房租/房价是怎么涨起来的？“凤变冰”了解一下
导语
最近，【房租】成为了一个热门词汇。
本文关键词：
1、长租公寓如何赚钱
2、老破小是怎么涨房租/房价
长租公寓如何赚钱
有小伙伴也会有疑问“怎么我的房子不涨租？”、“北京的房租涨了，我的二手房又舍不得卖了，要留着租呢”。
得了吧，也不看看你那房子是个什么水平，也好意思涨房租？
（大部分出租房的写照，已经算干净的房源了，图片来自58同城，非昆明房源）
7月中旬，北京的x先生有套闲置120平三居室要出租，结果迎来了中介抢房大战，他的预期价位原本在7500元每月，而自如和蛋壳两家中介在经过三轮抬价之后，该房子原地暴涨 3300元，直达10800元每月。
房东表示现场的情况是“当时蛋壳公寓的中介表示，不管自如出多少，他们都追加300元。”
注意，这种情况在北京不是个例，但是不在昆明！不在昆明！不代表昆明也会有这么多长租公寓公司抢房，这不是哄抬房租，请理性看文！（来自小陈声嘶力竭的呐喊！）
随后，8月20日，根据北京晚报报道，北京市房地产中介协会于昨日召开座谈会，要求这些中介公司/租赁公司“承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。”
“决不允许哄抬租金抢占房源，对于触碰这条“红线”的业务人员，一经查实从重处理直至开除。”
租房市场居然囤了12w套房源啊！（有房源却不拿出来租，这12w套，假设5000元/月/套房，就是6亿元/月，跟房东签下这些套房源的2年长租协议，那么就是6x24亿元了）
虽然，这些租赁企业主力战场在北上广深，但给出的信号很明显——他们通过抢房源来维持业务规模。
这一幕，通过中介卖过二手房的小伙伴应该有类似的感觉——为了防止其他中介拿高价去竞争房源，可能会让卖家签署委托【独家协议】。
而卖家也有算盘，谁卖高价就给谁卖啊。
那这些公司去抬高了房租，怎么赚钱呢？
昨天看了一篇文章，非常有感触，也诞生了也这篇文章的思路。
（文章是公众号【布尔费墨】、作者【布尔费墨】《那些关于房租的假话和蠢话》）
大多数房东并不适合做房东，因为他们不专业。
（该文作者认为，“再厉害的公司，只要它用的是合同的手段锁定房源，却无法左右未来市场的价格”。但目前来看12万套一定程度上是可以操纵房租市场，而作者否定了这一观点，小陈持保留意见）
1、“凤变冰”
租赁公司租来一堆老大爷老大妈的破旧房子，全部改造成内部【洋气干净】的房子，实现“凤变冰”。（凤姐变冰冰）
他的客户不是以传统城中村为租住环境的中低层收入者，面向的是对生活有那么一点点品质要求的年轻人——结果是房租实现上涨，房租有更大的溢价。
2、批发变零售
我们去租房，半年起租，最短签约一年，最长要签约三年，俗称批发。
长租公寓很灵活，一个月起租，租一个月的话每个月房租会比租一年要贵一些，但也比住酒店便宜很多，由于拥有平台优势，也不太容易出现长期断租，这就是零售。
（参考很多民宿和酒店，一天起租，明明就一个30-40㎡通间，单天价格上百，好的上2百，就算出现一定时间的断租也能够保证收益）
租赁公司拿稳定的长期租赁合同，把租赁时间分割出售出去赚钱。
3、拿现在赌未来
正是因为租赁公司搞的是“批发”，那么签订一个长期的租房合同就相当于用现在的价格锁定了未来。
假设房租上涨，租赁公司的零售策略能够迅速感知市场行情，做出房租调整，享受一定的价格收益。
前几天有小伙伴也在讨论，问有没有人一起买xx，买xx开民宿或者酒店，本来只能租2k/月的公寓，如果运营得好，会有6k+的效益，而这里的增值，也就是通过集合自己和周边的人合伙去统一装修/请专门的公司去统一运营，去实现一套房子的最大化价值，现在很多托管公司/租赁中介其实也是这么个操作流程。
（当然，这里只是说有这么个方式，小陈不评价这类操作，还需要大家自己评判）
老破小是怎么涨房租的？
