三个兼顾财务自由的买房思路
1、寻找正现金流的房子
这个思路最初是来自一位读者的分享。
这位小伙伴挺看重买房的（在上海），希望尽早上车，但是又不想让自己的生活变得太困难。然后算了一笔账，通过预期租金 + 手里的首付倒推自己的买房预算和贷款额。
后来他买到的房子是这样的：
工资到手 6000，公积金 2200，买房月供是 9200，房子收的租金是 6500。房子租出去，最后对现金流的影响就是：
+ 2200（公积金）+ 6500（房租）- 月供（9200）= - 500
买完房子以后，虽然月供有 9200，但对自己现金流的真实压力却只有 500，对于 6000 的收入来说压力就小得多了。
相比于先买完房子再发现月供压力太大的被动局面，这个思路算是进可攻、退可守了。每月到手的现金流基本没变化，不会承担多余的负债压力，但名下却多了套房子，也不耽误自己继续攒钱投资。
这位小伙伴还专门嘱咐我要匿名，就是“想告诉大家买房不一定都是压力。只要可控，不仅名下多一套资产，也可能增加现金流”。
巧的是，就在这个小伙伴分享思路后没几天，我又被问到某某房子算不算《富爸爸穷爸爸》里面说的买「正现金流的房子」。这个房子按照上面的公式计算算出来的结果是正数，买完房子以后每个月到手的钱反而更多了。
这个思路的重点是现金流为王，优先关注月供、租金、公积金等现金流，而不是房价和贷款额。因为现金流才是未来几十年真正压在我们身上必须承受的压力，最理想的情况是正现金流，压力反而变成助力。
2、买小租大
这个思路我最先看到的是一位雪球上的私募大佬，人在北京。他自己名下有套小房子，但是自己不住，出去租大平层。
一线城市房价高，但租金却偏低，租房可以住得上自己买不起或者不舍得买的房子，满足居住需求，同时降低对本金和现金流的消耗。
然后再用自己的小房子满足“要有个房子”的心理安全感和各种现实问题。
关于买房我们会有各种需求，心理上的安定感、户口、上学、居住、享受等等。但重点在于，有些需求是有个房子就可以满足，而有些需求则是有好房子才能满足，我们是不是可以把这些需求分开处理呢？
”有个房子“的需求通过买小来解决，”住好房子“的需求则通过租大来解决。
一提起租房，常见的观点是租房没有自己的房子舒服。如果是同一个房子，自己的确实会比租来的舒服。
但问题在于，在租金偏低、房价巨高的一线城市，能租得起的房子条件常常远好于自己买得起，所以结果也可能会反过来。
后来我发现实际中这么操作的人还挺多的，我身边也有不少，国内国外都有。
国内往往是因为租房便宜，所以买小租大。德国这边有些大佬自己好几套房，但还是租房住，主要是因为税务上更划算。
但在我看来背后的道理是一样的。把账算明白，清楚自己真正想要什么，很多时候投资、心理、现实和居住的需求未必要通过同一套房子来满足。
3、先财务自由再买房
最后这个是我自己的思路了，更激进一些。我的看法——
对于 20 岁出头刚开始工作的年轻人来说，先买房，背上房贷再财务自由，买房 + 财务自由都将是 hard 模式；先全力财务自由，再用自由后翻倍的收入攒首付、还房贷，财务自由 + 买房都是 easy 模式。
我们当初一再推迟买房，是因为发现对当时的我们来说，买房越晚代价越小，收获反而越大。
1、从头攒下 500 万很难，但有了 500 万再攒 500 万要容易很多。同样的成本，代价——为了攒下这笔钱消耗的生命时长——却不同。
2、过去 10 多年，房价涨得很凶，普遍观点是不赶紧买以后就买不起了。但我看到，实际上过去 10 多年股票/基金投资躺赚的收益要超过房价涨幅。
而且往前看，未来房价还能像过去十年这么涨吗？很难。但股票市场却依然可以，只要投资上涨幅度超过房价，房子就是越来越便宜的，所以我不焦虑。
3、20～30 岁是个认知和眼界飞速提升的年纪，我们越来越知道自己想要什么，而且越来越知道有什么更简单的方法实现它们。最终我们买的房子，单价只有多年前认为“应该”的 1/3。
4、如果我们以延迟财务自由为代价先买了房，那么我们真正能够享受这个房子的时间却更少了，每天只能回来睡个觉。但先财务自由再买房，我们有权利一天 24 小时欣赏自己的家，收获大了一倍。
所以我们选择先财务自由，然后买了一个月供和当前租金差不多的房子。而等交房的时候，首付也已经赚得差不多了。就相当于没有承担额外的经济压力，也不会影响财务自由。
肯定有很多小伙伴不同意我上面的观点，可能有的小伙伴觉得买房赚钱容易、买基金反而全亏了，觉得晚 5 年买房根本接受不了，马上生娃必须买房，不想去二线……等等等等
我完全同意大家的反对观点，我最想说的实际上不是上面这几个看法，它们适合我不一定适合大家。
通过这几个思考过程我最想告诉大伙的其实是「怎么把账算明白」。
1、想清楚自己买房要付出什么，早买房要多承担什么、失去什么？比如时间、本金、月供压力……
2、再想明白自己通过买房希望获得什么？比如居住、安全感、收益……
3、然后再回到原点，自己希望通过买房解决的问题是什么，只有买房这一个途径吗，有没有其他更好的思路？比如对房价上涨的焦虑不一定要通过买房解决，也可以通过合理投资来跑赢房价……
买房一定能带来不少好处，但重点是这个好处一定要值得上自己的付出才行。上面这三个思路说的都是这个意思：
第一个思路用现金流量化了收获和付出，所以寻找正现金流或者至少现金流持平的房子。
第二个思路则是不同问题各个击破，买小的解决现实问题，然后寻找居住体验超过租金成本的房子。
第三个思路是等待一个临界点，如果买房的代价会越来越小，收获却会越来越大，那么我们总会等到一个时刻，收获远大于代价。
很多时候我们会过于关注自己能得到什么，却忽视了成本和代价。我们需要的并不是收益无穷大，就像投资中我们赚不到市场里每一分钱。但只要确保自己每个决定的收获都能大于代价，这就够了。
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