传化供应链总经理周龙在CRS峰会上的演讲:深度解读物流地产升级 - 腊月三十产城战略回顾

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本文为传化供应链总经理周龙在CRS中国房地产战略峰会上的演讲速记稿

主持人：当前房地产市场，物流因其较低的地价，可观的租金，电商利好带来的持续需求，简单的运营模式，快速的建造周期成为企业关注对象下面让我们以热烈的掌声有请传化集团供应链总经理周龙先生为我们解读物流地产的转型升级之路。

很高兴有这么一个机会能在这里参加这样的会议，最开始主办方让我讲的一个主题是物流地产的转型升级，我想在这里简单去讲一讲，几句话就可以讲清楚。传化2000年做物流地产，我们用了大概10年的时间复制了三个。在苏州、成都、杭州，做了三个大的物流园。2013年开始得到了国家和政府高度的重视，我们从2012年开始工程落地，一共当时用了两年时间签了80多个项目。我们现在的布局全国建170多个物流园。我们很高兴在2015年完成了资本运作，这其实是可以给大家做一个分享，从物流地产，现在我们的口号叫物流生态。我们的物流地产加物流业务，加金融和互联网形成物流大生态的格局，我们瞄准的是10万亿物流的市场。因此我们在2015年的时候，也是在物流互联网，互联网+物流最热的时候我们完成资产留存，现在市值大概在500亿不到一点，这个是传化在做的事情。我想今天来讲，因为结合着产业的发展，跟大家汇报一下最近这两年在产业方面做的探索跟大家做一个分享。

今天我演讲的题目是“产业升级与特色小镇”，我本人是传化供应链公司的行业供应链事业部总经理，我关注的是行业的供应链的发展。在整个中国来讲，我们看到在整个产业这一块我们讲有三个阶段。1.0的阶段是比较初期的，可能在八九十年代的时候，是我们讲的快状经济，自发形成的。在2.0阶段，我们讲在块状经济的基础上，比如说家具、服装、医药这样的一些产业的发展，它在生产的基础上会延伸出专业的市场。包括原材料，包括产成品。比如说在绍兴韶山的地区和浙江的宁波这样一些专业市场。第三个阶段，不仅仅是你在看你产业以生产和专业生产就可以作为产业集群能够长久持续发展，我们看整个经济的发展，产业的发展里面有一个理论，也是过去四五十年，我们发现很多制造业从英国、美国、日本到四小龙到中国，发现在很多沿海的生产型制造，中国制造向非洲和东南亚转移，沿海的制造向我们中西部做转移，其实它都是一个产业发展背后的理论支持它整个产业的转移。我们来看很多当地政府走访过在珠三角、长三角调研过十几个行业，我们跟当地的一些专业镇的镇长、书记去洽谈的时候，其实他们都非常关注的一个问题当地的产业的创新化，产业面临转移对他们当地政府来说是非常头疼的问题，这里面有很多的因素。包括我们讲要腾笼换鸟，新兴产业怎么聚集。第二个环保，劳动力的成本居高不下，怎么样在基础上做一个转移。我们也提出来需要在这个产业结合特色小镇的开发，我们需要对于产业实现转型升级，这样才有意义。

我们为什么说特色小镇未来可以推动产业的升级？当然这三句话比较理论性一点，我简单概括。第一个是区域的有效供给。第二个全要素的生产，第三个是建立产业的生态系统。到底应该怎么做？怎么样才能够在原有的产业基础上帮它进一步提升，帮它进一步升级。有一些模式包括苏州工业园区包括招商蛇口给大家分享的经验是非常好的。但是我个人不成熟的观点，可能他们的成功对于我们大家是难以复制的。在苏州、在深圳，在改革开放的前期占据这样的有利资源，他们引用的是全球高端的产品，它比较具备一些个性化。我们来看怎么样一种中国普遍性去实现发展，是不是有这样的机会。

我今年跟人民大学的一位教授，专门做供应链金融，当时跟他有做过一些交流，他说在中国千亿以上的制造集群有60多个，500亿以上的制造集群有100多个。这一些集群来说非常有机会。以我个人的我们这两年的沟通，在佛山顺德的家居产业，一个镇家居总产值1500亿，阳江的刀具在七八百亿的产业。产业基础是非常好的。但是在产业基础来讲，它们现在面临的问题，用原来粗放式的发展，一个是环保的问题，一个是人力的成本比较高。因为在广东，往中西部，往河南和成都这样的地区做转移。我们也知道在这样的过程中是可以帮助这个产业，比如说家居的产业，我们可以提升这个价值，我们可以引入智能制造减少因为人力资本的增加所带来的困扰，我们可以用集中心的生产加强环保的控制。我们来避免因为环境的污染迫使产业要搬出去。我们再一步来讲，我们要跟科研院所，全球最先进的技术，我们要进行产学研的嫁接，来提升它整个产业的高度。我们要通过一些供应链金融的手段，我们来提高整个产业的效率。因此我们提出来全价值供应链的理论，这样我们可以整合全产业、全中国或者全球在某一个垂直产业上最大的资源。

