昆明楼市回暖没？逛了14个楼盘告诉你
导语：
近日，昆明房地产市场已陆续进入“工作状态”，打铁要趁热，小编们分别去了昆明的东市区、北市区和南市区，总计14个楼盘，帮大家看看市场究竟回暖没。
本文关键词：
1、中南碧桂园樾府：户型143㎡，价格1.2-1.3w，3月20日开盘推新
2、碧桂园璟台：户型151㎡，价格1.38w，3月底开盘推新
3、美的顺城府：户型127和145㎡，成交均价1.6w
4、恒大翡翠华庭：户型119-140㎡，价格1.25-1.3w
5、俊发城：户型127-143㎡，均价1.35w
6、碧桂园北城映象：户型85-115㎡，整体均价1.1-1.4w
7、碧桂园kcc云南映象：户型149㎡，均价1.5w，预计4月后推新
8、俊发盛唐城：户型79-152㎡，均价1.33-1.46w
9、远洋青云府：户型102-122㎡，价格1.3-1.4w
10、俊发观云海：户型88-119㎡，均价1.25-1.35w
11、万科翡翠滨江：户型132㎡，16楼，单价1.71w；144㎡，11楼单价1.73w
12、万科大都会：户型143㎡，2楼，折后单价1.42w；123㎡，7楼，折后单价1.45w
13、保利堂悦：预计3月9日开盘，户型119-142㎡，预估价格1.7-1.8w
14、恒大玖珑湾：户型112㎡，4楼，折后单价1.3w，预计本月底开盘推新
15、小结
中南碧桂园樾府
（东市区跑盘线路）
售楼部在1号楼，这栋楼规划要做幼儿园。
现场7组看房者，估计认筹新房源的居多（项目第17栋在售，总高32层，两梯两户，剩7套，户型偏大，143㎡四房，价格1.2-1.3w）。
（售楼部现场）
3月20日第9栋开盘，目前在认筹，交2万抵5万，户型106和126㎡（三房和四房），两梯四户，总高34层，带装修。
樾府在方旺中心小学以及官渡二中的2018划片范围内，置业顾问介绍可以上（建议买前确认）。
（目前，第2-5、15-16栋住宅售罄，施工最快3-4栋，外立面已完成。）
今年底交房的楼栋有第2-8、14-15、17栋。
（106㎡户型，赠送面积多，卧室空间变大。）
周边有零星小底商，售楼部出发，小编花了20分钟等出租。
碧桂园璟台
在售151㎡户型，端头，在第4栋，总高30层，价格1.38w/㎡（该栋住宅和即将开盘的第7栋，靠着项目规划的公园）。
(璟台第4、7-8栋均已封顶)
3月底开盘推第7-8栋，目前认筹中，交5万抵10万。7栋总高29层，户型85㎡，价格1.42w；8栋总高27层，户型96㎡，价格1.45w。
（另外，129㎡户型，7、8栋都有，价格1.4w。）
项目临近东华小学金色交响校区和官渡二中，不保证入学。
目前最后三栋住宅，售完就清盘。现场看房者也挺多，大概9组。
（璟台售楼部较大，看房者分散。）
售楼部出发，900米可以到地铁3号线虹桥站。
住宅售罄后，只有天悦汇的公寓和商业，具体待定。
（璟台85㎡两房，7.3米大阳台。）
美的顺城府
项目配套一所私立幼儿园，整体分三期开发，一期售罄（靠金瓦路地块），整体将在今年分为四批交完。
3月交一部分别墅；6月交付商业；9月交付余下别墅；12月交付住宅。
目前在售二期洋房，第40-43栋，户型127和145㎡（三房和四房），总高8层带电梯，成交均价1.6w，现剩40-50套房。
（如果按时付钱签约，可以打9折。）
（项目127㎡户型，动静分区，明厨明卫。）
二期别墅未推，时间待定；三期规划纯别墅。
售楼部目测只有2组看房者，较冷清，不过第二天就是项目一期一标段别墅工地开放日，人气会提升。
（项目一期工地施工现场，别墅实景。）
整体而言，东市区公共出行不算方便，区域公配完善要时间。
重要的是，刚需选择东市区楼盘，价格会有优势，但学校就不能要求太高。另外，美的顺城府主打改善，切莫用刚需思维去丈量。
（楼粉工地开放日现场拍摄。昆明能开放工地的项目不多，值得鼓励，起码他们对自己的工程很自信。）
现在项目一期已实景呈现，可以到现场实地看。
恒大翡翠华庭
（北市区跑盘线路）
项目售楼部已搬迁，原址拆了做绿化。
（项目一期实景）