房价上涨，影响低收入人群的购房热情，只能选择租房；房价上涨后的作用传导到房租上，更多人选择租房。
我们以上面三点引申到购房市场，那这样会不会影响房价上涨？
虽然大家不是什么专业机构，但，我们可以从中学到最简单的一招——凤变冰。
咱们在【淘二手房】栏目中，经常出现这样评论——
明明号称“精装房”也会有别人说“这也好意思叫精装”……（当然，装修风格本来就是萝卜白菜，各有所爱）
（图片来自微博）
不怕你笑，一见钟情的资本难道不是“长相”么，房子也是这样啊。
（本来房子租不出去，结果重新搞了一下装修，也就单纯把墙面刷白了/请了个保洁把厨房卫生间搞干净了，房子就租出去了）
就算普通的房子，“房子很干净清爽”——这也是不错的评价。
如果你的老破小卖/租不起价，那以下“凤变冰”可以了解一下：
注意：
1、凤变冰的做法来自水库，非小陈原创，小陈有提炼和修改；
2、如果你是尚未买房的年轻人，看到这里差不多了，接下去的文字真的不适合你，别膨胀，否则容易引起你的不适。
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第一原则：
房子已经外观老破小了（你改不了），只能提升内在！不要舍不得，全部敲掉，敲成水泥状态，能改造的墙也敲掉（自己再设计户型都ok）。
1、水电煤气设施：
（1）全部改造，全部重新排线，插座一定是每面墙都有，还用最流行的带usb的插座；
（2）有下水管道的地方，要做上水：改造成洗手台/洗衣机摆放处；能有冷热水更好；
（3）卫生间，淋浴设施+马桶+面盆+洋气的镜子，缺一不可；
（4）厨房，煤气灶+油烟机+洗碗机/微波炉（二选一）。
2、家具/家装
整体原则还是“不要舍不得，全部丢掉，全换新的”，整体风格——简约款（冷淡风），不费钱，看上去还非常高大上/洋气。（切忌其他风格，杜绝大红大绿大花地中海中式欧式，你的眼光也就那样，没准还费钱）；
（1）柜子：什么吊柜/大衣柜，占据空间不说，租客有那么多衣服吗？打柜子好贵的，费钱！搞个普通双门衣柜ok了（风格不能土，冷淡风啊冷淡风）。
（2）不要用任何折叠家具：档次好一点的成本较高，档次低一点的禁不起天天折叠，费那精神干嘛。
（3）墙面已经斑驳不堪：不用贴墙纸，搞什么背景墙啊，费钱还显得空间小，重新全刷白/乳白/xx白，显得大！
（4）灯：要多简单就有多简单，要多亮就多亮，能用白光就不用黄光，什么装饰性的射灯/灯带没用（费钱，还不经用），我们要省钱，还要显得大！
（5）地板：瓷砖最佳。实木地板费钱，普通强化木地板又容易翘起来/踢脚线也容易烂，不适合租，后期打理也非常麻烦；不过很多人认为强化木地板能够提升档次，这一点大家自行选择。
（6）其他家电类能普通就普通，但整套房可以有一个亮点：可以是洋气的一盏灯、一幅画、一块沙发垫、一大盆绿植都可以（一个亮点就够，两三百块搞定，多亮点只会浪费钱又没有聚焦/丑）
在教大家怎么“买房”众多大号中，凤变冰，是比较值得普通人去操作的。（另外还有“贵妇流”主攻高端盘，但需要大量资金支持）
再次强调：面对形形色色的租客/买家，你的审美能力就是渣渣！自行发挥装修风格只会又丑，又费钱！
总结
起点低，凤要丑。变化大才会有溢价！
涨房价的话，还需要对“凤”有非常严格要求，“老、破、小”缺一不可，城市内还需要有大量外来人口，买不起/租不起新房，来租/买老破小，有一定收入愿意为“冰”买单。（否则，你的装修成本还覆盖不了交易成本/房屋溢价）
当然，在昆明，此类做法最适用先出租+后出售。（花费2-3w，房租涨三百，然后市价合适卖出，并且还带着租客的租约一起出售）
这只是一个思路，不一定适合所有人，但目的只有一个——充分利用自己的房产/资金资源！
（另一方面也告诉大家：好看的装修都是浮云都是糖衣炮弹，二手房里面的高档装修很容易赔本啊）
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