虎年，江门楼市怎么走？5大关键词，道出真相！
传统意义上，过完元宵节，年就过完了，不管舍不舍的，生活都要恢复如常了，大家也都要收心认真上班啦。
今天，借着这个特殊节点，我们不妨聚焦到江门楼市，新一年，它到底会怎样走？
房姐认为，要回答这个问题，还得从5大关键词里找答案，如房价、二手房、旧改、土拍、城建。
当然啦，这是仅是房姐一家之言，起个抛砖引玉作用，欢迎大家各抒己见。
房价：稳字当头!
就在昨天，江门2022年首份楼市成绩单出炉。
数据显示，2022年1月，江门全市卖房3862套，与去年四季度月均水平接近，成交均价为8203元/㎡，环比涨3.2%，创近半年新高。
上图更为直观，去年，江门楼市可谓跌宕起伏，所幸，年末成交量翘尾收官，成交价也进一步企稳回暖。
也因此，新鲜出炉的首份成绩单，虽看着成交量中规中矩，但房价“稳中微升”，也称得上是“开门红”了。
要知道，如今房地产进入“下行”周期，行业震荡明显，乃至万科董事长郁亮在集团年会上，抛出了“黑铁时代”的新定义，表示要“节衣缩食”，由此可见，房地产业务逻辑翻天覆地之变化。
更值得关注的是，2月11日，央行发布2021年第四季度中国货币政策执行报告。
该报告中再次提到，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。
这里传递的信号已经非常明确，继续坚持“房住不炒”，也就是说，房价大涨的时代将一去不复返。
不过，也有声音表示，房价依然会上涨，只不过是回归了“常态”，也就是缓慢上涨将成为新趋势。
也因此，类似1月的成交情况，会是三季度前江门楼市的基本面：平淡中见稳定。
不少业内预测，想要再重现“热闹火爆”场面，今年的“金九银十”或能被寄予希望。
其实对于普通购房者而言，这并非坏事，一则价格探底，促销手段五花八门，置业成本无疑大大下降；
二则，大浪淘沙，行业退潮后，经历“优胜劣汰”洗牌后的房企，根基会更加牢固。
因为接下来，只有更注重内功的修炼，继续提高品质要求的房企，才能在市场争得一席之地，这同时也降低了购房者入手劣质资产的风险。
还有，在这个时候，购房者还可以把目光投放在本土房企身上，毕竟与追求规模、追求快速周转的头部房企有所不同，此类企业稳扎稳打，一步一个脚印踏实求进，口碑实力同在，成功跑出的可能性不小。
二手房：优质房源 依然受追棒
都说二手房，是市场的试金石。
在刚过去的一年，江门二手成交量先扬后抑，房姐朋友圈里的转行的中介不在少数，二手市场的降温可见一斑。
这其中，一方面是被调控及信贷政策波及，二手房贷收紧，导致部分二手业主“以旧换新”的计划落空；
另一各方面，新房市场出现降价促销潮，导致买家选择增多，观望情绪较浓。
不过我们也可以看到，在成交量下滑的同时，乐有家等二手平台成交数据反映出，江门二手房部分顶级板块，比如江侨路，价格堪称坚挺。
也就是说，周边配套齐全，加之有优质学区支撑的房源，始终备受追捧，其抗风险和保值的能力更强。
另外，依房姐来看，目前地产调控“政策底”已隐约可见，再加上目前江门二手信贷环境也逐步改善，由此可见，2022年全市二手房成交慢慢转暖，将会是大概率的事件。
旧改： 推进速度或有所放缓
城市更新，是环境、交通等公共配套在短期内大幅度提升的过程，这不仅是城市封面的重塑，更是一次产业升级。
过去两年，江门三区旧改遍地开花，万科、保利、富力、佳兆业、深圳星河、怡福等房企纷纷入局。
有旧村改造渐见成效，入市销售，比如里村万科，也有不少旧村紧接其后，或进入动拆阶段，比如白石保利，或定下拆迁补偿方案，比如东风新村里、垣吊里。
▲保利白石旧改展厅
与此同时，关于旧改的政策法规也在不断完善。
去年9月份，《江门市市区“三旧”改造实施办法》正式印发，于10月起施行。
据江门日报解读，该《办法》延续了上一版政策的成熟经验和做法，并落实了省的最新政策要求，进一步优化完善了相关政策措施，是未来5年江门市“三旧”改造工作的重要指引和准则。
最为重磅的就是，住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）正式实行。新政强调反对旧改过度地产化，从而推高房租、房价。
其中新政中“三大变化”、“三大趋势”，房姐的小伙伴@拆神已经为大家整理好。
变化①：老城区改造，拆建比的限制更为严格，这将会导致开发商利润和效益会受到限制。
变化②：增加强调“坚决遏制新增隐性债务。严格执行棚户区改造政策，不得以棚户区改造名义开展城市更新”。
无论是开发商，还是地方城投，不能增加隐性债务。
变化③：合理控制建筑高度变成了严格控制建筑高度。
趋势①：城市更新将会是政府主导，而不是开发商。这样能防止城市更新变形走样，变成传统的地产开发。
趋势②：旧改更强调公共利益，包括学校、教育、医疗等配套，而不是开发商的盈利。
趋势③：城市更新主要是提升区域功能，核心是产业的升级。
那么，江门旧改新《办法》及住建部新政的出台，对江门旧改产生怎样的影响？
实际上，在新《办法》出台后，江门“三旧”改造方向就已明确，据江门日报此前报道，江门未来重点推进工业升级改造和微改造。
▲图源：江门日报
与此同时，全力保留城市记忆，严格控制大拆大建，并有序推进商住类改造项目，促进房地产市场健康可持续发展。
不难看出，江门接下来的三旧改造方向，与住建部新政是一脉相承的。
如此一来，后续江门旧改项目将会更“谨慎、稳健“，和精益求精，推进速度也就在所难免有所放缓。
另外，由于房地产行业调整，有房企或会因资金链收紧等影响，部分旧改项目易主或更频繁。
土拍：期待城区首宗地块挂出
2021年，中国楼市深度调整年，江门土拍市场无可避免地受到波及，呈现出“前热后冷”的态势。
受此影响，江门今年纯新盘供应量显著减少。
如今已进入2月中旬，但江门城区首宗宅地尚未见踪迹，至于卖哪里的地，何时出让，无疑备受关注。
不过，目前房企尚未”满血复活“，拿地积极性始终有所欠缺，房姐预计，接下来，江门的供地数量并不会太多，但地块质量应该都颇高。
城建：继续突飞猛进
要说过年期间江门城中最大热事，房姐认为非篁庄公园和文昌沙公园（纸厂公园）投用莫属。
其中篁庄公园颜值在线，功能丰富；文昌沙公园的下沙人行天桥更是凭借独特的外形，成为全新打卡点。
一时间，2个大型市政公园同时开放，江门政府给市民的新年大礼包可谓诚意满满。
其实近几年，江门城建速度突飞猛进，江门人身处其中，可能感受并不强烈，此前有中山网友用”一年百里“形容江门的基建质量和审美的提升，足见江门早已”实力出圈“。
最值得一提的是，是滨江新区、枢纽新城、江门高新区等重点板块的城建，同样以肉眼可见的速度变化。
这当中，包括轨道、交通、教育、医疗等方面，全部正开启新一轮飞跃，且早各有成就。