上市10余年，股价一块多！神奇的花样年

撰文|蜜姐&编辑|杰儿

这两天蜜姐惊讶地发现，花样年控股集团有限公司（以下简称“花样年控股”）的股价截至今天（12月4日）收盘，竟然只有1.51港元/股，但据它今年公布的销售数据来看，表现似乎还不错。

到底是属于价格便宜的价值公司，还是被资本市场看透了，不买账？还得看看它的成色如何。 

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12月3日，花样年控股公布了截至今年11月30日止月十一个月份未经审核运营数据，累积销售额431.68亿元（人民币，下同），仅11月该公司及附属公司的销售额为49.53亿元。

如果按照11月的销售额和今年前11个月的业绩来看，花样年控股完成今年450亿的销售目标，应该问题不大。

今年受疫情和内外环境因素影响，房地产行业也受到了不小冲击，尽管龙头房企抗打击能力相对较强，但几乎无一不承压，业绩普遍不如以往亮眼，甚至不乏一些房企业绩倒退，乃至直接倒下。

财经杂志的报道中就提到，截至今年10月31日，据不完全统计，全国已有453家房企发布破产公告，也即平均每天约有1.5家房企被清算。

而花样年控股今年半年报显示，上半年实现合同销售额175.06亿元，同比增长32.9%，毛利同比增长22.5%，净利润2.77亿元，同比增长13.4%；营业收入同比增长7.7%。

业绩表现似乎不错，但细看其收入和利润构成，有些地方又不禁让人困惑。

半年报披露，花样年今年上半年的收入为92.41亿元，同比增长7.7%；

期内，公司拥有人应占利润约为9.6亿元，同比下滑5.7%；

物业开发收入约66.31亿元，同比增长15.7%；

物业投资产生收入1.97亿元，同比下滑3.1%；

物业代理服务收入仅为700万，大幅下滑51.1%，解释原因是二手房交易减缓所致；

物业经营服务收入21.24亿元，同比增长0.8%；

酒店运营及相关服务受冲击较大，仅为2400万，同比大幅下滑65.1%。

除地产主业外，其他收入增长并不理想。

值得注意的是，同期，花样年控股的除税前利润为14.18亿元，其中，出售附属公司收益一项达1.63亿元。

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而出售附属公司收益一项在近年来花样年控股的财报中并不少见。

2019年，花样年控股年报披露，录得其他净收入13.29亿元，解释为主要来源于出售部分附属公司股权（导致丧失控制权）所产生合营企业权益的重新计量收益。

这段解释有点拗口，具体来看数据，2019年花样年控股出售附属公司及联营公司收益为10.56亿元；而全年其除税前利润为37.83亿元，净利润约为15.02亿元。

如果拉长时间线，会发现，六七年前出售附属公司收益一项，就在花样年控股的财报中有清晰体现。

据花样年控股的年报披露；

2018年其出售附属公司及联营公司收益为12.74亿元，同年净利润为11.68亿元；

2017年其出售附属公司收益为3.26亿元，同年净利润为14.10亿元；

2016年其出售附属公司收益为6.4亿元，同年净利润为10.64亿元；

2015年其出售附属公司收益为7.9亿元，同年净利润为14.03亿元；

2014年其出售附属公司收益为2.24亿元，同年净利润为13.72亿元；

2013年其出售附属公司收益为1.17亿元，同年净利润为12.3亿元。

此前，证券市场周刊曾质疑花样年控股这些出售部分附属公司及股权的行为，是否存在关联交易以达到“美好”财报的目的，但花样年控股并未回复该周刊记者的采访。

真相到底如何，还有待上市公司信息的进一步披露。

03

花样年集团实际上是一家老牌房企，有两家上市公司。

它起步于1998年，花样年控股早在2009年11月就在港交所主板上市。

另外一家是物业公司，花样年控股的彩生活服务集团有限公司（以下简称“彩生活”），在2014年6月赴港上市，成为我国内地社区服务运营首支上市股票。

截止今年6月30人，彩生活实现主营业务收入17.79亿元，归属于控股股东的净利润为2.36亿元。

上半年，彩生活虽比同期花样年控股的92.41亿元的营收少太多，但截止12月4日，其股价为3.59港元/股，倒是比花样年控股的股价贵了一倍多。

实际上，早在2017年业绩发布会上，花样年控股就宣布2020年将冲刺1000亿营收目标以及加快粤港澳大湾区城市更新业务。

但近年来其表现似乎离千亿目标还有相当长的距离。今年因疫情冲击降低目标可以理解，而2019年业绩发布会上预计2021年进入“千亿元阵营”的目标似乎难度依然不小。

从以往的业绩来看，花样年控股的表现尤其是净利润，并不太稳定。

2018年，花样年控股全年实现合约销售金额301.73亿元，同比增长49.6%，合约销售面积2,698,893平方米，同比增长41.3%；营收139.86亿元，同比增长43.0%；业绩如此好的情况下，但同期净利润却下滑了17.2%。

而2016年，也同样出现了增收，利润却减少的情况，当年花样年控股实现收入10.92亿元，同比增长33.8%；年内公司拥有人应占利润为806百万元，同比减少33.4%！

而2019年，花样年控股全年实现合约销售金额362.1亿元，同比增长20%，按照以往的增速来看，即便今年没有遭遇黑天鹅事件，花样年控股也难以实现千亿目标。

此外，声称要深耕大湾区，但从2019年花样年控股在5大都市圈的合同销售金额及面积来看，大湾区的占比都不算突出，排倒数第二，占比第一的反而是成渝都市圈。

这一情况从2019年的竣工面积来看，可能会在今年得到一些改善。具体还得在2020年报中见分晓了。

而今年以来业内关注度较高的“三道红线”，花样年控股半年报中剔除预收账款后的资产负债率已踩线。

前不久，银保监会主席郭树清谈到房地产行业，称其是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。房地产行业未来融资方面，也会加剧房企的分化和淘汰。

对于上市10年多（发行价2.18港元/股），股价“稳定”在一块多港元每股的花样年控股来说，2021年更需要加倍努力了。

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今日词汇：表外负债

表外负债：是与公司表（即资产负债表）内负债相对应的一个概念，指未在目标企业资产负债表上体现但实际上要承担的义务，主要包括表外筹资和不确定性负债。

表外负债的出现会导致未来经济利益流出企业，它在确认、计量等方面有困难，因此通常被纳入表外进行反映。 

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