新加坡公共住屋政策或有重大改革 | 双层组屋转手破纪录卖129万元
新加坡携手前进运动是一项重大工作。在公共住房方面，如果能满足时代的需要和不断变化的社会契约，政府愿意考虑做出重大改变，主管社会服务整合事务的国家发展部长李智陞近日接受《联合早报》和《海峡时报》访问，发出迄今为止最强烈的信号，即当局正在探讨有关公共住屋政策的数项重大改革，确保它反映民间的现实情况和新加坡人的期望。
谈到成熟和非成熟市镇的分类，李智陞说，目前的分类已造成一些混乱，一些非成熟市镇项目具吸引力，申购率非常高。相反的，一些成熟市镇项目因为不靠近设施，可能较不受欢迎，市场价值甚至还低于非成熟市镇的某些项目。（白艳琳摄）
市镇如何分类，影响人们对各市镇组屋价格和供需的看法。因此修改成熟和非成熟市镇的分类，不仅仅是改个名称那么简单，它将伴随一系列政策调整。
李智陞说，一个可能的分类方式，是根据每个项目的条件进行分类，但这有待研究。“关键是，专家、学者、评论员，以及参与对话会的民众提出，希望我们检讨成熟和非成熟市镇的分类是否仍有意义，如果有意义，请解释为什么仍有意义，以及由这个分类所衍生的政策。”
他说，目前的分类已造成一些混乱。“一些非成熟市镇项目的申购率非常高，这可能是因为我们有一段时间没在那里建组屋，又或者更常见的情况是，这些非成熟市镇项目非常具吸引力。”
相反的，一些成熟市镇项目因为不靠近设施，可能较不受欢迎，市场价值甚至还低于非成熟市镇的某些项目。李智陞说，挑战在于确保分类能反映民间的现实情况和人们的期望。
去年8月的预购组屋销售活动中，以四房式组屋为例，非成熟市镇项目——靠近裕廊区域线卓源（Toh Guan）地铁站的裕廊东Toh Guan Grove，四房式不含津贴售价介于34万7000元至43万6000元。同期推出的两个成熟市镇项目——淡滨尼Tampines GreenQuartz和Tampines GreenJade，同样离地铁站不远，但四房式不含津贴售价较低，介于34万2000元至44万5000元。
最终，有240个四房式单位的Toh Guan Grove，四房式首次申购者申购率达到12.4。淡滨尼两个项目共989个四房式单位，首次申购者申购率为2.7。
成熟和非成熟市镇之间
差距正迅速缩小
新加坡有24个市镇和三个住宅区，其中15个列为成熟市镇，即宏茂桥、勿洛、碧山、红山、武吉知马、中央区、金文泰、芽笼、加冷／黄埔、马林百列、白沙、女皇镇、实龙岗、淡滨尼，以及大巴窑。
其余12个是非成熟市镇，即武吉巴督、武吉班让、蔡厝港、后港、裕廊东、裕廊西、榜鹅、三巴旺、盛港、登加、兀兰，以及义顺。
李智陞说，后港、盛港、裕廊东，以及包括裕廊湖区在内的裕廊西，仅从实体条件而言，就与过去的非成熟市镇很不同。成熟和非成熟市镇之间的差距在迅速缩小，不论是在交通连接、便利度、设施、住屋质量与种类，甚至是可供开发的土地方面。
他强调，市镇分类会影响人们对组屋供应（availability of flats）的期望和看法，当然还有价格和需求。在目前的分类下，成熟和非成熟市镇的组屋价格和供需已未必有差异，因此有必要检讨。
须检讨的三个问题是：“到底需不需要分类？如果需要分类，能否更好地反映当今市镇的实际情况？如果有新的分类或完全不分类，那接下来的政策改变是什么，以确保这些组屋仍是广大新加坡人可获得和负担得起的？”
探讨让有急需首次申购者优先获配
当局探讨的另一个课题是，有紧迫住屋需求的首次申购者是否应当优先获得组屋。
国家发展部通过一系列的住屋对话会收到的反馈，包括人们希望探讨如何为首次申购者改善组屋分配。图为国家发展部和全国青年理事会上个月联合举办的住屋对话会，李智陞（右二）旁听参与者的讨论。（国家发展部提供）
李智陞说，当局通过一系列的住屋对话会，接触到形形色色的新加坡人，包括年轻情侣、年长者、单身人士、体障或智障人士。对话清楚显示，人们希望探讨如何为首次申购者改善组屋分配。