从整个供应链的发展来讲，它也有几个阶段。包括物流型供应链，2.0阶段比较有代表性的一些大的供应链企业。3.0阶段来讲，2.0更多的针对于某一个环节，比如说在新零售领域做的拓展。在3.0阶段来讲，利丰做的是比较好的。更重要在垂直产业的布局，这一点上还是要学习一些日本的企业，比如说三井，他们在一些垂直产业，比如说整个钢铁，宝钢在刚刚建设的时候，从它的厂区的规划，使用的设备，包括矿石，包括矿石的运输，包括一些高端的不锈钢，汽车钢板的生产。都跟三井都有连带的股份关系，十年前我们行业里面有一句戏称说宝钢是三井的生产车间，实际上三井在整个产业布局上做的非常好的。包括丰田汽车也是三井在整个产业里面做的。

我们在产业里面怎么样提升当地的原来有这样的产业，我们怎么把效益提升。我们提到第一个来讲，我们一定是要调动当地企业的积极性，一定要把当地的政府、企业整合起来，一起来做这样的一件事情。你在垂直产业里面要做供应链平台，供应链平台里面包括政府，包括行业协会，包括当地一些龙头企业，包括一些银行等等，当然包括我们的房地产的一些企业，我们来组成这样的供应链平台。从产业的采购、制造、物流、信息、金融多个领域来为当地的一些企业做服务。一个方面我们去做一些基础性的服务，第二，我们对一些优质的企业可以扶持。刚才招商蛇口也说在招商这一块扶持了很多上市的一些企业。我们来看在每一个产业里面都是有这样的机会。

具体一点，我们在采购、供应链金融、物流、销售、研发、制造，其实有很多的工作是可以做的。我刚才在会议的期间，我也在看我关注了一个市盈率的概念，我查了一下。2016年、2017年房地产的前十名的市盈率最高的大概在18，最低的大概在九点几。作为一个供应链企业来说，一般的企业来说，普遍在40多，黑马会相对高一些。像传化做物流生态的，它的市盈率能够达到100多。我们也看除了我们在特色小镇的开发里，除了之前陈董谈的几个价值，除了传统开发这一块。我们可以考虑你在这个产业里做布局的时候，由于你在这个产业里投资，你可以是单独上市的板块。这一块它的市盈率当然你在一个垂直产业领域可以做到OK可以达到80和100，这个是没有问题的。这样来讲，未来可以有一些更多的百亿、千亿级的企业，我作为做产业地产房地产公司来说这些都是一些机遇和方向。包括我们对于当地的一些专业市场，专业市场很多是几百亩上千亩商贸形态的，商贸形态也有一个转型升级，我们在这种转型升级当中也有一种手段和方法。比如说现在传化跟海韵集团，在广州做商贸的，我们也在探讨怎么样帮它在这方面做一些提升。

下面我想分享一个案例我觉得是不错的，不是传化做的，我们来看一看这个产业特色小镇，通过这样类似的一套思路，在几年的过程当中的发展。这是在广东东莞的一个镇，以模具为主，这里列举了几个数据从2012年到2015年自己产业的发展，产业的提升。包括创新研发能力，这是它的数据，我们看到说增长还是比较快速的，三年时间增长大概有两到三倍。怎么样实现的呢？首先有理事会，在理事会里面包括了当地的政府，当然还有一家运营企业在做运营。同时结合当地的一些企业。它所做的几个事情是成果的转化，项目的对接，企业的服务，企业的助推。所以下面有一些公共的服务，因为它是做模具的，有3D打印、模具检测、技术培训、产业的电子商务、云制造的平台，金融服务的平台，这一些在整个产业的发展是非常需要的。包括技术研发的中心和创业的载体。在模具当中它也选择在航天航空、汽车领域怎么样做对接，线上的创业和线下的协同起来，形成供应链云平台，使它的数据、风控从场景上真正产生机遇。最后做成城市、产业、生态的结合。

我们也是想借着这次机会，想看看未来和在做产业地产的集团，我们可以探讨一些合作的可能性，我们共同来推动在中国的一些产业镇对它进行产业升级改造。因为我们所瞄准的目标跟华夏幸福可能是不太一样的，我们所瞄准的在珠三角、长三角一些经济比较发达的地区它的产业规模基本上是在单一的产业在300亿以上的镇，但同时面临产业空心化的隐患，我们帮助企业和当地政府把产业留在当地，把它的税收能够增加。所以这样的政府会比较欢迎我们这样的团队一起去做合作。

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