上半年新加坡私宅租金增幅堪比纽约，达全球第二！香港移民是一大因素，香港深圳租金则负增长！
根据第一太平戴维斯（Savills）最新的“世界城市指数”（Global Cities Index）报告，全球主要30个城市的优质住宅租金2022年首六个月平均上扬3.1％，这主要是2021年底主要城市的边境重新开放，许多人回返这些城市，强劲需求推动租金增长。
其中，纽约和新加坡租金增幅超过8％，引领全球主要城市。相比之下，香港、深圳和杭州等亚洲城市仍然面对冠病疫情相关挑战，首半年租金持平或下跌，表现较为疲弱。
第一太平戴维斯世界研究部董事托斯特文（Paul Tostevin）和分析师帕尔克（Lucy Palk）在报告中说：“随着2021年底国际边界重新开放，住宅供应短缺，许多人迁移到城市所带来的积压需求，继续推动主要城市的租金增长。此外，商务旅游复苏，更多家庭因远程办公而侧重居住环境，也是住宅租金增长的因素。”
就各城市表现而言，纽约租金增长达到历来最高水平，新加坡和伦敦的租金也完全收复了疫情以来的失地，是上半年租金增长最迅猛的三个城市。
新加坡住宅租金增长迅速
香港移民是一大因素
报告说：“新加坡住宅租金增长迅速，来自香港的移民是一大因素。根据新加坡旅游局2022年首三个月数据，来自该地区人数按月出现双位数增长。”
另一方面，2022年上半年这30个城市的住宅资本价值平均上扬2.4％，主要是混合工作模式将持续下去，促使更多人要求更大住宅空间，以及位于市区中心和交通便利的房产。
迈阿密再次占据资本价值增长最大的宝座，半年内取得12.5％增长。托斯特文和帕尔克表示，迈阿密较低税率和高质量生活，吸引美国其他地区的人搬迁到这里。其他排名靠前城市为洛杉矶、旧金山、迪拜和纽约等。
相比之下，亚太城市整体表现靠后。其中，新加坡资本价值增长2％左右，上海、悉尼和香港则下跌。
优质住宅价值增长料持续
下半年增幅将放慢
展望主要城市住宅市场未来走向，托斯特文和帕尔克说，通货膨胀和利率上升将对买家情绪产生负面影响，不过优质住宅的债务融资水平向来较低，而且从财富保值和资本增长角度来说，它依然是具吸引力的资产类别。他们说：“优质住宅资产价值增长会持续，但下半年增长会放慢，预计平均增长为2.2％，略低于上半年的2.4％。”
至于租金，他们认为，远程工作和会议模式或许会对长期租赁需求产生影响，但短期内，优质住宅供应不足，租金预料继续增长，特别是位于市区中心、具有较大面积的单位。
分析师：外国及新加坡人租房需求激增
私宅供不应求次季租金增幅升至6.7％
边境重开后，外籍专业人士对租房的需求激增，加上私宅项目工程延误促使更多新加坡人租房，新加坡私宅出租市场面对供不应求的情况，租金高居不下。
分析师认为，通货膨胀压力和利率上升可能促使房东调高租金，下半年租金预计进一步上涨，全年可增长介于13％至18％。尽管如此，租金高涨预料无阻外籍人士前来新加坡工作，因为租金不是他们唯一的考量。
根据橙易产业（OrangeTee & Tie）发布的第二季私宅市场报告，新加坡私宅租金2022年第二季的增幅从前一季的4.2％升至6.7％，为2007年第四季以来最大。橙易产业研究与咨询部总监孙燕清预测私宅租金全年可增长13％至15％，超越2021年的9.9％。
博纳产业（Propnex）研究与内容主管黄秀莹指出，来新加坡工作的外国人数回流，以及等待新房建好期间暂时租房等因素，支撑了市场对新加坡出租公寓的需求。
预期租金再涨
有租户签更长租约
孙燕清留意到，许多屋主近几个月调高了租金。“有越来越多租户延长租约至少两年，以锁定当前的租金，因为他们预期未来几个月的租金进一步上涨。”也有租户愿意签署更长的租约。
黄秀莹指出，一些共享居住空间（co-living space）业者也积极租下私宅单位，用作共享居住空间用途。再来就是一些外籍人士可能更愿意支付更高的租金，从而推高租金价格。
Finchley Realty房地产经纪王仲安受访时说，外籍人士大部分都是专业人士，有更高的收入，所以负担得起更高的租金。至于那些负担能力较低的人士，他们也不介意搬到租金较低的郊区。
租金一般占外籍人士的收入约25％至三分之一。王仲安说：“而且，目前市场上的出租单位供应有限，即使租金不断上涨，外籍人士也别无选择。”
房地产中介Singapore Expat Property Experts（SEPE）创办人威廉姆斯（Paul F Williams）说：“几乎每个单位都很抢手，有些人在网上搜索招租信息，预约线上参观单位之后，就直接决定租下来了。供应不够，他们根本没有太多时间亲自看房。”
据PropertyGuru新加坡区域经理陈智群了解，租金上涨的城市不只是新加坡，伦敦、迪拜和曼哈顿的租金也在飙升。“租金并不是吸引人才来新加坡工作的唯一因素。其他因素可能还包括，教育、生活质量、就业前景和环境。”
英国住宅房地产出租平台HomeLet的数据显示，伦敦2022年5月份的平均月租为1832英镑，同比上涨15.7％。世邦魏理仕（CBRE）的报告指出，迪拜2021年7月到2022年6月的平均租金上涨21.7％。
王仲安说，租金上涨是全球普遍现象。“香港外籍人士因政治因素以及封锁情况，选择前来新加坡寻求就业机会。新加坡的基础设施稳健，可为跨国公司提供支持。”
新加坡私宅租金前景
或好过多数亚洲城市
花旗集团（Citigroup）2022年2月宣布将股票部门的香港高层调往新加坡和其他市场。美国银行（Bank of America）和富国银行（Wells Fargo）等跨国公司在检讨香港业务，计划将员工或营运迁移到新加坡。
专家指出，新加坡私宅租金的前景可能比多数亚洲城市好。（王彦燕摄）
孙燕清同样观察到，其他城市的租房需求也非常强劲。新加坡私宅租金的前景可能比多数亚洲城市好，租金和租赁需求预期进一步增加，因为新加坡经济复苏更快，经济活动重新开放的速度也比香港等其他地区还快。
由于租房市场供应吃紧，黄秀莹预计租金保持在高位，且有可能在下半年进一步上涨。另外，如果房东选择把成本增加转嫁给租户，那么通胀压力和利率上升可能会促使他们调高租金。
高纬环球（Cushman & Wakefield）研究部高级经理黄显洋上调私宅租金的预测，全年可望增长15％至18％。
至于2023年，黄显洋认为，私宅租金的涨势到时可能会放缓，因为2023年会有1万6978个私宅单位完工，高于10年平均的约1万2673个。
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文：周文龙、黄琇惠
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