李智陞也透露，购买第一套房产以成家的夫妻、希望拥屋而不是住进租赁组屋的低收入家庭，以及寻求退休保障的年长人士，都可能属于有紧迫住屋需求的首次申购者。
他总结，上述两个课题只是当局在研究的众多事项里的其中两项。“最重要的是，新加坡携手前进运动的工作仍在进行。明年，我们希望更多新加坡人向我们提供意见，告知他们的关切与想法，明年的优先事项还包括探讨随着我们的社会契约和对公共住屋的期望演变，须要做出哪些改变。”
购买黄金地段组屋者
多为长住较少为投资
黄金地段组屋项目有10年最低居住年限，转售单位时也须遵守限制，以让价格维持在可负担水平。因此购买这类项目的家庭一般是想长期居住，较少把组屋当成投资工具。
黄金地段组屋模式（Prime Location Public Housing，简称PLH）启动以来，至今推出了10个项目，比坊间预期的多。然而，一些人质疑，所谓的黄金地段并不如想象中价值如金，例如毗邻波那维斯达地铁站的锦茂项目Ghim Moh Ascent和Ghim Moh Natura。
对此，李智陞解释，PLH项目目前仅限中央区、红山、女皇镇和加冷这四个中区市镇。不过，并不是所有建在这四个市镇的项目都是PLH项目。
女皇大道的Queensway Canopy项目，相较于锦茂项目，虽然地点更显然是在女皇镇内，但它不属于PLH。李智陞说，锦茂项目的条件更好，如靠近学校和高等学府，以及毗邻地铁站和荷兰路的设施，因此市场价值非常高。
他重申，位于中央市镇并且非常具吸引力的项目，由于市价非常高，因此需要提供比正常情况更高的补贴，才能以合理的价格推出。
为确保买家在转售时不会取得暴利，建屋发展局对这类项目实施PLH限制，如10年的最低居住年限和津贴回收（subsidy recovery）。
今年5月预购组屋销售活动中，属于PLH的锦茂项目Ghim Moh Ascent，四房式单位的首次申购者申购率是3.0。这低于非PLH的大巴窑项目Kim Keat Heights的申购率，四房式单位的首次申购者申购率是7.4。
针对较低申购率是否意味着PLH限制奏效，李智陞说，单单看PLH项目有10年最低居住年限和其他确保单位维持在可负担水平的措施，“我们倾向于认为购买这些项目的人是想要长期居住的”。
两轮降温后需求渐趋缓
政府实施两轮降温措施后，住屋需求已有放缓迹象。然而，随着国际局势改变，如全球经济不稳定、市场利率上升、地缘政治紧张，造成前景不明朗，当局必须确保房地产市场保持平稳并逐步缓和。
针对新加坡出现房市泡沫的风险有多显着，李智陞说：“我们不得不两度采取行动，表明我们对房地产市场的走势感到担忧。”
他指出，过去两年房市升温的国家和地区，如澳大利亚、美国、中国和香港，房价之后都暴跌。“我们要做的是果断行动，确保房地产市场走势符合新加坡经济基础。但由于前景不明朗，我们也要非常谨慎地行动。”
政府去年12月和今年9月两次出手为房市降温。李智陞说，当局确认降温措施是否奏效，所参考的指标包括交易量、买家的借贷额和是否达到偿债率顶限，以及人们为组屋支付的现金溢价等。
他说，降温措施是否取得预期效果目前言之过早，但初步数据显示，住屋需求有放缓迹象。
根据房地产网站99.co和新加坡房地产联合交易网星期四（8日）发布的预估数据，今年11月有2140宗转售组屋交易，交易量环比增加8.9%，但同比去年的2587宗交易，减少了17.3％。
李智陞指出，其实在冠病疫情暴发之前的六年里，组屋市场相当疲弱。人们当时的担忧与今天相反，屋主担心的是房产会否成为负资产、房价增值幅度能否抵消他们的借贷成本等。
因此，当局要确保房市保持稳定，需求若放缓也是软着陆。李智陞说，当局明白购屋者或正在考虑买房的人的担忧，但也须考量到现有的100多万名组屋屋主。组屋对他们而言是高价商品，屋价因此也关乎他们的福祉。
