与碧桂园、龙湖并肩成示范房企！“踩线”的美的置业

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撰文|蜜姐&编辑|凯

 这是@闺蜜财经的第1044篇原创

最近楼市的动作频频。

5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，其中，

对于购买首套住房的家庭，房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。

按照4月20日公布的最新LPR利率4.6%计算，也就是说，首套房贷款利率可低至4.4%，上一次这么低还是在2015年！

而据不完全统计，本月，已有约36个城市发布了支持楼市的政策......

一些房企，似乎开始支棱起来了。

比如，今天出现了3家示范民营房企。

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房企们传来了久违的好消息。

据市场消息，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企，该信息已经数家媒体证实。

据悉，为吸引投资人，创设机构将发行包括信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证在内的信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。

受该利好消息的影响，截至今天（5月16日）收盘，上述三家房企的股价均出现了不同程度的上涨，尤其是碧桂园上涨了10.41%。

碧桂园和龙湖都是知名龙头房企，美的置业的“上榜”则让人颇有些意外。

美的置业官网称其成立于2004年，是美的控股属下企业，为美的创始人何享健实际拥有。

但天眼查显示该公司最早成立于1995年，也就是说它完全抓住了自1998年“房改”以来的房地产大发展的黄金时代。

不过，美的置业直到2018年才赴港上市，2019年终于首次实现销售额突破千亿大关。

克尔瑞发布的2020—2021年房企销售排行榜中，美的置业的操盘金额分别位于第26位和23位。

在上一轮楼市周期中，千亿房企不断涌现，黑马房企也是层出不穷，美的置业的发展不算慢，但相比同行，无论是体量还是全国布局的速度，都不算突出。

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这与美的置业此前的战略布局不无关系。

2010年之前，美的置业主要在大本营广东地区发展，直到2010年进入贵阳后，才真正开始走出珠三角。此后，相继进入了云南、广西等西南地区。

2016年，美的置业才真正开启了房企加速度。

这一年，其聚焦“全国布局，区域深耕”，合同销售额首次破200亿元，旗下美的物业正式登陆新三板。

2017年，美的置业加快全国布局，首进广州、重庆、南京、成都、长沙、苏州、合肥、宁波等城市，合同销售额破500亿，实现了翻倍增长。

2018年，美的置业的合同销售额达790亿元，同年赴港上市。

房企做大做强的秘诀几乎已透明，无非是高周转、高杠杆、快速扩张、负债拿地......美的置业开启房企速度，也意味着背负了高速增长的通病。

图片来源|东方财富网（特此感谢！）

以资产负债率为例，2015、2016年，美的置业的资产负债率分别为96%和94%，此后虽有所降低，但2017—2021年，其资产负债率依然保持在83%—90%之间。

再以净债务与权益比率为例，在美的置业快速扩张的关键两年2015、2016年分别高达622.1%和624.7%。

上市的前一年，2017年，美的置业的控股股东注资60亿元，才将该数据降至了118.9%（2017年12月31日）。

03

同样是“蒙眼”狂奔之后，美的置业为何会成为示范民企？

这可能是不少蜜友今天看到新闻后的第一反应。

一方面，美的置业在去年房企业绩普遍下滑的情况，实现了逆势增长；另一方面则与它有个“好爸爸”不无关系。

2021年，美的置业集团及联营合营公司实现合约销售金额约1371.4亿元，同比增长8.7%；营收737.03亿元，同比大增40.4%；但归母净利润37.44亿元，为近三年来最低，同比减少了13.47%。

尽管美的置业增收不增利的问题明显，但毕竟最近两年房企的业绩滑坡太严重，对比A股126家房地产企业，2021年的营收同比增速平均数34.82%，美的置业40.4%的营收增速已超出上市房企的平均水平了。

此外，美的置业背靠美的控股及何享健家族，融资成本控制方面在民营房企中表现突出。财报显示，2021年，美的置业的加权平均融资成本为4.82%，堪比不少国企房企。

值得注意的是，对比“三道红线”标准，美的置业依然有一条踩线，其扣除预收款的资产负债率为72.1%。

时代商学院统计数据显示，2021年，A股上市房企剔除预收款后的资产负债率平均为61.27%，中位数为66.24%，其中有27家上市房企净负债率踩红线。

对比来看，美的置业踩线的表现并不算好。

此外，今年1-4月，美的置业及其附属公司及联营合营公司的合同销售金额约246亿元，同比下滑53.6%；已售建筑面积约208.2万平米，同比下降53.7%。

据中指院发布的2022年1-4月中国房地产企业销售排行榜显示，美的置业的销售金额排名第24位；销售面积排名第16位。

对比来看，今年1-4月，美的置业的业绩并不算十分优异。但与碧桂园、龙湖相似的地方是，三家均为目前为数不多还能在公开市场上继续发债的房企。

三家公司成为示范房企，均表示将在本周陆续发行人民币债券。

在新一轮的行业大洗牌中，美的置业今年以来也是加大了收并购，这一次它是否会成为新的黑马？有待时间检验。

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