最大独立物企准备上市！没有“靠山”，长城物业能行吗？

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撰文|蜜姐&编辑|杰儿

物企上市冲刺年，终于看到了第三方物业公司的身影。

据港交所披露，2021年6月16日，长城物业集团股份有限公司递交招股书申请上市。

相比长期靠母公司“输血”的房企子公司们，独立性更强的长城物业，又有什么优劣？

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从招股书里，蜜姐看到长城物业这样介绍自己：中国规模最大的独立全业态物业管理服务提供商，拥有超过28年的经营历史和管理世界级项目的丰富经验。

1993年，长城物业在深圳成立，1999年首次向北京拓展业务。最开始为国企背景，后经过一系列操作，目前实控人为陈耀忠、梁志军、吕雨华、马兴文。

2021年一季度，其物业管理业务分布中国31个省、直辖市和自治区的162个城市，类型涵盖了括住宅物业、商业综合体、写字楼、交通枢纽、学校、医院及其他公共设施，例如展览中心及城市公园。

截至2021年一季末，长城拥有708个在管项目及855个合约管理项目，在管总建筑面积为114.6百万平米，及合约管理总建筑面积为152.8百万平米，为大约300万名业主和住户提供服务。

从体量上来看，这一规模和新城及旭辉旗下的上市物业公司差不多。

根据中指院数据，长城物业为2021年中国十大物业管理公司中唯一一家独立物业管理公司。

和一般房企下面的物企三条业务线不同，长城物业有四条业务线，分别为：物业管理服务、地产开发商增值服务、小区增值服务以及专业服务。

物业管理服务、社区增值服务蜜友们应该都很熟悉了。

地产开发商增值服务主要是售楼处管理服务；专业服务则是指建筑及安装工程服务、电梯相关服务、智慧综合运营平台服务，服务对象为地产商、业主、物业管理公司、政府机构、交通枢纽及开展电梯相关业务的其他公司。

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招股书显示，2018-2020年、2021年一季度，长城物业的营收分别为24.04亿元、28.10亿元、30.36亿元、7.84亿元。

蜜姐大致算了下，2019、2020年的营收增速分别为16.89%、8.04%。2020年增速腰斩，看来受黑天鹅影响不小。

分业务类型来看，上图可以看到，长城物业最大的收入来源还是物业管理服务，常年占据接近80%的营收江山，这其中又以住宅物业居多，占比超过50%。

不过物业管理服务的营收占比有逐年下降的趋势，从2018年的79.3%，降到2020年的76.3%，这其实是个好现象。

被市场寄予众望的社区增值服务方面，长城物业的占比每年在提升，2018-2020年分别为9.8%、11.4%、12.1%，2021年一季度为13.7%。

毛利率有点不尽人意。上述时间段内，长城物业的整体毛利率分别为為17.0%、18.3%、21.0%、19.8%及21.1%。

华金证券报告显示，2020年18家港股通物管企业合计整体毛利率为 28.8%。上面提到和长城物业体量差不多的永升生活服务（旭辉旗下物业公司），2020年毛利率31.4%，差距有点明显。

亿翰智库数据显示，2020年上市物企的净利率均值为14.1%，而长城物业2020年的净利率为仅6.8%，连平均水平的一半都没到。

现金流方面，得益于营收的持续增长，长城物业的经营活动所得现金流这几年也稳步增长中，投资、融资活动现金流则常年为负值，

总的来看，这几年，年末的额现金及现金等价物有微降趋势。从2018年的5.3亿元，降至2020年的5.14亿元。

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此外，蜜姐还注意到，据乐居财经报道，早在2017年，长城物业就在官方微信公众号表示“我们正在筹谋A股上市”。当年同样准备上市的南都物业于2018年成功登陆A股，而长城物业却折戟，开始了长达4年的静默期。

4年过去，这一次他们选择进击港交所，难度降低了不少，目测上市只是时间问题。

除了前面提到的利率水平“硬伤”，关注物业股的蜜友还需注意长城物业的下面一些风险。

比如：续约率有降低倾向。2018-2020年以及截至2021年一季末，其物业管理服务协议的重续率分别为95.2%、92.5%、93.3%及88.2%，尤其2021年一季度，下滑比较明显。

另一方面，人工成本占比逐年上升。

中国的物业管理行业属劳动密集型行业，上述时间段内，长城物业的人工成本（入账列为雇员福利开支）分别占总服务成本的33.2%、34.5%、35.5%、36.5%及38.9%。

续约率不稳定、利润率走低，人工成本走高，这不是个好苗头呀。

不乏亏损的项目。2018-2020年，以及2021年一季度，长城物业亏损的项目分别有36个、32个、29个及19个，亏损金额分别为25.7百万元、14.9百万元、11.8百万元及2.6百万元。好在亏损的项目数量和金额都在降低。

总的来看：

长城物业的业务线方面，比其他依赖母公司的物企要亮眼不少，但也有自己的隐忧；失去了“母公司”庇护，在如今房地产行业波诡云谲的背景下，上市后的表现会如何，很难说。

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今日词汇：老鼠仓

老鼠仓（Rat Trading）：具体指庄家在用公有资金拉升股价之前，先用自己个人（机构负责人，操盘手及其亲属，关系户）的资金在低位建仓，待用公有资金拉升到高位后个人仓位率先卖出获利，是一种搭便车行为。

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