供应会增加
租赁价格明年料将缓和
根据99.co和新加坡房地产联合交易网发布的10月预估数据，新加坡私宅租金已连续22个月上涨，组屋租金也连续28个月上扬，不过涨幅有所缩小。房东趁机漫天加租的事时有耳闻，其中，规定私宅屋主售屋后须等15个月才能买转售组屋的降温措施，被认为是促使私宅卖家转向租房，推高租赁市场需求和价格的原因之一。
但李智陞强调，租赁市场的现状是不同因素的综合作用所致。首先是疫情导致的建筑工程延误，不论是组屋或私宅市场，人们不得不租房或延长租期。其他因素包括人们想要更多空间，以及就业准证和S准证持有者回到新加坡工作。
他说，实施15个月等候期的目的不是要人们去租房，而是释放明确和切实的信号，让较有经济能力、拥有私宅的人士，在卖屋和进入转售组屋市场前三思。
针对当局会否介入租赁市场，李智陞说，明年除了有更多私宅项目竣工，更多组屋也将达到最低居住年限。私人业者也提供共享居住选项，这个市场将继续增长，因此相信租赁市场价格会有所缓和。
明年会有1万5300个组屋单位达到最低居住年限。
国人最关心房贷能否负担
多快还清贷款
“关键在于，在我们能够提供的数据当中，新加坡人最关心的是什么？我认为他们最关心的是：根据我的总工资，需要多少年才能还清贷款？我的每月工资有多大比率用于偿还房贷？这才是人们最关心的。”
针对国会反对党领袖、工人党秘书长毕丹星上个月在国会要求政府公开所有新组屋总开发成本的明细，以及在为组屋定价时投放多少补贴，李智陞受访时重申这已是公开信息，并质疑毕丹星要求的数据，是否有助于人们进行有意义的比较。
李智陞说，每一个新组屋项目的建筑工程都通过政府电子商务网站GeBIZ进行招标，公众可从得标价了解建筑成本。
每一轮预购组屋销售活动中，建屋局也列明各个项目各屋型不含津贴的售价，并提供附近类似组屋的转售价供参考。新组屋售价和附近类似组屋转售价之间的差距，大致反映政府对个别项目的补贴额。
然而，李智陞认为，能够说明组屋是否可负担的数据，如偿债率、屋价收入比（House Price-to-Income ratio），才是对购屋者有意义的数据。
例如，今年首九个月，购买成熟市镇预购组屋并领取钥匙的买家中，超过八成的每月偿还贷款比率（Mortgage Servicing Ratio）是他们每月收入的25%或更低。这意味着他们可用每月公积金入息偿还房贷，无须另掏现金。
同一时期，超过七成组屋买家的屋价收入比低于5.0，意味着他们的组屋价是家庭年收入的五倍或以下。这大大低于其他城市，如伦敦、洛杉矶和悉尼，这些城市的屋价收入比介于八至15倍。在香港，这个数字超过20倍。
新组屋价格两年来未随造价波动
李智陞也说，土地成本、建造成本和建筑顾问费过去两年飙升，导致转售组屋价格剧烈波动。如果建屋局真的以利润为先，或试图通过销售组屋回本，新组屋价格照理应该同样的剧烈波动。但当局并未这么做，反而增加补贴，让新组屋的售价维持在可负担的水平。
早前报道，预购组屋售价在疫情前后保持相对稳定。非成熟市镇四房式预购组屋的平均售价今年首三季为34万8000元，2019年为34万1000元。
新一批单位两年后推出
政府将建更多等候期少于三年新组屋
为了让更多人可以更快拥屋，政府将按土地供应情况，兴建更多等候期少于三年的新组屋。新一批单位预计约两年后推出，当局的目标是在中长期改变新组屋的供应组合。
为了让更多人可以更快拥屋，政府将按土地供应情况，兴建更多等候期少于三年的新组屋。（蔡家增摄）
目前，绝大多数新组屋是等候期中位数约四年半的常规预购组屋。除了常规预购组屋和剩余组屋，建屋发展局自2018年起也推出等候时间较短组屋（Shorter Waiting Times Flats）。这类组屋在推出销售前已开始兴建，因此等候期少于三年。不过，这些在新组屋中一直占少数，过去五年每年仅推出两三个项目。
