知名房企高息融资！刚需好日子来了？

撰文|蜜姐&编辑|楚琦

马基雅维利《君主论》里有句话说得好：靠欺骗可以取胜时，绝不要靠武力。蜜姐将他改写了下：靠低息借钱可以扩张时，绝不要自掏腰包。

成功的企业大都是成功的杠杆玩家，成功的个人概莫如是。

但试想，倘若某个人或企业，以高出正常成本数倍的方式选择加杠杆借钱，TA背后究竟是危机还是商机？

能有此感慨是因为今天一早看到了知名房企泰禾集团的一则公告。

公告显示：公司全资子公司2019年7月10 日，Tahoe Group Global (Co.,) Limited 在境外完成 4 亿美元的债券发行，并在新加坡交易所挂牌。募集资金用于项目建设和其他一般企业用途。

海外发债很正常，不正常的是发债成本。公告里提到这次发债的票面年息 15%，每半年支付一次。

15%的海外债券利率是什么概念？蜜友们大概知道，企业融资渠道除了上市，大概还有5种其他途径。

利息最低的银行贷款。最新的消息是：“监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了‘窗口指导’，要求控制房地产贷款额度，但对各家银行的具体要求各不相同。”

再就是境内发债，成本比银行贷款略高，大概利率在5%到6%。目前的信号也是持续收紧。

第3个渠道信托，数据显示，针对房地产的信托今年上半年年息约在8.33%。

前几天刚出的消息，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。

再次之就是境外发债。往年利率在6%到7%，今年高了不少。据某研究机构统计，1-5月，房企融资中海外债占比达到了23.1%，票面利率均值为8.91%。

据蜜姐不完全统计，6月以来，就有包括绿地、佳兆业、中南建设、雅居乐、蓝光发展、新湖中宝、融信中国等都宣布发行美元债。

中南建设6月11日境外发债3.5亿美元，利率10.875%；

华南城6月12日境外优先票据0.6亿美元，利率11.875%；

新湖中宝6月12日境外债券1.1亿美元，利率11%；

正荣集团6月13日永续债2亿美元，利率10.25%。

6月25日，佳兆业发公告称，公司发行额外2022年到期的2亿美元11.25%优先票据，将与2022年到期的3.5亿美元11.25%优先票据合并形成单一系列；发行额外2023年到期的3亿美元11.5%优先票据。

……

对比这些公司的海外发债利率以及往期数据可以看到，今年普遍偏高，但能高到泰禾15%这个程度的，也确实是罕见。

如很多网友纷纷表示的，这成本都快赶上民间借贷了。这也是蜜姐想说的第5种融资渠道。民间借贷最低成本也不过20%左右。

泰禾老板黄其森今年接受媒体采访时，称现在资金成本不到10％，没有大家想的那么严重。泰禾现在已经没有问题了。如果从指标数据上看，和其他企业差不多。如今赤裸裸15%的成本摆在眼前，蜜姐不得不为他捏了把汗。

融资成本高，这意味着开发商手里的钱越来越烫手，一方面需要大量出货回款，另一方面在买地时可能更加谨慎。

但需要注意的是，在房价整体回稳的情况下，回款也并不是想快就快的。过去房企高收益的利器“高周转”，如今恐怕也行不通了。限价、限购等楼市调控措施持续深入，以及三四线楼市降温，房企恐怕很难保持以往的销售速度。

何况房企一直高周转本身是不现实的。如某上市房企相关负责人对媒体说的：高周转意味着高增长。但当企业的规模上了一个台阶之后，内部的管控体系、财务平台、人事架构都必须升级，才能支撑这个规模的实际需求。

一年冲规模，两年做调整，才是大部分房企的常态。

目前的情况是，融资压力逼迫高负债的房企高周转，但高周转现阶段已经达不到往年效果，双面夹击，压力可以想象。

要命的是如今还叠加债务偿还高峰期，真是屋漏偏逢连夜雨。这时候，稳健型房企的优势就来了。

对房企来说，唯一的好消息可能是前两天美联储方面的“降息”预期，这对海外发债的房企来说担子算是轻了些。但如蜜姐好朋友杠杆游戏之前说过的，美国即使真降息，对我国楼市的影响仍然有限。

稳，短期内不会变。

目前的状态，对刚需来说不失为一个窗口期。口袋里没钱，利息高企，部分开放商底气弱了，购房者谈判和选择的空间、时间也就出来了。

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今日词汇：房地产开发贷款

房地产开发贷款：指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产贷款的对象是注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业。 房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）。 贷款原则上应采取抵押担保或借款人有处分权的国债、存单及备付信用证质押担保方式，担保能力不足部分可采取保证担保方式。

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