负债率踩红线，毛利同比腰斩！“拿地王”融信中国分拆物业上市？

撰文|蜜姐&编辑|杰儿

都说钱自然会往赚钱的地方流动，当房企们赴港上市变得不易（详见《中小房企赴港上市缩影：上坤们还有机会吗》），分拆物业上市的浪潮还在继续。

近期，融信中国物业准备加速分拆上市的动向就引发了媒体关注。

又是猛增注册资本，又是一系列的股权变动，一顿操作猛如虎。

融信中国在着急什么？

01

发成绩单的时候，成绩好的早就被传得沸沸扬扬，成绩差的常常会拖到最后大家都散了才默默出现。

上市公司发年报的情形也与此类似。

融信中国今年的半年报直到9月底才正式发布。

简单概括来说，就是一个“难”字，多项财务数据负增长，甚至个别腰斩。

据融信中国半年报披露：

期内，实现营收210.66亿元，同比下滑20.85%；

毛利31.4亿元，相比2019年同期已腰斩，同比降低50.63%；

溢利16.46亿元，同比大幅下挫53.12%；

公司拥有人应占9.08亿元，同比减少54.09%；

毛利率为14.9%，同比下跌37.66%；

纯利率为7.8%，同比下跌40.91%……

上半年融信中国的营收减少，毛利大幅缩水，负债率却依然在攀升：其负债比率由2019年12月31日的70%攀升至91%，剔除预收款后的资产负债率为73.8%，已踩“三道红线”之一。

“三道红线”蜜姐此前写过，新来的蜜友可能不清楚，简单复习下。

就是今年8月底住建部和央行召开了重点房地产企业座谈会，传达了重点房企融资新规，被业内称为“三道红线”，即：

1、剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

2、净负债率不得大于100%；

3、现金短债比不小于1。

02

从融信中国的发展历程来看，抓住了房地产行业发展的黄金期，尤其是在最近一轮（2016-2018年）红火行情中实现了跨越式发展。

融信中国于2003年成立，2016年赴港上市并开始全国布局。

财报显示，融信中国2015年合约销售额119.17亿元，同比增长33.15%；

2016年合约销售额246.39亿元，同比大增107%；

2017年合约销售额502.35亿元，再次实现翻倍增长，同比增长达103.88%；

2018年合约销售额破千亿达1,218.8亿元，同比增长73.35%；

2019年开始降速，全年实现合约销售额1,413亿元，同比增长15.94%。

从2015年的百亿销售额到2018年的千亿销售额，融信中国的狂飙猛进算是激进派房企的一个缩影。

这让蜜姐想起另一位野心勃勃的房企大佬融创中国。

不过，相比融创中国今年上半年拿地克制（详见：《上市10年，狂奔的融创中国要去杠杆》），新增货值大幅降低不同，融信中国虽然也强调要降低负债，要“稳”，但身体却很诚实地拿地不手软。

上半年，融信中国新增土地项目21个，新增建筑面积约4.61百万平方米，地价总成本约292亿元，权益拿地约138亿元。

而2019年全年其共新增土地项目46个，新增土地储备约7.3百万平方米，权益代价约163亿元。

两相对比，实在难以让人相信方向在转“稳”了。

克尔瑞的统计数据显示，今年1-6月，融信新增货值同比增长约145%，拿地金额同比上涨201%。

而据媒体公开报道，今年8月融信在上海竞得两宗地，溢价率分别高达35.5%和40.55%。

当然，融信拿地大手笔早已业内闻名。

2016年，走向全国布局的融信，在上海滩大放异彩，以110.1亿的总价在17家房企、426轮举牌的惨烈竞争中胜出，拿下了上海静安某地块，成为截至2016年，我国土地成交史上最贵单价地王！

该地块的名义楼板价就高达10万元/㎡，可售面积楼板价更是达14.3万元/㎡。

03

彼时，中原地产首席分析师张大伟认为，“这种不理性不健康的拿地行为导致房地产市场后续酝酿巨大风险”。

地王从来都不好当。

今年一地鸡毛的闽系房企福晟，也曾是市场上赫赫有名的“拿地王”。

在行情好的时候，加杠杆赌更大换来的是赚得盆满钵满，如今却没这么容易了。

对于上半年毛利率下滑37.66%，此前融信也曾给出过解释：

“第一，我们对政府的限价政策理解不完全透彻，当时我们对项目的测算相对满意，但是最终政府批的限价都远远低于我们预期的售价。所以导致这部分中高价地的毛利率偏低。

第二个原因，结转项目中有一些收购项目，收购项目中有部分在收购节点销售的部分，这部分的毛利润例是相对较低的。”

财报披露，2019年融信中国的平均合约售价为每平米21,583元；2020年上半年为每平米23,457元。这个价格应该说并不低，但对限价“理解不完全透彻”的融信中国而言，这样的价格也不能阻止毛利率的大幅下滑。

融信中国的股价自上市以来，表现平平，合约销售额破千亿两年后，总市值仍然只有百亿出头，股价最近一年是波动中明显向下。

当然，上半年融信中国也有表现不错的地方，比如融资成本微降，一年内到期债务占比也有小幅降低，而拿地方面新增土储中长三角地区占比达75%，重仓热点区域和一二线城市，未来房价波动风险相对较小，后劲更足。

但目前来看，今年的压力不小，加快分拆物业上市不失为明智之举。

其实，这种做法在房企中还挺普遍的，相比造车、搞机器人、做农业等，物业的生意对房企而言，门槛低、毛利高。

截至2019年底，已有约20家物业管理公司赴港成功上市。

相比不少房企，物业公司的股价表现还算不错。

据Choice数据显示，截至今年8月19日，港股32家上市物业管理公司仅7家出现了下跌，年内股价平均上浮68.46%。

受“扩张后遗症”影响的融信中国，如要分拆物业上市，确实需要加油了，毕竟这一风口还能持续多久，没人知道。

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今日词汇：土地溢价率

土地溢价率：土地溢价率=(竞拍成交价格-土地成本价)/土地成本价*100%，指土地拍卖所得价格超出实际最大土地成本的比率。土地溢价率越高，拍地房企付出的土地成本越高。

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