大唐地产拼了！三年半净负债率从超1000%降至128.5%，IPO闯关有秘诀？

撰文|蜜姐&编辑|杰儿

本周，第3次冲击上市的大唐集团控股有限公司（以下简称“大唐控股”），终于赴港IPO闯关成功。

11月25日，已通过港交所聆讯，12月即将上市。

据不完全统计，今年已有5家内房企（汇景控股、港龙中国地产、金辉控股、上坤地产、祥生控股）成功赴港上市，大唐控股是第6家。

相比2018年12家内房企在港上市的高峰，如今内房企赴港上市的风口显然小了很多。难度加大之后，上市内房企的质量是否更好了？

而第3次冲击上市的大唐控股，如今成色几何？我们还得从八百多页的招股书中需寻找答案。

01

说起大唐控股，可能有不少蜜友会觉得陌生，说“大唐地产”，尤其是它标志性的“蓝色窦尔敦”脸谱logo估计则会感觉有几分眼熟。

实际上，这是一家老牌房企了。对于大唐地产的“前世今生”此前蜜姐也曾写过，感兴趣的密友可以直接看这篇文章（点击标题即可查看）《失意香港11年：大唐犹存，盛世不再！》。

克尔瑞数据显示，2020年1-7月全国房企从业操盘榜Top100中，大唐地产排第86名。

2020年，中国房地产产业协会及中国房地产测评中心按综合实力评定，大唐控股在全国500强房企中排第88名。

2010年，大唐控股收购了厦门大唐房地产集团有限公司（即大唐地产），实际上其主业依然是物业开发商。

正如大唐控股的官网介绍所言，其特点是“专注于在选定经济区域开发住宅及商业物业”。

翻译成大白话，就是扎根区域，全国布局还不够广。

大唐控股说，已将业务扩展至全国主要六大经济区，从招股书来看，主要还是在海西经济区和北部湾经济区及周边城市。

作为一家闽系房企，大唐控股发展的核心城市是厦门、漳州、泉州及福州。截止今年8月31日，大唐控股在该地区共有不同开发阶段物业项目39个，土地储备约3百万平方米。

同期，在北部湾经济区及周边城市，核心发展城市是南宁，开发项目34个，土储4.5百万平方米。近年来，大唐控股重仓广西的转变明显。

其他，已在京津、长江中游、长三角和成渝经济区，分别有9个、7个、8个和5个项目；其核心发展城市分别为天津、长沙、南通、宁波、台州和重庆。

从大唐控股列为核心发展城市的情况来看，站在房企角度并不算激进，比如天津、长沙、重庆都是全国有名的房价稳定的城市。

然而，如果按招股书中披露的财务数据，尤其是净负债比率来看，大唐控股将房企的“胆子大”高负债、高杠杆表现得相当充分。

比如，2017年，大唐控股的净负债比率高达1087.9%！

02

即便房地产是典型的资本密集型行业，加杠杆甚至高杠杆也是屡见不鲜，但在2017年，超1000%的净负债比，还是太过突出。

而最近两年大唐控股也非常“厉害”地进行了快速去杠杆，其在2018年-截止2020年6月止六个月净负债比率分别为：408.8%、119.2%和128.5%。

如此短期内大幅度降低净负债比率，大唐控股招股书的解释是主要有三点原因：

第一， 保留盈利于2017-2019年持续增加；

第二， 2019年，公司股东增加注资；

第三， 使用盈余现金偿还借款。

与此形成鲜明对比的是，最近三四年大唐控股的股本回报率大幅降低。

其股本回报率有2017年的98%降低到了截止2020年6月止六个月的5%！2018-2019年其股本回报率分别为67.1%和33.3%，降幅十分明显。

大唐控股的解释是，股份回报率由2017年的98%下降为2018年的67.1%，主要由于保留盈利累计及股东注资导致股东权益增加所致。

但值得注意的是，大唐控股的股本回报率由截止2019年12月31日的33.3%降低至截止2020年6月止六个月的5%，则主要是由于其纯利下降所致。

如果以业内目前高度重视的“三道红线”标准来看，大唐控股的债务问题依然是需要持续关注的。

03

除净负债比率“踩线”外，现金短债比也不容乐观。

据招股书披露，大唐控股一年内到期借款从2017年-截止2020年9月30日分别为16.48亿元、37.99亿元、23.02亿元和28.55亿元。

而同期其现金及现金等价物分别为14.69亿元、18.66亿元、22.14亿元和11.30亿元。其中，还包含受限制现金。

尽管大唐控股的借款总额近几年已有所降低，但其中有不少来自信托的融资借款。

如截止2020年6月30日及截止2020年9月30日，大唐控股空的借款总额分别为81.91亿元和89.05亿元，同期其信托融资借款总额分别为23.32亿元和26.84亿元，占比分别为28%和30%。

信托的融资成本是显而易见。比如，招股书中提到的几笔信托公司融资借款年利率分别为10%、12.5%和13%，均抵押了大唐控股旗下公司的股份及土地。

而作为房企扩张，常见的联营合营方式，大唐控股也采用了，因此其担保总额也是快速攀升。由2017年的14.23亿元增长到了截止2020年9月30日的194.91亿元。

作为一家老牌闽系房企，大唐地产早在十多年前就已筹备上市，只是很遗憾彼时因其创始人离世而搁置。

近年来，大唐控股的扩张步伐明显，2019年11月，大唐控股就曾递交了招股书，但到今年5月失效了。

今年5月31日， 大唐控股第二次提交招股书，这次也是在距离有效期届满不到一周的时间内“险胜”通过了港交所聆讯。

去年，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆就曾公开预言：今后十几年，我国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。

与大唐控股体量差别多的房企，实际上处境颇为尴尬，不进则退，得往外走，而选择区域、城市并非易事。但无论如何，资金都是极其重要的，上市无疑是最优选择。

不过，如今内房企们成功上市只是暂时获得了更多喘息时间，依然还得面临认购不足、破发、估值低迷等难题。未来，还得看战略布局及执行能力。

亲爱的蜜友们：欢迎大家一起学习，共同成长：用今日词汇在留言区造句，连续坚持一周，将获赠《海龟交易法则》《基金定投：让财富滚雪球》《灭火：美国金融危机及其教训 》等好书中的一本（任选其一，先到先得），不重复赠书。如能坚持一个月，将赠送神秘学习大礼包哦。

今日词汇：股票破发

股票破发：指某只股票当前的价格跌破了它发行的价格。当股票价格跌破发行价时，表明市场投资者大部分不看好该股票，不进行资金投资，缺乏市场人气，导致股票价格出现下跌

往期好文

本文为闺蜜财经原创，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！

蜜友们，很抱歉！老的读者群已满员，现建了新的读者群。欢迎大家来这里，聊聊投资，谈谈理财，说说育儿，讲讲职场和情感，一起成长一起开挂，做自己的女王！

请加微信Huoxing2099（备注:闺蜜财经），拉你入群。