国家发展部长李智陞近日接受《联合早报》和《海峡时报》访问时强调，虽然冠病疫情造成工程延误，等候时间较短组屋的供应耗尽，但当局有意在这个非常时期过后恢复疫前进度，建造更多等待时间较短的组屋，与常规预购组屋供应形成互补。
他说，当局的目标是在中长期调整各类组屋供应之间的平衡。这不仅是新组屋和转售组屋之间的平衡，也要在新组屋当中，求取常规预购组屋、剩余组屋和等候时间较短组屋之间的平衡。
剩余组屋是指在预购组屋销售活动中未售出的单位、选择性整体重建计划（SERS）下的多余替代单位，以及建屋局回购的单位。虽然剩余组屋的等候时间也较短，但这是因为它们的销售期较长，在概念上不同于等候时间较短组屋。
李智陞说：“组屋的供应组合具体会怎样，是我们接下来必须精确校准的。”
7200等候时间较短组屋在疫情暴发后推出
当局至今已推出近1万1000个等候时间较短的组屋单位，其中7200个是在疫情暴发后，即2020年到2022年推出的。李智陞说，由于一些项目是为了满足需求而提前推出，因此目前没有等候时间较短组屋，下一批预计要至少两年后才推出。
他也强调，等待开发的绿地（green field）越来越少，更多的土地是棕地（brown field），即有待租约到期或使用期满后才能收回。“因此，我们会按土地供应情况，致力于增加等候时间较短组屋的比率。”
除了新组屋等候期，人们也关注须申购几次才能获得挑选单位的机会，不时有人反映自己在预购组屋销售活动中“屡试屡败”。对此，李智陞重申，申购非成熟市镇预购组屋的首次购屋者中，九成有望最多尝试两次就受邀挑选单位，几乎所有人有望在尝试三次后受邀选屋。然而，受邀选屋的申购者中，约四成没这么做。
李智陞说，有些人改变主意是想转而购买转售组屋，或下一轮预购活动中更吸引人的项目。一些人则可能出于个人、家庭或预算理由，决定推迟买屋。
“部分原因还在于，一些人受邀挑选单位时，发现他们想要的单位、楼层或某座组屋已售罄，他们宁愿等待，也不愿做出不符期望的选择。人们的要求各有不同，有些人想要更高的楼层，有些人想要某一座组屋，我们接受会有这样的情况。”
他透露，育儿短期住屋计划（Parenthood Provisional Housing Scheme，简称PPHS）即使调整了，弃选率也有大约47%。
政府去年8月将PPHS的家庭收入顶限设于7000元，并让育有不满18岁孩子的夫妻优先挑选房子。李智陞说：“即便如此，一些人受邀挑选时，不论是否看过单位，都说不想要，要么是有其他选择，要么是他们不喜欢PPHS单位的地点。”
双层公寓式组屋
破纪录卖出129万元
武吉知马道义通道今年有11个双层公寓式组屋单位都在百万元以上转手，包括刚在这个月又一低楼单位以129万元易主，不仅打破该区的组屋转售纪录，也成本地双层公寓式组屋最高转售价。
专家分析，道义通道组屋抢手原因多。（档案照）
建屋局资料显示，这个双层公寓式组屋单位（Executive Maisonette）位于道义通道（Toh Yi Drive）第3座一至三楼，面积为150平方米。该组屋建于1988年，剩余地契约64年。
根据房地产网站99.co，该单位目前是本地以最高价转售的公寓式组屋，此前最高价为128万8000元，分别出现在女皇镇和碧山。
道义通道今年9月也有一个双层公寓式组屋单位以128万元易主，该单位位于道义通道第6座七至九楼，面积为146平方米，是此前武吉知马区最高转售价。
建屋局资料显示，截至12月11日，武吉知马今年内所转售的公寓式组屋单位和五房式单位皆位于道义通道。所有11个公寓式单位都以100万元以上的高价易主，而且都是双层公寓式组屋单位。五房式单位的转售价也不菲，所有10个单位转售价皆超过80万元，最高为98万元。
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