（新售楼部在一期第4栋一楼，空间较小，现场目测有四组看房者。）
恒大翡翠华庭分三期开发，一期第1-2栋是回迁，且已售完并交付。
一期在售第3-4栋，总高44层，户型119、138和140㎡（三房和四房），价格1.25-1.3w，预计今年8、9月交房。
（在售第3栋是四梯十户，第4栋是五梯十二户，够密的。）
项目二期是B1地块，沙盘显示，是距龙头街地铁站最近一个地块（规划为洋房+别墅，可能有幼儿园）。
三期N1地块在二期对面，将打造商业，具体待定。
（在售最小户型，119㎡三房，三阳台设计。）
俊发城
楼盘体量大，分多个住宅区。目前，卖完并交付的包括玉兰苑、百合苑、紫薇苑、金盏苑。
售完未交付的包括芙蓉苑（今年6月交），茉莉苑（2020年3月交）。
目前在售蔷薇苑，户型127、141和143㎡（都是四房），带装修（装标1040元/㎡），均价1.35w，合计200套，2020年7月交付。
（在售最小户型127㎡，功能分区，明厨明卫。）
在售房源分布在第1、4-5栋，其中，1栋总高43层，五梯十一户；4栋总高32层，两梯六户；5栋总高44层，三梯六户。
目前购房按揭最高优惠4个点，全款最高8个点（售楼部较火，目测有16组看房者。）
（售楼部一角）
看规划，目前还有牡丹苑未推出。
俊发城除了学校名额紧张点、居住密集些之外，其实生活挺方便，项目芙蓉苑距司家营地铁站最近，步行大概450米。
另外，项目配套的吉的堡俊发城幼儿园，师大附属俊发城幼儿园、小学和中学，师大附属俊发城实验小学都已投用。
加上规划在逸璟峰售楼部旁的明通小学，俊发城占的教育资源是越发强了。
（当然，因为要划片，俊发城业主不一定能上，但靠近的住宅区，总有业主能获益。）
（师大附属俊发城中学实景）
说句题外话，小编一进售楼部，置业顾问就开始介绍逸璟峰，可见目前主推节奏（逸璟峰户型分123和143㎡，预计价格1.6w，3月23-24日开盘）。
碧桂园北城映象
北城映象现6号地块在售（8栋住宅+一所15班幼儿园）。
其中第1-4栋售罄，5-6栋剩少量房源，预计2020年8月交房。
（售楼部现场很热闹，至少有10组看房者。）
第7-8栋合计可售房源最多，总高均为32层，四梯十户，整体均价1.1-1.4w，2020年底带装修交付。
在售户型有85㎡两房，价格1.25w；99㎡三房，价格1.3w；以及115㎡三房，价格1.35-1.4w。
（在售最小户型85㎡两房，6.4米大阳台。）
现购房优惠分别有VIP98折，新春促销95折，碧桂园入昆四周年优惠95折。
（上图未售房源中，折后单价最低为第7栋5楼118㎡三房，1.31w。）
（上图显示折后单价最低为1.14w，在第5栋2楼，93㎡两房。）
6号地块住宅主出入口前方规划了时代艺术公园，体量不大，但增加了该地块绿化率（约60%），目前公园进度已完成四分之一。
来看北城映象整体规划。
项目总计6个地块，除了在售的6号地块之外，1、2号地块是回迁房。
3号地块后续要建新售楼部（4号地块售楼部将搬离）。
3-4号地块主打大户型和商业（有可能还要为政府代建一所9年制学校，包含小学+初中，具体待定）。
按置业顾问说法，5号地块规划是明通小学，且去年下半年就已开学。
有明通加持，加上项目1-4号地块周边生活较方便，售楼部到霖雨桥地铁站600米，这对刚需诱惑大。
不过，6号地块位置逊色些，其主出入口到杭瑞高速的直线距离为80米，灰尘和噪音不可避免。
碧桂园kcc云南映象
项目分三期，一期第5、8-9栋已交房，其余预计在今年6月交，碧桂园旗下的博实乐幼儿园（9班），估计今年9月开园。
三期包含120-140㎡高层住宅，预计今年年底开盘。
（项目现场看房者汇总，大约8组。就改善产品来说，热度还是有的。）
现二期在售，户型149㎡四房，数量少，且为低层，均价1.5w（认筹2万抵5万）。房源在第22栋，总高18层，两梯两户。
预计4月后要推新，详细待定。
（在售149㎡户型，电梯入户，玄关设计，公共区通透。）
目前二期除了第19、31-32栋正在做主体外，其余都封顶，预计2020年10月30日交房。
项目主打改善，没有学校。
