交易量大跌、转售价增速更快，新加坡有地私宅值得投资吗？
非有地住宅市场红红火火，有地住宅市场却相对失色。去年有2050个有地住宅单位出售，同比大跌44.1％。分析师预测，今年的交易量可能因为高利率而再同比下滑多达一半。但长期来看，有地住宅供不应求，价格预计会持续攀升。
位于杨厝港区的Pollen Collection有六个单位售出，尺价介于1407元和2261元，成交价在354万至418万元之间。（万国公司提供）
根据第一太平戴维斯（Savills）从市区重建局网站REALIS取得的资料，去年有2050个有地住宅的买卖禁令（caveat），其中176个是新私宅交易。这远低于前年的3666个单位，但新私宅交易量与前年的171个单位相差不远。
当中，独立洋房交易量同比下跌53.9％至237个单位；半独立洋房和排屋则分别下跌35.8％和46％至700和1113个单位。
交易量全面及大幅下滑，第一太平戴维斯研究部主管张敏璋认为，主要有两个原因。
他受访时说，去年证券和加密货币市场大跌，导致部分买家的财富缩水，影响购买力。另一个原因是屋主的开价高。此外，2021年的房地产市场非常活跃，相比起来，去年的交易量显得非常少。
世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究主管宋明蔚指出，前年积压的市场需求和经济复苏推动所有住宅的交易量上涨。然而，推出市场求售的有地住宅不多，限制了交易量。贷款利率上升以及经济逐渐放缓，也影响了买家情绪。
尽管难成交，屋主也没调低要价的意愿。根据市区重建局数据，有地住宅价格在去年全年同比增长9.6％，高于非有地住宅的8.1％增幅。
宋明蔚说：“有地住宅中位价格从2021年的360万元上升14.3％至去年的408万元，因为卖家期待价格再涨而维持要价。买家却更加谨慎，导致买卖双方的价格预期差距扩大，以致于交易量下跌。”
有地住宅的种类多元，最特别的是优质洋房和具有历史价值的受保留排屋，因为数量稀少，价格不菲。
据利斯苏富比国际房地产（List Sotheby's International Realty）整理的资料，若按每平方英尺价格来看，前年和去年最贵的有地住宅都在第九区。位于翡翠山（Emerald Hill）的一间受保留排屋在2021年1月以5896元的尺价成交，是这两年内价格最高的有地住宅。
排名第二和第三的分别是第11区和第10区，价格在去年分别上涨14％和16％。
利斯苏富比国际房地产研究部主管韩焕美指出，这主要是由区内的优质洋房和新有地住宅带动。最贵的是位于古鲁尼山（Cluny Hill）的一幢优质洋房，在2021年4月以4291元的尺价成交。
颇受外籍投资者欢迎的升涛湾（Sentosa Cove）洋房排位第四，价格在去年同比增长16％。
供应量有限投资潜能大
由此可见，有地住宅具有长期增值潜能。受访分析师认为，虽然这类房子价格高，转售交易不活跃，但由于供应量远低于非有地住宅，因此有很高的投资潜能。
张敏璋说，截至去年第四季，有地住宅总量达到7万3295个单位，数量在过去五年来只上升0.7％，市场供应非常有限。
反观非有地住宅在过去五年内增长10.2％至35万1987个单位。
截至2017年第四季，有地住宅占各类私宅总量的18.5％，这个占比在去年第四季跌至17.2％。
“由于有地住宅供应横摆，而新加坡的富裕人士增加，这类稀有资产的升值空间高于非有地住宅。
“在以往，有地住宅需要更长时间成交，但如今随着人们的财富增加，而且也注意到永久地契和999年地契房子的供应有限，有地住宅会受更多人追捧。这类房子的销售表现可能超越其他种类的私宅。”
韩焕美同样认为，从长期来看，有地住宅的价格走势会因为市场供不应求而持续攀升。
她指出，政府售地计划的地段主要供建造非有地住宅项目，来应付不断增长的人口需求，供有地住宅的地段很少。
发展商除了向政府购地之外，也会收购老旧建筑进行重新开发，而这些地段较小，适合建造10个单位的项目。她预计，今年有地住宅价格会上升3％至5％。
有地住宅转售价增速更快
房地产是许多投资者的首选投资方式，通过转手差价赚取高额利润，不同种类的私宅回报也有差异。
据利斯苏富比国际房地产统计，在过去五年里，转售有地住宅价格增速快过非有地住宅。
两者之间的差距，从2020年的6％扩大到2021年的7％，并进一步在去年上升到12％。
韩焕美说：“有地住宅的市场需求近年来快速上升，其中一个主要原因是冠病疫情促使人们希望有更大的居住空间。尤其是大家庭或多代同堂的家庭，开始意识到有地住宅能照顾到祖父母、成人和孩子需求的价值。”
今年经济或放缓
有地住宅交易量料再减少
展望今年，经济可能放缓，分析师认为房地产市场也会受到波及，而有地住宅交易量料会进一步减少。
在宋明蔚看来，经济前景不佳，而且贷款条例收紧，贷款利率也居高不下，今年的有地住宅交易量预计会低于2013年至2022年之间的平均交易量，也就是少于1920个单位。
“今年1月至2月7日有87个有地住宅买卖禁令，按这个数字计算销售率，全年的交易量大约1000个单位，相等于去年的一半。”
“不过，我们预计，利率会在今年下半年回稳或下滑，到时市场情绪料会好转。”
张敏璋较为乐观，他预测今年的交易量会在2000个单位左右，维持在去年的水平。
优质洋房是有地私宅极品
有地住宅当中的极品要属极为稀有的优质洋房，去年有31幢优质洋房转手，下跌53.7％。
去年交易价最高的优质洋房是位于彰思礼巷（Chancery Lane）42号的房子，由菲律宾富豪吴聪满的小儿媳以6606万元购得。
这栋洋房的面积为3万4216平方英尺，尺价相当于1931元。这也是去年的优质洋房交易当中，地段面积最大的洋房。
若以每平方英尺价格来看，最高交易尺价的洋房位于白宫园（White House Park）32号，达到3017元，整栋房子的价格为4550万元。
张敏璋说，今年的优质洋房需求料会和去年相似。市场对优质洋房的需求不减，但无法回到2021年般活跃，当时有67幢洋房转手。
如果金融市场和加密货币市场强劲回弹，将可能推动整体有地住宅市场交易量上升。
目前有数个新有地私宅项目出售
目前有数个新有地住宅项目出售，包括面市不久的Pollen Collection，以及去年推出的泉水别墅（Spring Waters Villas）。
泉水别墅属于较少见的999年地契项目，只有六间半独立洋房，去年推出至今已售出三间。（South Island Mata Ayer公司提供）
根据市区重建局网站，位于杨厝港区的Pollen Collection有六个单位售出，尺价介于1407元和2261元，成交价在354万至418万元之间。这个99年地契项目由万国公司（Bukit Sembawang）发展，有132间排屋和半独立洋房，预计在2026年竣工。
位于惹兰马达亚逸（Jalan Mata Ayer）的泉水别墅属于较少见的999年地契项目，只有六间半独立洋房。这个项目由小型发展商South Island Mata Ayer公司开发，项目去年推出至今已售出三间，尺价介于1706元和1842元，价格介于600万元至648万元。
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文：李蕙心
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