失意香港11年：大唐犹存，盛世不再！

撰文|蜜姐&编辑|楚琦

日光之下，并无新鲜事。

最近的港交所上市进度表里又多了一位成员：大唐地产。公开披露显示，5月31日，大唐地产的IPO招股书再次提交。

说新其实也是旧，因为去年底大唐地产已经提交了一次招股书，只不过半年后失效了，这次继续“征战”。

01

说起大唐地产，蜜姐印象颇为深刻，一是其标志性的蓝脸窦尔墩形象，在地产界可谓独树一帜。二是其三次赴港上市的曲折，让人不禁叹息。

窦尔墩是一位清朝人物，出身贫苦，其父为李自成部下的将领。为清代侠义公案小说《施公案全传》和《彭公案》、京剧《盗御马》和《连环套》中的豪侠，亦邪亦正，热爱冒险。

蓝脸的窦尔墩，更添了一份智勇、刚猛。大唐地产无论名称还是logo，无不透露出创始人的侠义情怀。

说到这里，不得不提到余英仪，大唐地产的创始人。

大唐地产1984年发轫于我国台湾，创始人为余英仪。大唐地产被人熟知要从厦门说起。

1995年，余英仪和好友张富掌在厦门悄然出现，此后，这张蓝色窦尔墩脸谱便逐渐成为厦门的城市图象之一，如果有蜜友在厦门长居过，应该明白这份记忆的深刻。

伴随着厦门楼市的狂热，这张脸谱也迅速扩张，抢滩诸多城市。

公开资料显示，目前大唐地产已将业务扩展海西经济区、北部湾经济区及周边城市、京津 冀经济区及长江中游经济区。

业务范围也延伸至商业物业，包括办公楼宇、酒店、购物中心及其他。

02

高光过后，第一个转折点在2008年。

彼时世界上发生了一件大事，大唐地产也遭遇巨震。

世界的大事蜜友们都知道：金融危机。大唐地产被波及，资金链断裂。更糟糕的是，同年8月，创始人余英仪不幸离世，让原本风雨飘摇的大唐帝国雪上加霜。

关于余英仪的离世背后有诸多猜测，仿佛谜团重重。不管真相如何，结果是，这两重打击让原本已拟定在香港挂牌的大唐地产命运跌入谷底。

此后，大唐还是那个大唐，盛世却不再是那个盛世。

10年之前，房地产浪潮汹涌，10年之后，天下格局初定，地盘没那么好抢了。

闽系房企后浪辈出，福建区域市场虎踞龙盘，作为最早一批闽系房企，大唐地产却仍挣扎在梦开始的地方，2009年错过港交所后，上市遥遥无期。

与港龙地产相似，大唐地产的首份招股书早在2019年12月便已递交，2020年5月28日届满失效，过了短短3日，又重新递表，侧面可看出其想要上市的野心和急切。

相较上一份招股书，大唐地产的改动不大，主要经营数据则进行了更新，从此前的截至2019年9月30日更新到2020年2月29日，如此蜜友们也可以更加全面地了解这家闽系房企的成色究竟如何。

据招股书披露，大唐地产的收益由2017年的人民币4019.3百万元增加至2019年的人民币8108百万元，复合年增长率约为42.0%。

纯利由2017年的约人民币413.2百万元增加至2019年的人民币627.4百万元，复合年增长率为23.2%。数据还是不错。

不过，让蜜姐震惊的还是其负债情况及风险因素。

03

招股书显示，2019年大唐地产的净负债比率为119.2%，蜜友们觉得够高了吧？毕竟我国房企的负债水平高已经不是秘密。

公开报道显示，2019年百强上市房企的平均净资产负债率为101.8%，大唐地产略高于水平水平。

再往前看，大唐地产的净负债率更高。2018年为408.8%，2017年为1087.9%！

对于净负债三年内大幅下降的原因，大唐地产披露，主要由于2017年至2019年保留盈利持续增加，以及2019年股东注资增加所致。

2017年到2019年，其负债总额逐年增长，分别为257.79亿元、297.51亿元及339.55亿元。

值得注意的是，虽然没披露融资的规模，但大唐地产披露了募资用途。

其一，用于支付天津、长沙的5个物业开发项目的建筑成本，总金额逾21.5亿元；

其二，用于偿还3笔银行借款，分别为固定年利率8.5025%计息及于2021年8月到期、固定年利率10%计息及于2020年11月到期、固定年利率7.125%计息及于2022年4月到期；

其三，用于一般业务运营及运营资金。

风险方面，大唐地产更是不吝于用大量篇幅阐释到位。洋洋洒洒30多页，占据了招股书的接近10%，让蜜姐不知道这是出于诚意还是风险真的太多……

仔细看，每一条似乎都有可能成为未来的“硬伤”。

比如：于往绩记录期的大部分收益在海西经济区、北部湾经济区及周边城市及京津冀经济区的业务产生，该三个地区物业市场经济状况的任何显著下滑均会对经营业绩、财务状况及业务前景造成重大不利影响。

可能无法物色到理想地点及按有利条款取得土地使用权用于日后的物业开发项目，甚至根本无法物色到有关地点或取得土地使用权；

未必能成功管理我们的增长和进军新地区及城市；

可能于未来产生额外债务，这可能对我们的财务状况及经营业绩造成重大不利影响；

维持大量借款以为经营提供资金，亦可能须动用额外债务融资所得款项以收购土地资源，从而可能因我们的债务而加剧我们所面对的风险；

……

糟糕的是，大唐地产的住宅品质似乎也在受到质疑，旗下项目多次发生投诉维权。

在其招股书中，大唐地产也公布了15起项目不合规事件，被罚款共计560余万元。

2020年大唐地产的步伐似乎并未减慢，总裁黄晞曾公开表示，虽然账上仍持有现金及等价物约22亿元，大唐地产于2020年2月之后又陆续斥资34.4亿元在江苏南通、浙江台州等城市拿下了逾30万平地块。

最新的报到是，大唐地产联合大汉控股16.35亿摘长沙高新区商住地，溢价10%。

但愿大唐地产能上市成功，少割点韭菜。蜜姐倒是很期待其官网能早点开放，似乎也“升级”了大半年了……

今日词汇：灰犀牛 

灰犀牛 ：灰犀牛事件是指太过于常见以至于人们习以为常的风险，比喻大概率且影响巨大的潜在危机。灰犀牛是与黑天鹅相互补足的概念，“黑天鹅事件”则是极其罕见的、出乎人们意料的风险。

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