楼盘出行开车更方便，周边配套略显不足。不过看规划，绿地率50%+，容积率2，小区绿化多，环境会比较好。
（项目二期湖景一角，待围挡拆除，整个范围还会扩大。）
俊发盛唐城
项目现G地块中的G2地块在售（16-20米的楼间距显得比较密）。
G2高层户型有79、118和142㎡（两房至四房），均价1.33w，带装修。房源在第3栋，总高30层，四梯八户。
另外，G2的小高层户型有123㎡三房中户，152㎡四房端头，均价1.46w，带装修。房源在第1-2栋，总高11层，两梯四户。
现购房最高优惠4个点，另外，G2整体交房时间预计2021年6月30日。
（现场至少8组看房者，虽配套公立学校，但学校排名还是弱一些。）
盛唐城占地面积比较大，开发地块分8个（A-H）。
其中，C地块商业+回迁房均已售完交付。
D地块幼儿园已投用（昆明市政府机关幼儿园盛唐分园），另外有少量毛坯现房在售，户型372㎡，均价1.3w。
E地块回迁房已交付，自持商业预计3月8日开业；F地块的云波小学和市政府机关幼儿园盛唐园区已投用，均为公立。
G地块除了在售的G2地块之外，还有G1、G3-5。其中，G1地块包括两栋回迁房，两栋商品房（未推）。
（在售最小户型79㎡两房，5.6米阳台设计。）
远洋青云府
项目包括11栋建筑，第1栋为生鲜超市，第8栋为商业中心+公寓，其余均为住宅（第4栋为阀门厂职工福利房）。
目前在售第2-3栋住宅，前者总高32层，后者总高24层，均为两梯三户设计。
（现场目测购房者有7组）
目前在售102、119和122㎡（三房和四房），价格1.3-1.4w，现定房直减6万，还能享2个点优惠。
（上图未售房源中，单价最低为1.17w，第2栋3楼119㎡户型。）
目前房源售完后，会推出第5-7栋住宅，其中第5栋总高29层，第6-7栋总高30层，均为两梯四户。
目前第2-3栋建至地上7层，第4栋正在打地基。
（项目施工较慢，对此，置业顾问解释：春节工人假期长，开工晚，另外，项目住宅是整体交付，预计2021年6月30日，公寓比住宅晚半年交。）
（102㎡中户，客厅和左右卧室均为东南朝向。）
盛唐城和青云府在同一区域，两项目仅隔一条主干道，生活均较方便。不同的是，盛唐城体量大，自有配套多，但每层住户多，居住密度大。
青云府体量小，每层住户少，居住舒适感更高。
俊发观云海
（南市区跑盘路线）
项目在售包括一期的163㎡现房和二期8-9号地块。
（上午抵达售楼部，现场8-10组看房者。西南大学官渡实验小学的热度挺高，售楼部现场专门设置了业主咨询处。）
9号地块第3-4和5A栋住宅在售，户型88-119㎡。其中，第3栋为两梯五户，其余六梯十二户，均价1.25-1.35w（第3栋比较贵，89㎡户型单价1.4w）。
现购房，全款最高5个点优惠，不过，按揭只有1个点。
第2栋认筹中。
（88㎡三房住宅，优势不明显。）
8号地块主要在售为商业，第4栋为公寓，毛坯交付，平层均价7500-8500元/㎡，loft均价8700-9100元/㎡。
（公寓认筹，交2.5万抵5万。）
学校可上关锁中心小学（学校一般，是公立，已开学）和西南大学官渡实验小学（今年9月招生，开学时间待定）。
从观云海售楼部出发，400米左右到南部汽车站地铁站，整体来说，生活方便，主要看价格。
万科翡翠滨江
分4个地块开发，目前在售1号地块。
现只剩第3、5栋在售，两梯四户，其余售罄（第7栋可能会作为政府人才引进工作，所以不对外销售）。
（优惠力度，但现场看房者少，只有3组。）
目前在售户型100-144㎡，按揭最高优惠9.2%，全款优惠11.2%（项目要求本月内在售住宅清盘，所以优惠力度大，后面要主推公寓）。
132㎡户型，在第5栋，中户，16楼（总高33层），按揭惠后总价1989173元，单价1.63w；全款惠后总价1898550元，单价1.58w。
144㎡户型，第5栋端头，11楼，按揭惠后总价2197145元，单价1.63w；全款惠后总价2097047元，单价1.56w。
（100㎡三房，动静分区，明厨明卫，卧室均设置了飘窗。）
