最高院吴晓芳法官|使用已故配偶工龄购买“房改房”纠纷的处理规则

毓莹导读 

房改房是国家根据职工工龄、职务、家庭人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利，其与我国长期实行低工资制度、住房实行福利性实物分配制度密不可分。这种政策性优惠福利实质上是对职工的一种工资差额的补偿，属于财产性权益。房改房不同于普通商品房，其房屋价格不是单纯的市场价格。房改房纠纷如何处理，鲜有人研究。本次推送的是婚姻法专家吴晓芳法官的文章，希望对您有所裨益。

一、案情简介

许某与赵某系夫妻关系，双方婚后育有三子，即赵A、赵B、赵C。许某于2004年6月死亡，2004年12月赵某出资4万余元购买其与许某婚姻关系存续期间承租（1987年）的单位房改房，2008年4月取得房屋所有权证。2008年10月，赵某至北京市某公证处立下遗嘱，内容为：上述房屋产权由儿子赵A和赵B共同继承，由赵A继承上述房屋70%的产权份额，赵B继承30%的产权份额。

赵某死亡后，兄弟三人因继承房产问题发生纠纷。赵A、赵B起诉至一审法院，要求对父亲公证遗嘱中所涉及的上述房屋享有继承权，其中赵A享有70%，赵B享有30%。赵C辩称，赵某遗留的诉争房屋原系赵某和许某共同居住，并且是用双方共同存款购买，所以对于公证遗嘱中涉及许某的部分应当认定为无效。

二、法院裁判情况

一审法院认为，本案争议焦点在于诉争房屋是否为被继承人赵某的个人财产。综合本案证据，诉争房屋系用赵某与许某的夫妻共同财产购买，虽然登记在赵某名下，但其中部分权益属于许某。对于赵某所立遗嘱处分许某权益的部分，应当认定为无效，该部分应按照法定继承予以处理。

一审判决后赵A、赵B不服提起上诉。二审法院认为，公有住房的承租、房改制度具有极强的福利属性，与合同法中的租赁及商品房买卖具有明显的区别。公房承租制度是我国在一定的历史条件下及特定的发展阶段中的福利制度，其福利属性表现为由夫妻一方承租，只缴纳少许的费用即可长期居住、使用，在后续的房改政策中可以成本价购买并通过折算工龄获得优惠。作为原承租人的父母去世后，其子女一般均可以继续承租并参加房改。本案中，赵某与许某自1987年开始承租诉争房屋，虽以赵某名义承租，但该项福利应属赵某与许某共同取得、共同享有。本案诉争房屋虽系赵某在许某去世后购买，但该房的权属取得毕竟不同于商品房的购买，系对原有福利的形态转化，不能简单地理解为由赵某单独所有，而应认定含有许某的部分权益。

综上判决：驳回上诉，维持原判。

赵A、赵B不服申请再审，再审法院认为：赵某与许某自1987年承租涉案房屋，虽以赵某名义承租，但该项福利应属赵某和许某共同取得和享有。涉案房屋虽系赵某在许某去世后所购买，但该房屋的权属取得毕竟不同于商品房的购买。因此，许某许某对涉案房屋应享有部分权益。原审法院依据查明的事实，对涉案房屋的分割处理并无不当，遂驳回赵A、赵B的再审申请。

三、主要观点及理由

司法部律师公证工作指导司曾就享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的问题分别向建设部和最高人民法院征求过意见，但两个部门的答复意见截然不同。建设部【建住房市函（1999）005号】复函认为，按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策，按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭（夫妇双方）为购房主体，且每个家庭只能享受一次。如果一方按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠，该住房应当视为其夫妇双方共同购买，即应视为夫妻共同财产。

最高人民法院2000年2月17日（2000）法民字第4号复函认为，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予以查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。

2013年4月8日起施行的法释（2013）7号《最高人民法院关于废止部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》中以“与现行房改政策不一致”为由废止了（2000）法民字第4号复函。

房改房的权属认定问题一直存在争议，审判实践中因房改房引发的纠纷屡见不鲜，但各地法院把握的标准并不统一，主要存在以下两种观点：

 一种观点认为，根据继承法的有关规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。夫妻生存一方取得房屋所有权时，死亡一方的民事权利能力因其死亡而终止，故其并不具备取得房屋所有权的主体资格。夫妻共同财产是指一方或双方在婚姻关系存续期间取得的财产，而离婚和死亡是导致婚姻关系终止的原因，夫妻一方死亡后，婚姻关系自然终止。死亡配偶一方在世时并未取得房屋的所有权，只是取得了房屋的承租权，故夫妻生存一方使用已故配偶工龄购买的房改房不应认定为夫妻共同财产。

