房价不过万，昆明还有这些区域可以选择（上）

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导语：

最近这段时间，老有小伙伴问我阳宗海/晋宁/空港/嵩明的项目能不能买？

房价不过万，便宜的甚至只要五千多，到底香不香？

（1）昆明周边房价不过万，价格层次非常明显

今年国庆期间，昆明周边区域销售着实热闹。

（注意：本文提到的周边区域/近郊/远郊/郊县/郊区，特指昆明主城非官渡五华盘龙西山呈贡五区的区域，也不限定具体范围，包括时下楼市开发比较热门的安宁/太平、空港片区、阳宗海、富民、嵩明、晋宁等区域，最显著的特点是距离昆明传统老城区都有30~60分钟的车程）

比如，恒大文旅城国庆期间其中一天销售300多套，羡煞旁人。

但其实这种情况并不特殊，我们查询了最近四周的备案数据后发现，恒大阳光半岛、恒大文旅城、恒大金碧天下、中骏云谷小镇、富民印象上河图等等项目连续几周的备案销售数据都在60套以上，排名全昆明项目前十之列，销售套数也在我们熟知的部分刚需项目之前。

前几天我们发文提到过昆明刚需的置业门槛价格是99万，但实际上在主城区转了一大圈好像也没多少项目可以挑，于是乎众多购房者甚至心里早有了盘算：

市区价格太贵，那就去呈贡；

八九千还能去经开区看看；

七千左右要么去看看嵩明/空港/晋宁；

再不行，富民不是才五千多么……

也不一定是自住，反正就是要买房，为了实现【买房】这一目的，永远都有备选。

今年，昆明市印发了《昆明市优化完善各县（市）区功能定位的报告》，将各个区域重新洗牌定位：

昆明楼市/制表

很多外地的小伙伴也搞不清楚了，这上面怎么没有经开区？

经开区在行政区划分中一部分属于官渡区,一部分属于呈贡区，是属于昆明主城区的范畴。

而接下来我们要说的晋宁区、安宁、嵩明等，属于昆明功能拓展区；而最下方的东川、禄劝等，相对离昆明市区稍远，只能作为“生态区”了。

看到每个区域的定位，其实我们也可以明显看出区别。

晋宁区，国际康养旅游区，最适合旅居，故价格最贵。

这一区域甚至不能算本文的主题范围，毕竟房价基本普遍高出一万，也有不少项目的洋房产品价格远高出市区普通住宅。

（如有预算，也是可以考虑置业的，毕竟临滇池风景优美）

来看下重点区域的基本面：

（注意，这里的安宁选取的是安宁市区的距离，安宁市区距离南屏街31.7公里，均为驾车最短距离，来自百度地图）

（注意，1号线、4号线已开通，其他只是规划）

（2）经开区还好吗？八九千房价值得吗？

在这么多房价不过万的区域中，经开区与主城关系最近。

同时，今年的地铁四号线开通之后，更大大拉近了经开区与市中心的距离。

有位楼粉也跟我提过——今年4-5月的时候当时去到中铁百年印象和周边几个项目看二手房，当时由于了一下，等到10月份再看的时候，价格涨了至少1千元/㎡。

像经开区，原本最大的缺点就是与市中心的联系太弱，可见地铁4号线开通带来的改善。

（注：这里也要排除掉4月疫情的影响因素）

不过，可惜的是，目前经开区的热门开发区域（都集中在清水河片区/石龙路附近），都非地铁四号线沿线区域。（不夸张地说，没一个新盘离地铁站在1.5公里范围内，更谈不上地铁盘了）

这一区域（特指经开区黄土坡片区及清水片区）被誉为经开区产业“北上”的重点布局所在（实际上也是卖地的重点区域），宝能汽车作为重点项目已入驻该片区。

这一区域的楼盘项目沿石龙路/呈黄路布局。

此前，也有多方媒体报道呈黄路即将通车，这条重要通道连接呈贡新区和空港经济区（路没开通前，目前按照导航时间驾车需要35分钟左右）。目前呈黄路主线已施工完毕，主要问题应该卡在了“对辅道跨越铁路的协调问题”上。

(领导留言板对呈黄路通车问题的回复)

整体开通时间还待定。

同时这一区域也缺商业配套/教育配套/医疗配套。

由于楼盘多是一百亩左右的楼盘，土地面积不大，也就谈不上什么“宏伟规划”，多以小体量社区商业为主。

这其中，最缺少的是学校，可能会后期规划更多的新学校出来，还好这一区域新城琅樾规划有一所36班的师专附小，否则从目前开发的区域来看最近的小学是1公里外（直线距离）的黄土坡小学。

