产配置时，还需综合考虑多种政策的叠加影响。
下篇将继续从继承、离婚两方面，结合限购政策向大家进行解读。请各位读者继续关注。
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薛京律师
北京大成律师事务所高级合伙人
在公司法律业务、股权非诉与诉讼业务方面有丰富的执业经验，曾为多家大型企业提供并购、重组、融资等专项或常年法律服务，代理多起公司纠纷案件。
财富管理领域资深律师，擅长家族信托、家族企业治理与股权传承等创新法律业务，为诸多高净值人士提供私人财富顾问服务，协助家族设计传承方案，代理多起涉及私人财富股权纠纷。
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