另一种观点认为，最高人民法院（2000）法民字第4号复函“唯出资论”的观点完全忽视了房改房的福利因素，可能导致极其不公平的结果。房改房是国家根据职工工龄、职务、家庭人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利，其与我国长期实行低工资制度、住房实行福利性实物分配制度密不可分。这种政策性优惠福利实质上是对职工的一种工资差额的补偿，属于财产性权益，职工生前没有实际取得并不能就此否定其对这种财产性权益的拥有资格。根据现行房改政策，房改售房并不会因为一方死亡而受影响。在职工去世后，这种财产性权益通过配偶的购买行为转化为房屋形态，将工龄优惠折扣通过房价表现出来。[1]房改房不同于普通商品房，其房屋价格不是单纯的市场价格，相对于市场价有很大的优惠。为购房出资只是取得房屋所有权的一个因素，但绝不是最重要的因素，因其低廉的价格对于取得房屋产权显然远远不够。如果仅凭出资就可以主张房屋产权，将导致购买房改房时已死亡配偶及其子女的合法权益无法得到保障。[2]因此，使用已故配偶工龄所购“房改房”，应由健在一方与已故配偶共同共有。

我们认为，另一种观点更符合房改政策的精神，处理结果更加公平。

其一，房改房作为特定历史条件下的一种房屋形式，将逐渐退出历史的舞台。但从目前的情况看，房改房还是普遍存在于各大城市中，成为离婚、继承等相关案件处理时一大难点。房改房属于计划经济时期国家政策性福利分房，具有补偿性、社会保障性、国家统筹性、价格低廉性、享受权利一次性等特点。使用配偶工龄购房的优惠措施，并非仅仅是对房价的政策性补贴，而是对原有承租权的承袭和转化，是死亡配偶享有共有权的依据。在认定房改房的权属时，不能简单粗暴地割裂历史，完全忽略房改房从承租权转化为所有权的承继事实。既不能简单依据出资来源，也不能仅以购房合同的签订时间及房产证取得时间来判断房屋产权归属，而应从特定历史时期的特定国情出发，充分考量国家政策制定的初衷和现实国情，作出公平合理的判断。

其二，房改房实际上是卖给夫妻双方而非仅向夫妻中的一方出售，其购买价格远远低于房屋的市场价值。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第十八条规定，以成本价或标准价购房的，每个家庭只能享受一次，享受住房福利待遇的对象应是夫妻双方，而不是售房单位的职工一方。

其三，已故配偶的工龄优惠体现的是享有物权的资格身份，而非仅仅是一种政策性补贴。最高人民法院婚姻法司法解释（三）第十二条已经明确：“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。”也就是说，房改房的购买资格决定产权归属，出资仅具有特定情况下的债权意义。

其四，从我国夫妻共同财产的立法本意来看，夫妻共同财产，是在婚姻关系存续期间所得的财产。婚姻关系存续期间，自合法婚姻缔结之日起，至夫妻一方死亡或离婚生效之日止。这里讲的“所得”，是指对财产权利的取得，而不要求对财产实际占有。[3]如果一方在婚姻关系存续期间与出版社签订合同，约定取得稿费的数额，但直到婚姻关系终止后才实际取得这笔稿费，由于取得稿费的权利产生于婚姻关系存续期间，故这笔稿费应当认定为夫妻共同财产。同样道理，房改房所有权的取得来源于婚姻关系存续期间的承租权，而根据1996年2月5日最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的规定精神，对于婚后一方或双方申请取得公房承租权的房屋，离婚双方均可承租。既然公房承租权属于夫妻双方，购买公房时使用了已故配偶的工龄优惠取得公房的所有权，考虑到从承租权转化为所有权之间的承继性，将这类房改房认定为夫妻共同财产更为适宜。

四、笔者的倾向性意见

房改房不同于普通商品房，其房屋价格不是单纯的市场价格。夫妻生存一方使用已故配偶工龄优惠购买的房改房，考虑到从承租权转化为所有权之间的承继性，应将此类房改房认定为夫妻共同财产。

[1] 杨晓林、段凤丽：《享用已故配偶工龄优惠所购房改房的权属探析》，中国法学会婚姻法学研究会2017年年会论文集第453页。

[2] 李成：《房改房的权属认定问题探讨》，首届中国婚姻家事法实务论坛会议资料集第351页。

[3] 胡康生主编：《中华人民共和国婚姻法释义》第64页，法律出版社2001年6月第1版。

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