22年未交房！买房，你离深度套牢有多远？

撰文|蜜姐&编辑|楚琦

双十一，一年比一年提前收割，且金额（不知真假）一年比一年夸张，以至于到了当天，蜜姐看到相关信息都感觉了无生趣。

午间，朋友分享的一条新闻，让我瞬间鸡血满满：《孩子都生娃了房子还没住上 广州烂尾楼22年未交房》。

熟悉的蜜友都知道，对于防坑，蜜姐一直都非常关注。也在不断提醒小白朋友们，别想着暴富，要想少被割几次、少跳几次坑，才可能积攒起自己的第一桶金，进而去搞投资理财。

这样的大坑案例，必定要好好扒一扒，为买房的蜜友们提供借鉴。

01

账不算不明。蜜姐用小学数学，算了下这个22年未交房的事儿，业主们大概率还是拿不到房子。

不过，如果把这个事情倒回到1996年的环境之中，你会发一个奇怪的事情：原来这家“老赖”开发商，在当初那可是个一等一的良心开发商。

1996年，广州澳美房地产开发有限公司，在广州黄埔区推出了“澳洲山庄”的楼盘。

这个楼盘正如今天很多楼盘一样，开发商有很多可以吹出花儿的优势：临近水库、森林公园；在广汕公路金坑路段旁的一座山丘上，能俯瞰周边的优美景色，享受城市山水间的居住环境……

有业主说，当时就是被这样的美好居住环境吸引了。其实不然，更吸引大家的是低价、低价、低价！

这里要强调两点：第一，低价不是指房价低；第二，说低价，不是说业主们贪便宜，活该上当。

低价，是指广州澳美房地产公司当年打出的“20年免息分期付款，首期3.8万元，月供488元”。

年轻的蜜友们可能大部分对1996年，没什么概念，毕竟有可能都还是出生之前的遥远年代。

蜜姐翻看了下1996年广州市的房价，均价大概是三千左右。翻看广州澳美房地产开发有限公司相关的判决文书，澳洲山庄的房价约为2400元—2900元每平米。

房价并非比市场价低得离谱，真正的秘密在贷款利率上。

02

银行信息港网的资料显示，1996年5月1日起执行的一年期整存整取存款年利率为9.18%。不用怀疑，就这么高的存款利率。

而1995年7月1日起一年期存款年利率更是高达10.08%，甚至有的银行给到了12.06%。

蜜姐小时候，对于致富的模糊概念，就是大人们聊天时说起一万块钱一年有一千多的利率。感觉好好存钱，就能致富啊。

存款利率这么高，房贷利率自然也不低。

据南方财富网上的信息显示，1997年（在之前的查不到了）公积金贷款5年以上的年利率为8.1%。银行信息港上查到的1996年5月1日起的商业房贷年利率为15.12%！

而广州澳美房地产公司当年打出的“20年免息分期付款”，其诱惑可想而知。

蜜姐在启信宝上查到了数起业主们起诉广州澳美房地产公司的判决文书，从文书上可以看到当年的购房金额和面积。

为了避免泄露隐私，以下我用化名和接近的总价和房屋面积来给大家演算下。

假设购买的业主叫小明，他1996年以2870元每平米的价格，购买了一套87平米的房子，总价为24.97万元。

如果首付三成约7.49万元，需要贷款总额约17.48万元，按照当年的公积金贷款年利率为8.1%，贷款期限15年（当年公积金只能贷款15年），利息总共要还约10.68万元。

如果小明只用商业贷款，首付三成，按照商业房贷年利率15.12%，贷款20年，总共需要支付利息26.54万元！

这样的高利率环境下，20年商业贷款的利率甚至超过了总房价，所以你现在能理解当时广州澳美房地产公司当年打出的“20年免息分期付款，首期3.8万元，月供488元”是多么诱人了吧。

03

广州澳美房地产公司当年要求的首付仅为一成多，还免利率，今天双十一的打折力度和它相比简直不值一提。

这家房企堪称当时的业界良心了，都不只是良心，简直是“挖心”奉献业主。但是，前提在于它要能经营得下去。

按照当时的利率水平，这家房企自己要融资，那是得真金白银每年付年利率10%左右的成本，但它倒好，首付收得少，还给业主免息，这个游戏怎么玩得下去？

所以，它的资金链要断裂一点不奇怪，不断裂才奇怪。

两千多位业主，22年未接房，恐怕当初他们也没想到，虽说开发商有点傻，但是我一个人会上当，两千多人还怕会上当？

也许，真的有“法不责众”，不过近些年的P2P平台倒闭、跑路，已经深刻教训我们：坑不嫌人多。

可惜，当年的业主们并没有太多金融的常识和经历，毕竟全国房改要在两年之后的1998年才开始。所以，前面蜜姐才会强调，分析这个案例不要指责业主们贪便宜活该上当。

虽说，这家房企也曾经努力挣扎，找了接盘侠开发商来一起完成，但这就是个无底洞，对方一来搞清楚情况肯定不愿意了，两家公司就一直扯皮。

22年，且不说广州的房价翻了多少倍，就是钢筋水泥砖头都涨了好多倍，当初的20多万房款，如今怎么可能再造好房子交给业主们……

但这个案例，足以给我们今天的购房者们以教训。

明显赚钱的好事儿别感觉自己很幸运，通常这只是大坑上引诱你跳进去的繁花。

以澳洲山庄这个房子为例，这完完全全是买到就是赚到的房子，单是利率都可以再买套房了。

要这事儿能成，开发商和其员工，估计都通知他们的七大姑八大姨，朋友们去买了，为啥还要费劲放到市场上来招揽购房者？！

买房要避免被深度套牢，首先就要警惕低于市场价，和明显有很大套利空间的房子。

尽管去年千人排队、万人摇号不少见，但大部分人并非买到就是赚到，尤其是一些二三四线城市，今年二手房挂牌量激增，实际上已经阴跌了不少。

人多的地方少去，暴富的可能很低，被踩死踩伤的概率倒是很高。最大的问题就是，不要指望买套房就暴富、财务自由，就不容易鬼迷心窍。

个人有房无负债有资产也不敢瞎折腾，为啥，身边瞎折腾两下，富有、中产返贫的真实案例真不少（以后再剖析），起因几乎都是想捞一次两次“机会”暴富。

好好学习、工作，提高收入和财技，稳步致富才是王道。

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今日词汇：股息率

股息率：企业过去一年的现金派息额除以公司的总市值。它会随着股价波动，股价越低，股息率越高。

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