比海景房还大的买楼坑
撰文|蜜姐&编辑|楚琦
昨天（7月3日），每经报道了山东乳山市海景房，二手房价格跌回了10年前！
一石激起千层浪，三个月前黑龙江鹤岗房价“白菜价”才刷屏，这么快又现再现一城市“卖房子的比卖菜的还多”。
不过仔细去对比就会发现，乳山海景房的情况和鹤岗楼市还是有明显区别的。
据媒体报道，乳山海景房二手房价格惨淡，低的甚至还不如10年前，1800元/平方米就能搞定。但新房价的价格却令人咂舌，八九千一平米，甚至有上万元一平米。
乳山海景房新房价格的坚挺那是因为有外地一茬又一茬的韭菜们来接盘。
但除了海景房，其实坑人的房子还不少，有的甚至比海景房更坑，连开发商自己都难以解套。
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尽管乳山市二手房并非都是两千左右，但中国房产超市网看可以看到其二手房的价格在近5年起伏确实很大。
2014年其二手房均价为2901.67元/平米，到2017年1月涨到了4073.2元/平米，但仅仅10个月后，跌到了3107.36元/平米，几乎是将近跌回了3年前的水平。
图片来源|中国房产超市网
现在有很多分析出来说，海景房不好：潮湿，医疗教育等配套设施差，入住率低等。但这些问题，其实10年前也存在，为何现在其二手房价格才出现了“爆雷”呢？
乳山海景房的现象其实并非孤例。其实它曾经也“爆雷”过，只是我们的记性太差，或了解不够，一茬一茬的韭菜才会接着往上冲。
从早期的海景房、度假房、避暑房到近几年搞得轰轰烈烈的文旅地产，比海景房还坑的房子还真不少。
文旅地产的概念说起来很洋气：文化+旅游+地产。它也可以说是包罗万千，海景房、避暑房、度假房、特色小镇、主体公园配套商业及地产等等都可以跟它扯上关系。
但文旅地产概念的创新和表面的热闹，并不能掩盖它投资的巨大风险。甚至有些项目，到现在开发商自己都难以解套，更别说当初买房的人想保值增值了！
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说起文旅地产，开发商和中介能找出一万个理由告诉你，他们的房子值得购买。
典型的如旅游业的兴起。
据国家统计局公布的数据显示，2018年我国国内游客出游55.4亿人次，是2008年17.1亿人次的3倍还要多。
中国旅游研究院的数据显示，2017年我国国内旅游人数50.01亿人次，收入4.57万亿元，分别比上年增长12.8%和15.9%。
这样的数据一抓一大把，这还是官方的数据，要开发商们宣传的数据那更是形势喜人。
另一大典型就是对比发达国家，我们的文旅地产发展潜力还非常大。
严格来说，这些说法都没问题。但文旅地产有前景，你未必能赚钱，反而倒是赔钱的几率挺大的。这就好比股市长期是上涨的，但大部分散户却是赔钱的。
尽管A股这些年被骂惨了，但相比上证指数90年代最低点95点，长期看涨的判断是没问题的。它从诞生之初到如今，那也是平均年化回报率高达12%左右，只能你拿到这12%的收益了吗？！
栽倒在文旅地产的大咖级玩家本身就不少。
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想必有不少蜜姐，对去年11月初李亚鹏欠债4千万惹上官司的新闻还有些许印象。而李亚鹏就是一个栽倒在文旅地产上的明星。
虽然不少人将次归结为李亚鹏缺乏经商头脑，不过这种说法太过片面。
2012年，李亚鹏开始投身旅游房地产，号称投资“32个亿”在云南丽江做起了“雪山文苑”项目。彼时他还是天后的老公，无论是资金还是人脉都可以说是大咖级玩家。
各路明星站台不说，还传出不少明星更是提前“下单”。
去山东乳山的外地看房团们，在一路开发商和中介的洗脑和提供优质免费服务中，欣喜若狂，即便是以高出二手房房价两三倍的价格买海景房，还感觉要拼手速，马上买！买到就是赚到！
而明星们当初在李亚鹏文旅地产的各种发布会上，恐怕其激动的心情不比山东乳山的外地看房团们少半分。
