九龙仓置业发中报：一个内地物业项目销售，“挽救”两家港企|中报观察①

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撰文|蜜姐&编辑|凯

8月5日，九龙仓置业地产投资有限公司（以下简称“九龙仓置业”）发布了今年中期业绩公告，蜜姐印象深刻的是开篇就不断提到的“亏损”，而整份半年报中“亏损”二字出现了多达27次！

可能不少蜜友对九龙仓置业并不太熟悉，但它来头不小。它属于曾稳坐世界七大船王之首的包玉刚其家族第三代的资产。

相比经常出现在媒体聚光灯下和八卦版面的富豪们，船王家族的继承者们十分低调，但默默打破了“富不过三代”的魔咒。

如今的九龙仓置业，近两三年都在走下坡路。

在昨天的中期业绩会上，该公司集团主席吴天海称，“零售业最坏时刻过去了”，九龙仓能否迎来翻身仗？

01

九龙仓的历史悠久，独具传奇故事。

上世纪七十年代末八十年代初，船王包玉刚风头正劲，被称为华人商界领袖，后来大名鼎鼎的香港首富李嘉诚彼时还属于商界新秀。

当时，两人联手书写了一段商战传奇：击败在香港的四大英资集团之一怡和集团，船王也顺利将九龙仓纳入麾下，开启了从海上转战陆地的商业转型。

这段商战故事非常精彩，感兴趣的蜜友可以去详细了解下。

九龙仓集团也是始创于1960年代的恒生指数的30只成分股之一。

2015年，船王第三代其外孙吴宗权接手了九龙仓集团，被外界称为“香港最大包租公”。

但这位“富三代”并不满足于收租混日子，2017年，九龙仓集团将九龙仓置业分拆独立上市。其官网简介称“是香港最大的房地产公司之一”。

九龙仓置业在我国内地和香港拥有投资物业、酒店和发展物业，以及经营物流业务的现代货箱码头及香港空运货站等其他业务。

比如，它在香港持有六项优质资产组合，包括海港城、时代广场、会德丰大厦、卡佛大厦、香港美利（「美利」）及荷里活广场，以及两处优质商业物业会德丰坊及史葛新加坡广场购物中心。

2020年报显示，九龙仓置业仍然是我国香港联交所的恒生指数成分股，但业绩大不如前。实际上，自2018年分拆上市以来，似乎一直在走下坡路。

图片来源|东方财富网（特此感谢！）

2017-2020年，九龙仓置业的营收分别为174.74亿元、144.41亿元、143.71亿元和130.58亿元，同比增速分别为15.9%、-17.4%、-0.5%和-9.1%。

2020年受疫情影响，业绩更是惨淡，归母净利润亏损66.1亿元，同比下滑287.9%。

02

再看昨天发布的半年报。

财报显示：

2021上半年，九龙仓置业收入增长10%,达74.85亿港元，；

营业盈利减少11%为44.28亿港元；

未经审核集团基础净盈利减少15%,为32.72亿港元，；

股东应占集团盈利实现扭亏为盈，为29.7亿港元。

财报称，因为疫情继续，公司持续承受巨大压力，尤其是投资物业和酒店业务两部分，其中投资物业表现疲弱。

上半年，其投资物业收入减少10%,为54.83亿港元；营业盈利减少17%，为43.1亿港元。

其酒店继续录得亏损，但情况有所好转。

今年上半年，其酒店业务收入增加34%至3.43亿港元，营业亏损收窄至2.8亿港元。

对于酒店业务的前景，九龙仓置业在财报中也进行了预警。

财报称“入境旅客绝迹”，而大部分政府纾困计划已经结束（包括资助额庞大的“保就业”计划），即便今年上半年收入较去年有显著增加，但是不足以抵消基本营运成本，前景尚不明朗。

此外，今年上半年其发展物业收入增加至14.2亿港元，营业盈利增加至1.46亿港元；投资营业盈利（以股息收入为主）增加139%至2.32亿元。

从业务占比来看，投资物业和发展物业占比较大。

其中，投资物业总资产额为2451亿港元，占九龙仓营业资产的89%。而海港城（不包括以成本列报的三间酒店）的估值高达1637亿港元，时代广场的估值为529亿港元。

上半年，海港城加大了推广以及按严格准则挑选进驻商户，出租率维持在91%，但整体收入（包括酒店）仍减少了11%，营业盈利减少17%。

而上半年九龙仓置业实现增收的主要原因是上市附属公司海港企业的发展物业销售额确认入账。

有意思的是，蜜姐继续翻看这家海港企业的半年报发现，它的发展物业收入（14.02亿港元）增加主要原因是苏州国金中心的销售额确认入账（部分期数落成并交付买家），带来了1.46亿港元的营业盈利。

也就是说，这个项目的销售“挽救”了两家上市公司的业绩……

蜜姐注意到，九龙仓置业上半年节流方面也加大了力度。比如，财务开支方面同比大幅降低了约47%。

03

九龙仓置业的业绩为何上市后“跳水”，前景又如何？这大概是关注它的蜜友们最关心的问题之一。

2018年，九龙仓置业在业绩会上表示，将逐步退出内地市场，且无意重返内地房地产市场，而未来的业务重心将继续放在香港市场上。

这一变化，在2018年的年报中就得以体现，营收同比减少17.4%，毛利润同比减少13.2%。

不过，彼时，九龙仓置业在香港市场的表现良好，2018年其租户销售额创下历史最高纪录，达490亿港元，占香港零售销售总额的份额超10%。其投资物业收入及营业盈利均稳步上升7%，海港城的收入更是增加了10%。

2019年，九龙仓置业的业绩继续下滑，其年报称“访港旅客人数大减，本地消费者意欲低迷，集团的优质资产及有目共睹的管理实力仍可暂时舒缓市场疲弱带来的冲击。”

屋漏偏逢连夜雨，船迟又遇打头风。2020年叠加疫情影响，其业绩大幅下滑。

今年上半年虽扭亏为盈，但主要是靠苏州国金中心的销售贡献，而海港企业已在中报中预警，苏州国金中心的贡献预期在今年之后将缩减。

近期，瑞银和大摩相继调低了九龙仓置业的目标价。

对于九龙仓置业而言，未来的挑战依然严峻。

希望疫情能早点过去，也希望大行情、大市场环境能越来越好，无论是企业还是个人，最近两年都太不容易了……

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今日词汇：公允价值

公允价值（Fair Value）：又称公允市价、公允价格。指买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。该价格通常由资产评估机构进行评估得出。

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