注意！这20座城市房价降了，会意味着什么？

撰文|蜜姐&编辑|楚琦

三伏天到来，据说还是40天豪华加长版。但让很多人遗憾或欣喜的是，楼市并没有从小阳春如约入夏，而是一头扎进了冰窖里，继续凉凉。

昨天（7月15日）统计局公布了6月的70城房价，回稳的迹象也越来越明显。

新房方面，初步测算，4座一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

31座二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅连续三个月相同。

35座三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

如果说新房还是延续了往期稳定缓涨的态势，那么更能反应市场真实情况的二手房，则体现出了更多的凉意。

数据显示，二手房方面，房价环比下跌的城市多达20个，与5月的11个相比有明显增多，创下2019年以来的最高值。

从上图统计局网站数据可以看到，6月份，二手房环比下跌的城市分别是：上海、福州、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、深圳、贵阳、锦州、牡丹江、安庆、宜昌、常德、湛江、北海、三亚、泸州、遵义。

如果按城市级别来分，二手房环比下跌的城市里一线城市有2座、二线城市8座，三线及以下城市10座。

从下跌幅度来看，两座一线城市上海、深圳99.9几乎忽略不计。

8座二线城市其中福州99.9也非常微弱，蜜姐的好朋友杠杆游戏曾分析过福州和厦门的房价高企原因。一部分是外来人口持续增长，另一个更大的原因是供应严重不足。

另外一座99.9的二线城市是长沙，实际上，长沙这几年房价虽然说是涨了不少，但相比隔壁的武汉，以及再隔壁的成都来说也算是佛系了。

一方面归因于长沙调控严厉，另一方面，蜜姐也时常在群里和大家讨论，与长沙的地理位置密切相关。

长沙临近广东，受虹吸效应影响明显。大部分炒房客会选择粤港澳大湾区及辐射范围内的房产投资，更土豪一点的，直接进军广深。某种程度上，长沙和天津有些类似，都被强大的邻居给耽误了。

长沙目前在二线城市里价格远远算不上高，自然跌也不会很厉害。

环比下跌幅度略大的是武汉、郑州、青岛，都是去年乃至今年的网红城市。在房住不炒坚决执行的当下，选择阶段性地回稳也是在情理之中。

但正如蜜姐一直认为的，一二线城市，不管怎样都不会跌多少，跌了后面依然会补涨。

原因很简单，这些城市的经济体量摆在那，我国的城市化进程也远没到结束的时候。未来可预见的时间内，一二线城市还会涌进大量刚需，TA们都是为了买房的“潜力股”。

目前看上去下跌，很大程度因为调控，一旦调控稍有松动，市场就会用钱投票。

真正让人担心的是一些三四线城市。

国统局的数据显示，6月二手房环比下跌的城市里，三线城市占到了10座，分别是：锦州、牡丹江、安庆、宜昌、常德、湛江、北海、三亚、泸州、遵义。

其中蜜姐注意到，这里面有5座城市是连续二手房环比下跌的，比如安庆、宜昌、常德、湛江、遵义。

涨上去很慢，跌下来很快，这或许就是当前三四线城市楼市的一个缩影。都知道从城市房产投资角度而言，最有价值的就是市区核心地段，配套较好的学区和医疗价格更是水涨船高。

但郊区则不然，没有政策利好的远郊，基本上等同于“鬼楼”，空置率大到惊人，且销售的周期也非常漫长。

同样的道理扩展到一个国家，核心城市的投资价值要高得多，再就是核心城市辐射范围内的三四线城市。

不知蜜友们注意到没，最新发布的全国房地产开发投资增速显示，2019年1-6月，增速继续走低，为10.9%。

但另一方面，一二线城市的土拍却频频传来火爆的消息，先是深圳史诗级土拍，再是北京中海地产拿地凶猛，79.4亿元斩获北京年内总价地王，溢价率约18.79%。这是今年以来北京出让起始价和成交金额最高的土地，也是丰台区历史上总价第二高的地块。

价格再高，大家还是愿意去押注一线。调控让楼市的分化趋势越来越显著。没有政策、人口等利好的三四线，基本没有投资价值，说实话，还不如股市。

实际上，从去年10月开始，已经连续9个月有超过（含）10个城市二手房价环比下跌，这其中又以三四线城市居多。

中国社会科学院财经战略研究院6月发布的一份住房市场分析报告也提出，与一二线城市相比，三四线城市房价持续上涨的动能不足，政府的市场调节手段也更为有限。

部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后，因后续需求不足，房价将进入下跌阶段。

所以，现阶段投资三四线，尤其持续下跌的三四线城市房产，真的需要非常慎重。

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