在做韭菜这件事儿上，其实大家挺平等的：相信自己比别人幸运，抓住了暴富或占便宜的机会，至于到底买的什么不重要，买了再说吧。
李亚鹏投身文旅地产的结局是：5年，签字4千万，惹上官司，被舆论打上“老赖”的标签。
更著名的例子要数前首富王健林曾经在全国圈地运动式建构“万达文旅帝国”，期间当然原因种种，不过最终的结局很明显：王健林放弃了很多小目标，将这些文旅城纷纷转手了。
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山东乳山的海景房，早在2013年就曾“爆雷”过：银滩出现了一座座的烂尾楼。
而往前看，媒体梳理发现2007年-2010年，乳山房地产业发展达到顶峰。2007其房地产投资35亿元左右，比上年增长116.05%，此后一直高位运行，2010年房地产业完成投资33.1亿元。
然后就没有然后了，《乳山市年鉴》里面不再公布其年度房地产销售面积和金额的“喜人成绩”了。
其实文旅地产（度假房、特色小镇、主题公园地产等）也有这样一个过程，只是在全国范围，这样的统计和实际情况，更难把握。
据国家旅游局的数据显示，文旅城高歌猛进最明显的是2012年—2014年。年均新增项目近2200个，平均增速达到了83%！当然2015年和2016年虽增速放缓，但上马的项目也是在一千左右徘徊。
据国家统计局数据，截止2014年底我国文旅地产项目7965个，其中大型在售项目589个。这些在售项目平均存量达2043套，按平均去化速度12套/月计算，完成存量去化需要14年时间！
而据RET睿意德中国商业地产研究中心的数据显示，2014年—2015年，我国文旅地产的卖点主要大家非常熟悉的：山地、湖滨、滨海、高尔夫、温泉等。
关于文旅地产的风险，其实并非新鲜事儿。比如，从2016—至今，诸如“警惕特色小镇成为假小镇真地产”的警告声不绝于耳，只是很多人充耳不闻、视而不见罢了。
文旅地产的热浪依然不减，据《观点指数·2018中国房地产行业发展白皮书》显示，截至2017年底，我国文旅地产项目已达14269个，增速高达60%。
尤其是城市人口净流出型的城市，其文旅地产项目通常又在较远的郊区，缺乏基本面的支撑，买到就被套到的情况将并不少见。
其中烂尾的不用蜜姐一一列举，相信很多蜜友能在自己的老家或所生活的城市找到活生生的例子。
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避免被割韭菜的方法其实不难。只是不少人更愿意相信轻松致富的神话，而非苦哈哈地挣钱方式。
以山东乳山为例，现在接盘的主要就是外地看房团：免费接送，封闭洗脑。但看房的人可不这么认为：买不买不重要，就当免费旅游。
但现实生活已无数次教育我们：免费的最贵。
开发商和中介们早就研究了一套让你买房的话术。尤其如果你本身就信仰买房致富，这事儿做起来就更加轻松了。
买房是投资，不是买白菜，太激动不妨给自己一个冷静期。
机不可失时不再来，但买房这事儿，尤其是现在楼市调控依然严格的情况，你能失去的机会远远小于你可能上当的概率。
几十万上百万都要舍得投入，何必舍不得几千上万的交通费用，自己亲自跑一两趟了解清楚实情。
捡了芝麻丢了西瓜的例子，在投资上尤为明显。比如很多人用血汗钱买年华收益率10%及以上的互金产品，结果几万、十几万、几十万甚至上百万的本金都拿不回来了。
当然，最好的还是学习点投资理财的常识，在这个经济社会，人人都需要补课。你偷懒不补课，总有人“勤奋”地让你交学费。
亲爱的蜜友们：欢迎大家参与学习：用今日词汇在留言区造句，连续坚持一周，将获赠全球销量超1000万册的《财务自由之路》！
今日词汇：去化率
去化率：即销售率，指某一特定时期内某产品的销售量占总量的百分比。如某房产项目的去化率=销售套数/总套数。
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