中交地产1月内12个涨停板！股价“飞天”迷局|年报解码⑲

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撰文|蜜姐&编辑|凯

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今年以来，中交地产的股价涨幅超275%！让人意外的是4月14日，中交地产发布了2021年年报，罕见出现扣非净利润亏损。

但4月15日，中交地产又涨停了。并且在过去的16个交易日内创下12个涨停板的傲人成绩。

有媒体称其为“妖股”，有投资者还在蠢蠢欲动，到底要不要进场。

透过年报，我们大致能看到中交地产的成色到底如何。

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和不少房企一样，作为央企的中交地产2021年也未能逃过增收不增利的尴尬。

财报披露，2021年，中交地产实现营收145.42亿元，同比增长18.23%，这在去年的行情下实属不易；归属于上市公司股东净利润2.36亿元，同比下滑32.19%。

2019—2021年，中交地产的归属净利润同比增长均为负值，前两年分别为-33.04%和-35.92%。

2021年，中交地产归属于上市公司股东的扣非净利润为亏损4.32亿元，而2019、2020年这一数据分别为2.59亿元和2116万元。

图片来源|东方财富网（特此感谢！）

年报也坦诚披露：“公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性。”

从季度来看，中交地产去年第一季度至第三季度，扣非净利润均为亏损。

02

亏损的原因何在？

从收入构成来看，中交地产主要有四大业务板块，房地产销售收入占营收的比例高达99.33%，占绝对主力，另外还有房产租赁、物业管理和其他。

从营收增速来看，2021年，其房产租赁业务同比下滑近7%，其他业务均保持了正增长。

毛利率方面，中交地产四大业务板块去年均出现了不同程度的下滑。这也与近年来房企毛利率回落的大趋势一致。

其中，房地产销售的毛利率为22.73%，同比减少3.53个百分点。

据亿翰智库统计数据显示，2021年中期，50家典型房企毛利率均值约为23.2%。对比来看，中交地产2021年的毛利率水平在行业中处于平均水平，但也表现不错了，毕竟从目前上市房企公布的毛利率来看，不少已经跌破了20%。

让人不解的是其物业管理毛利率为-55.5%，同比大降33.34个百分点，好在该部分业务占比较小。

从成本来看，2021年中交地产的地产销售成本中，土地成本上涨最为明显，为49.18亿元，占营收成本比重43.87%，比2020年增加了10.31个百分点，增加18.85亿元。

尽管同期中交地产的建筑安装工程费同比减少14.06个百分点，比2020年减少5.17亿元，但毕竟土地成本增长更多，整体成本上升明显。

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财报中还有一处细节，就是中交地产去年对部分子公司的股权进行了处置，按照出售控制权后剩余股权公允价值计算损益，金额为7.67亿元，2020年这一数据仅为0.97亿元。

至少从2021年报披露的数据来看，中交地产的业绩和它的股价“飞天”似乎并无太多关系。

再看负债方面。

2021年，中交地产的资产负债率为87.36%，比上年微增。

2018—2020年，中交地产的资产负债率分别为89.48%、86.86%和87.04%。近年来房企普遍在降负债，对比来看，中交地产的降负债效果并不明显。

好在背靠中交房地产集团有限公司（控股绿城中国和中交地产两家上市公司），中交地产的融资成本不算高。

值得注意的是，2021年，中交地产的筹资活动产生的现金流量净额为104.74亿元，同比大减54.14%，减少约123.66亿元。

此外财报解释，筹资活动现金流出小计增加主要原因为本期偿还的外部借款增加。

截至去年底，其现金及现金等价物净增加额为18.61亿元，比2020年减少约7亿元，同比减少27.32%。

年报披露，中交地产一年内到期有息债务约为189.74亿元；而年末现金及现金等价物余额约为107.2亿元。估算来看，现金短债比约为0.57，短期还债的压力颇为明显。

据亿翰智库数据显示，2021年，中交地产净负债率为 217.7%；剔除预收账款后的资产负债率为82.0%；现金短债比为0.7倍。对照“三道红线”标准，全部踩线......

对于蠢蠢欲动的投资者们来说，或许更需要关注下大股东们的动作。

4月份，中交地产先后发公告披露，其大股东湖南华夏投资集团和重庆渝富相继宣布减持，约占公司总股本的比例分别约为1.99%和2%，合计减持套现上亿元。

对于中交地产股价的“一飞冲天”，也引发了深交所关注。

中交地产在回复深交所关注函的公告中称，“经核查，截止本公告披露日，我司不存在应披露而未披露的重大信息，我司基本面未发生重大变化。”

简单翻译下就是“我没违规，也没啥大变化，为啥股价飞涨，我也不清楚。”

据证券之星报道，从市场交易公开信息来看，或因游资介入所致。

对此，普通投资者或许更适合吃吃瓜，减少被误伤的可能......

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今日词汇：利息保障倍数

利息保障倍数（interest coverage ratio）：又称利息保障率，指企业息税前利润与利息费用之比。它是衡量企业长期偿债能力的指标。利息保障倍数越大，说明企业支付利息费用的能力越强。

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