项目主打改善，居住较优，其定位是万科翡翠系产品。不过，配套较缺乏，地铁2号线延长线在建，购物不便。
学校方面，翡翠滨江2018年划片在六甲小学和昆九中，都是公立，2019或未来是否变动，待定。
万科大都会
下午抵达售楼部，3-4组看房者。目前在售房源不多，分布在第2、5、9栋（总高23-29层）。
第2栋两梯四户，仅剩143㎡户型，二楼房源；第5、9栋两梯五户，剩123㎡户型。预计本月底到4月初推第3栋，户型109-143㎡，估价1.45-1.5w。
（大都会109㎡三房户型，格局方正。）
目前购房按揭优惠最高6个点，全款优惠10个点（第9栋住宅一次性付款优惠可达15.2%）。
第2栋2楼，143㎡，折后总价2030141元，单价1.42w；第5栋7楼，123㎡，折后总价1785366元，单价1.45w。
（以上两套房价格是按首付30%来算。）
大都会2018划片学校为公立的中闸中心小学。
项目既临近生活氛围不错的世纪城片区，也临近正在施工中的巫家坝片区，目前地铁和教育方面缺乏，其余性价比还不错。
不过，在广福路与昌宏路交叉口规划有一座全互通立交，通车后，影响居住感。
保利堂悦
其实，巫家坝热度一直都在，只是近期感觉低调不少。
保利堂悦售楼部看房者至少有5组，预计本周六开盘推出第5栋住宅。
户型119、138和142㎡，总高27层，两梯四户，估价1.7-1.8w，2020年6月30日带装修交付。
（现交2万，开盘享2个点优惠。）
（119㎡三房户型，6.6米大阳台，动静分区，明厨明卫。）
项目规划8栋住宅（第6-9栋售罄），1栋公寓（预计5月有动态），且自带15班幼儿园，而后方地块规划有36班初中。
保利堂悦靠近广福路，其开盘估价着实把临近项目抬高了不少。
恒大玖珑湾
一进售楼部，现场大约15组看房者（小编被惊到了）。
也难怪，小户型+每天5套特价房，吸引力较大。
（上图五套房源中，第13栋4楼单价最低，1.3w，户型112㎡。）
项目3月全线85折优惠，每天推出5套特价房，分别在湖蝶郡第12-14和18栋，户型112-144㎡，均价1.4w。
（今年1月中旬，小编到玖珑湾看了一套中层房源，第14栋13楼中户，西南朝向，124㎡，折后总价1774423元，折后单价1.43w。对比一下，特价房也不便宜。）
第15栋住宅预计本月底开盘，两梯六户，总高30层，带装修，估价1.35w，户型78-104㎡（其中，小户型有78、79、81㎡三个）。
（78㎡两房户型，双阳台设计。）
项目临近会展片区，所在地目前配套不够，生活有所不便。
小结
1、北边俊发城最火，目前的优惠和户型对比1月，变化明显。
俊发城看房者16组，小编1月初去时，现场只有7、8组人看房，目前热度明显回升。
项目优惠力度还可以，按揭最高优惠4个点，全款最高8个点。
但与今年1月初相比，感觉力度差一点，彼时，同时买车位就能优惠3个点，同时买车位+一次性付款，总价再减8w+（还没算其他优惠）。
不过之前有89㎡小户型，现在户型更大，最小127㎡。
2、南市区恒大玖珑湾最火。记得1月中旬去玖珑湾踩盘，现场4组看房者，近日踩盘时，售楼部有15组。
这也和近期小户型需求增多有关，项目推出小户型产品，应景。
万科翡翠滨江就比较冷清了，现场只有3组看房者。
不过，因目前主推大户型，优惠力度更大（12.2-16.2%）。
3、东市区最火目前还是碧桂园璟台，现场9组看房者。
项目公共出行较方便，有地铁站，临近的小学是东华小学金色交响校区。
美的顺城府有点吃暗亏（北市区和南市区都是刚需最火），东市区也一样。
春节前，顺城府顶楼洋房单价1.5w，现在成交均价1.6w，波动不明显。
其实这个小区蛮好的，只是配套弱，拼不过刚需也正常（项目现能实景看房，相信未来还有提升空间）。
（至于大家关心的北三环问题，置业顾问如是说：“有啥影响？北三环要是修起来，那业主出行就更加方便了！”）
【置业讲座】经开区投资价值解读
【嘉宾介绍】文锋老师
【开启时间】3月9日（周六） 15:00-16:30
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