远洋服务上市在即，近两年半，资本负债比率超400%！

撰文|蜜姐&编辑|杰儿

今天（12月7日），远洋集团发布公告，建议分拆远洋服务控股有限公司（以下简称“远洋服务”）赴港上市，以及发布其招股章程、全球发售的预期规模和发售价范围。

远洋服务预计本月17日将在我国香港联交所上市。

背靠远洋集团这棵大树的远洋服务，上市将成为新股“大肉签”还是“坑人”？

蜜姐翻阅了其617页的招股书（感兴趣的蜜友也可以去其官网下载），和蜜友们一起来探索答案。

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据公告称，远洋服务的市值将约为6512百万港元-7932.8百万港元，预期股价约为5.5港元-6.7港元每股；远洋集团透过其全资附属公司将持有远洋服务全部已发行股份约67.57%（假设超额配股权未获行使）（见今日词汇）。

具体来看远洋服务的业务情况。

远洋服务有三大主要业务：

第一项是常见物业公司的主营业务：物业管理服务； 

第二项非业主增值服务，比如，协助物业销售处及展厅的销售及营销活动、咨询服务、物业工程服务等；

第三项社区增值服务，比如停车管理、能源管理，家政等。

从招股书披露的情况来看，远洋服务主业还是物业管理服务。

从三项业务占总收益的比例来看，第二项业务虽然前几天占比有所提升，但物业管理服务从2018-截止2020年6月30日，占比是逐渐扩大，尤其是到了今年上半年已超70%。

从管理项目的来源来看，远洋服务主要得益于有个“好爸爸”。

2017-2019年及截止2020年6月30日，其中，由远洋集团开发的物业占比高达85.8%、67.7%、56%和54.7%。

看似占比在逐渐降低，但加之由远洋集团主要股东拥有的物业、由远洋集团合营企业及联营公司开发的物业占比均超过了80%！由其他第三方开发/拥有的物业占比虽逐年增加，但最高占比也仅为18.8%。

当然，有个“好爸爸”是好命，并非就该批评，只是自己能独立自强，才更有价值。

从长期发展来看，远洋服务的业务发展严重依赖远洋地产，也会深受其影响。

这也很好理解，其管理的物业组合中，住宅社区近三年多均超过65.3%，而商业物业占比在28.1%-30.2%；公共及其他物业占比均为超过7%。

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再来看远洋服务的赚钱能力。

从毛利率来看，远洋服务最近半年提升较为明显，从2017-2019年及截止2020年6月30日，远洋服务总毛利率分别为20.7%、20.1%、20.6%及28.5%。

分业务板块来看，近三年多社区增值服务毛利率最高，在50%-63.1%，可惜占比太低（最高为6.6%）；主业物业管理服务的毛利率在15.1%-24.3%；非业主增值服务毛利率在16.3%-22.9%。

对比同行的情况，远洋物业的毛利率还是不错，还需再努力一点。

公开的数据显示，2019年已上市的15家物业公司销售毛利率平均值为30%，本月2号上市的恒大物业今年上半年的毛利率为38.1%。

有意思的是，招股书中远洋服务解释毛利率增加的原因，一是因为疫情享受地方政府授予的若干社保供款减免，减少员工成本21.2百万元（人民币），以及“通过优化劳动力分配加强成本控制，减少员工成本4.2百万”。

看到此，作为打工人，蜜姐心里默默留下了两行热泪……

还有一点值得注意的是，今年是享受了减免，大幅减少员工成本，以后情况恢复正常，这部分减少的成本按理说就没有了。当然，也不排除继续“优化劳动力”和加强成本控制，但要达到2千多万，难度颇大，毕竟现在这一举措才减少400多万。

再看收益，最近三年（2017-2019）是逐年递增，分别为12.13亿元、16.10亿元及18.29亿元，但增速下滑明显：2018年超30%，但到了今年上半年，已下滑到6.56%！

相比而言，净利润的增速好看不少，今年上半年同比增长26.1%。

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最后说下风险的问题。

物管的业务都是轻资产，一般来说负债较低。

但远洋服务招股书中显示的资本负债比率着实让人吃惊：2018-2019年及截止2020年6月30日，分别高达454.5%、483.1%和439.9%！

资本负债率，是长期负债和长期资本的比率，这个指标说白就是看企业长期借钱多少，是衡量企业财务杠杆使用情况和偿债能力的指标。

一家物业公司为啥要借这多钱？

招股书的解释：

由于2018年远洋服务发行总金额为31.527亿元的资本支持证券及北京骏德于2018年向北京远和提供贷款1千万，所以2018年资本负债率大增；

2019年则是因为宣派及派付股息致使总权益减少；

今年上半年该数值减少，则是因为远洋（中国）向远洋服务偿还了部分贷款。

相信蜜友们也从中看出了些许端倪。

远洋服务对于远洋集团的地产业务依赖明显。而远洋集团自身的压力，今年就不小。

从公开的报道来看，今年前7月、前8月、前9月，远洋集团的合约销售金额同比下滑均超两位数，直到前10月，其累计协议销售额同比下降9%，下滑幅度才有较好减缓。

而今年上半年，远洋集团仅完成了全年目标32%，更是跌出了房企前30强的队伍。

今天（12月7日），界面新闻报道，从远洋集团内部人士了解到，其副总裁陈伟已经离职……

长期来看，远洋服务要有大发展，要么指望远洋集团的房地产业务进一步扩张，要么就得有更强的独立能力。

短期来看，其表现主要还得看远洋集团地产业务的表现了。

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今日词汇：超额配股权

超额配股权（Over-Allotment Option）：指股票承销协议的一项条款，它允许承销商在市场需求强劲时，额外配售一定数量的股份。

往期好文

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