潮连人才岛控规修改：减少村庄拆迁量！有地块容积率调高至6.5

江门人才岛要怎么发展？新修改的控规方案或能窥一二。

日前，江门规划局公示了潮连岛2大地段控规修改方案，分别涉及高端生态宜居组团和科技研发组团。

2018年5月该片区控规刚刚获批，如今再重新修编，原因何在？发展定位转变是主因。

作为毗邻江门城市中心区、自然条件得天独厚的一处处女地，潮连岛具有极大发展空间。控规文件对区域新定位作了说明：

定位为国际人才云基地、江门高层次人才培育中心、粤港澳湾区人才服务中心、一带一路人才合作试验区。产业发展目标转变为打造全链条的人力资源现代服务产业集群。

总体设计上，潮连岛概念性总体规划及城市设计方案，采用组团式布局、集约化土地利用等规划理念，共划分6大组团。

重新修编的高端生态宜居组团和科技研发组团都有哪些变化？下面逐一来看。

生态宜居组团

规划区基本概况：

规划范围：位于潮连岛东北部，规划范围东至连荷路，南至潮连岛大道，西至西江，北至西江。

规划规模：用地面积约179.6公顷，其中建设用地124.35公顷，非建设用地55.25公顷，规划人口规模1.7万人。

功能定位：国际人才岛的“高端生态宜居组团”，规划打造中央文化公园体系，创造“生态健康宜居社区”。

规划结构：“一轴一带两心四片”

一轴一带：以规划经一路为城市片区发展轴，以中央公园为城市景观带；

两心：已潮头公园为基础形成公园休闲中心；融合文化、教育、旅游等功能形成综合服务中心；

四片：分别是城市服务片区、东侧生态宜居片区、西侧生态宜居片区、商业休闲片区。

公共设施规划：新增小学1处、幼儿园2处、社会停车场3处，规划商业设施6处、旅馆2处、文化设施1处、社区卫生服务站1处等等。

控规拟修改内容：

修编控规显示，修改只涉及组团局部地段，用地面积约38公顷，其中用地性质变化上，居住用地较原批控规减少了10.91公顷。

△原批控规

△修编控规

①调整用地界线及开发强度，强化组团化布局

原批控规中01-c02、01-d02等地块为二类居住用地，面积为19.81公顷，新控规中，将原用地范围缩减，相应增加公园绿地，调整后面积为13.16公顷。

另外，为保障潮连岛总体建设的经济平衡，提高部分缩减用地的容积率，修编控规中01-c03等地块（二类居住用地）容积率上限调整至3.0。

原控规中的01-a03等商业设施及旅馆用地，修改后原用地范围缩减，从12.8公顷调整至8.2公顷，01-a02等部分用地容积率也作出了修改，最高调整至3.5。

②调整用地功能，减少村庄拆迁

原批控规中的03-c02等为二类居住用地及公园绿地，修编控规中03-b12等调整为村庄建设用地及公园绿地，保护传统村落，减少村庄拆迁量。

③调整道路红线，营造慢行空间

全岛采用小街区、密路网的规划模式，调整道路红线，营造宜人的慢性系统，振兴大道（连荷路以西部分）道路红线调整为24米。

△用地规划表

科技研发组团

规划区基本概况：

规划范围：位于潮连岛东部，东至佛江高速，西至潮中路，南至潮连大道、北邻西江。

规划规模：规划用地面积269.52公顷，其中建设用地223.92公顷，非建设用地45.6公顷。

功能定位：：国际人才到的“科技研发组团”，营造人才交流、资本交易、文化交融的“国际汇智平台”。

规划结构：以商务办公、科研用地为主，规划形成“两心两轴四片”

两心：人才服务中心和综合商业中心；

两轴：富康三街城市中和服务轴、滨水景观轴；

四片：商业商务服务片区、活力宜居片区、科技研发片区、综合保税服务片区

公共设施规划：新增社会停车场5处、公共厕所6处，

控规拟修改内容：

本次修改涉及科技研发组团局部地段，用地面积约140公顷，其中用地性质变化上，居住用地较原批控规增加了7.04公顷。

△原批控规

△修编控规

①调整用地功能，推荐劝导整体建设

原批控规中02-a02等地块为科研用地，分别调整为商务用地和二类居住用地；此外，也有地块调整为科研/商务用地，调整范围较大。

②调整用地界线及开发强度，强化组团化布局

原批控规中60.7公顷的科研用地范围将被缩减，相应增加公园绿地，营造小海河景观带，调整后面积为43.11公顷。与此同时，还将提高部分缩减用地的容积率，容积率上限调整到3.0-6.5不等，其中，08-a09、08-g04地块最高调至6.5。

③调整道路红线，营造慢行空间

潮连大道道路红线调整为50米（原批控规为48米），振兴大道道路红线调整为32米（原批控规为50米）

④调整公用设施位置

原批控规中08-k01地块的消防站用地调整至振兴大道北侧，即修编控规中的04-e04地块。

△用地规划表

人才岛发展回顾

今年7月5日，中国铁建联合体中标江门人才岛全岛开发建设项目，总投资380亿元，先期开发投资280亿元，后期开发投资约100亿元，开发建设周期8年，整个项目将按照分年分片开发建设的计划逐步推进。  

今年预计启动的三大项目包括：环岛公园建设工程、全岛水系建设工程和珠西国际人才培训中心，总投资约48.8亿元。

其中，潮连环岛公园示范段项目在9月已率先动工，江门人才岛项目宣告全面启动。

可以预见，随着各项工程启动建设，几年后公共服务设施、商业配套、公园绿化，以及交通基建逐步落实后，潮连岛内面貌将会发生翻天覆地的变化。

值得一说的是，目前潮连岛部分村庄征地工作已开启。

江门市国土资源局日前公告了拟征收土地情况：潮连富冈村沙头顶、小陆山、六亩等地段，坦边村上围浪、三丫浪地段，共约720亩集体土地将被征收。

潮连楼市

最后，再来看看潮连岛内的楼市情况。

一直以来，潮连的楼市发展都不够活跃，岛上以村民自建房居多，一手房源供应少，即使是近几年新建的小区，规模也较小。

现阶段仅有益丞富隆居和颐景苑两个楼盘在售，毛坯售价约7800-8700元/平。

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