就算这样，这一区域的房价也逐渐开始“冒头”。

今年之前，经开区新盘房价最贵的碧桂园东园，纯洋房小区，也是当时经开区新盘中唯一一个突破一万元的项目（实际价格1-1.1w）；随后基本售罄。

今年下半年，经开区新城和樾项目面市，也是洋房小区，不过配套了师专附小，价格1-1.3w。

经开区的天花板被刷新了。

你还别吐槽谁要去买经开区，在最近两周的备案数据中，新城和樾位居洋房类第一名，每周都有三四十套的备案，成交均价约1.16w左右。 

2018年开始销售的旭辉金科春夏里、保利阳光城、新城琅樾等项目目前进入销售尾声，今年年末经开区也有诸多项目面市。

比如，旭辉新希望公元锦悦（旭辉拿地，随后引入新希望合作开发）、美辰（中梁拿地，随后引入金科+旭辉合作开发，这也是金科和旭辉在经开区的第二次合作了），兴港上锦湾等。

美辰效果图

在这一区域买房，位置上几个项目都大同小异，xx项目在xx项目隔壁/对面。（毕竟这也是属于新区卖地的常规操作）

这一区域的楼盘相对市区的项目，密度不高。除洋房小区之外，容积率2.5左右是基本标配（不像市区内4左右已经算好，5~6是常态），故呈现出来多以2梯3户/4户/5户这样的板楼/假板楼为主，楼间距还是相当不错的。

害，如果去实地看看，N个项目就都一块都看看吧。（以下具体价格/户型仅做参考）

（3）安宁太平，昆明的后花园适不适合你？

安宁市定位新型城市化先导区，现代工业基地；与嵩明县一样，这两个区域都有实体制造业基地。

不过在昆明人眼中，在安宁市区买房远不如在太平方便。（所以太平被称为昆明的后花园）

太平区域位于昆明城西，与昆明二环不过15公里左右距离。

今年5月，从太平收费站到昆明西收费站，高速路收费降至1元，这比以前单程收费8元整整便宜了7元钱。

这1块钱被广大网友称为“抬杠费”。

这似乎是点燃了太平楼市——收费降低之后，我到安宁太平的海伦堡大城小院踩盘，发现看盘人非常多，当天非周末日，也不是开盘活动，项目一天到访居然在200组左右，远超市区项目。

不过，不是所有人都能够自驾出行，但与昆明多数周边区域一样，交通也是制约太平区域的重要因素。

区域内部公共交通不完善，与昆明主城的联系还寄望于“安宁轻轨线”。

按照规划，昆明市轨道交通安宁线线路全长23.6km，其中地下线8.6km，高架线13.5km，地面线1.5km。安宁线共设7站（职教站、安宁站、东湖站、圆山站、读书铺站、长坡站及车家壁站）、平均站间距3.9km，其中地下站3座，高架站4座。（具体站点待定，规划只是一个参考）

就算地铁开通，太平那么多项目，每个项目相隔甚远，站点能到你家门口？

另外，号称2016年就计划开工的昆明到安宁轻轨，目前的进展是“昆明轨道集团正在争取将地铁安宁线纳入昆明市城市轨道交通第三轮建设规划中”。

需要等了个寂寞。

今年8月27日，新城控股旗下公司拿下安宁太平新城527亩土地，成交楼面价约960~1404元/㎡。

当时，其商业地块ANCB-2020T003号地块要求建设建筑面积不少于4.8万平方米的大型集中式酒店建筑，酒店客房数量不少于750间，其中五星级标准酒店客房数不小于300间，并且要求物业需全部自持，且酒店须在地块的成交确认书签订之日起30个月内建成并全部开业。

另外还需配建3000平方米城市音乐广场，需要配建中学、小学、音乐广场及五星级酒店。

这是太平区域第一次拿地要求出现配建五星级酒店的情况。

起初，这一区域由于相对“地广人稀”，早期的项目都以超级大盘为主。

最早（2008年），恒大金碧天下亮相，总占地1500亩左右，目前这个项目依旧在售，并且最近销量不错。（单周备案销售80套左右，成交均价6200左右）

随后的几年，俊发玉龙湾、融创雁来湖小镇等大盘纷纷入市，这类项目多以生态景观（森林+湖泊）、主题公园等配套著称，环境较为优越。

玉龙湾项目里面“玩场”挺多

不过，这样的配套并不一定适合所有小伙伴，故这里的项目形象多以“世外桃源”出现，而远离“柴米油盐”。

太平，目前以昆华医院、奥特莱斯为中心的区域最热闹，包括上面提到的3000平米的音乐广场未来也是建在这一附近。

同时，与昆明绝大多数周边项目一样，合院/小别墅类产品更受欢迎。（总价200w多，圆一个别墅梦）

今年以来，除前面提到的新城控股之外，包括新希望（希望的田野项目，355多亩）、融创（雁来湖后续用地）都在太平拿地。

同时类似本地开发商，比如锦康，虽然在市区没有项目在售，但在太平拿地多次，已经部署了3个项目。

（太平价格七千左右，不算不知道，小小一个太平街道居然有16个新楼盘在售）

注意，本文仅安宁部分仅提及太平区域项目，安宁市区今年也有像安宁俊发城、安宁万达中央公园等新项目入市。

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至于其他区域（嵩明/空港/晋宁/富民），下次再写，感谢~！

购房咨询添加微信号：kmwf007（地产小陈）

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