首套房契税3%？ “契税法”在昆明成了卖房噱头

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《中华人民共和国契税法》将于2021年9月1日起正式施行。

买房的契税会上涨？

（一）“契税法”被用来带节奏

不得不说，有些人的嗅觉是相当灵敏的。

一些与房子有关的政策，都能通过“关键词”提取的方式，运用到实际当中来。

这不，尽管距离“契税法”施行还有半年多的时间，关于买房“契税1-2%即将是过去式”的宣传已经在朋友圈展开了。

朋友圈内容截图

从朋友圈的宣传来看，“有图有真相”，重点突出，营造出了一种“再不下手就晚了”的氛围，具有一定煽动性。

实际上，不止是这一部分人，其实，广大购房者也在关注“契税法”可能带来的契税税率的变化。

早在“契税法”施行的相关消息发布之后，陆续就有楼粉在留言咨询中提到“契税法”施行买房契税是否会上涨的问题。

楼粉留言咨询截图

虽然从契税税率看，相比动辄数百万的购房款，契税的缴纳金额可以算是九牛一毛。但是，这毕竟是关系广大购房者切身利益的事情，会引发广泛的关注，也并不奇怪。

或许，也正是基于购房者的这种普遍关注，才使得朋友圈的宣传更能带动起买房的节奏。

（二）“契税法”并未调整契税税率

事实上，2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过的“契税法”，是一部具有替代性的政策法规。

在正式施行之前，我国相关契税的缴纳政策是参照1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》执行的。

之所以即将施行的“契税法”广受关注，是因为其“第三条”规定：“契税税率为百分之三至百分之五。”

即将施行的“契税法”局部内容截图

而现实中，无论是购买新房，还是二手房（均不包括非住宅），属于家庭首套或二套房的情况下，契税税率均在1%-2%之间，远没有达到3%的契税税率。

单纯这样看，似乎“契税法”规定的税率是上涨的。

但实际上，前面提到即将被“契税法”替代的《中华人民共和国契税暂行条例》，同样是“第三条”规定：“契税税率为3%-5%。”

《中华人民共和国契税暂行条例》局部内容截图

也就是说，无论是当前执行的“契税暂行条例”，还是即将施行的“契税法”，在契税税率的规定上是一样的，并没有变化。

因此，也就不存在契税税率上涨的说法。

显然，前述朋友圈关于“契税首套3%、二套5%”的宣传，是没有根据的，或者说是一种有目的偷换概念的做法。

（三）契税税率优惠尚未明确取消

那么，当前买房的契税税率要比《中华人民共和国契税暂行条例》/“契税法”规定的低，是怎么回事呢？

其实，这缘于财政部、税务总局和住建部于2016年发布的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，明确规定了首套房和二套房的相关契税优惠政策。

《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》局部内容截图

从全国享受契税优惠政策的省/市/区来看，当前执行的契税政策，基本也是按2016年的契税优惠政策的要求来制定和实施的。

在即将施行的“契税法”中，通篇也没有提及2016年发布的“契税优惠”政策是否存续的情况。

反而，针对契税税率却有如下说明：

——“契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。”

——“省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。”

也就是说，即将施行的“契税法”与现行的“契税暂行条例”一样，赋予了地方一定的税政管理权限，也留下了契税税率优惠的口子，有利于调动地方加强税政管理的积极性，因城施策促进房地产市场健康发展。

从这个层面看，结合政策施行追求的延续性和稳定性，即便是“契税法”今年9月1日正式施行，相应的契税优惠政策或将仍会持续。

因此，购房者并不用过于担忧契税是否会涨！

（四）昆明契税税率如何征收？

契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。

其实质上是对契约征收的税，属于财产转移税。

因此，不管是新房还是二手房，在销售/转卖时（不论转几手）都要按规定比例缴纳相应的契税，而且契税通常由购买人承担。

从昆明当前执行的契税政策来看，房产交易（赠与）的最高契税税率均不高于3%。

昆明楼市整理/制表

也就是说，昆明执行的契税政策，并非是现行的“契税暂行条例”中规定的契税税率要求，而是基于前述2016年发布的“契税优惠”政策形成的税政。

事实上，当前正在执行的契税税率，就是优惠后的税率。

对于购房者，特别是购买刚需小户型房源的购房者而言，具有一定的普惠性。

现实中，总有楼粉问到诸如契税晚交，或者拖一拖行不行这样的问题。其实，作为一种保障购房者合法权益的税收内容（拥有合法的产权凭证，政府即承担保证产权的责任），大可不必如此。

而且，契税作为办理不动产权证的要件之一，不缴纳或延迟缴纳会直接影响房产证的办理。

就昆明而言，在2018年《关于处理不动产登记有关问题的通知》发布之前，房产证办理的通行方式是由开发商统一办理，因此，相应的契税等也通常由开发商代收，但实际操作过程中，开发商屡见不鲜的挪用契税等操作，曾一度成为昆明市场项目交房后迟迟拿不到房产证的症结。

2018年后，契税、甚至是房产证已实现购房者可自行缴纳/申请办理，一定程度上降低了购房者相应税费被挪用的风险。

此外，在房产转手交易层面，增值税和个人所得税的征收比例，是以房产持有年限来作为依据的，这其中，缴纳契税的时间/取得不动产权证的时间，会是判断房产持有年限的重要参照。

因此，晚缴契税，或拖延缴纳契税，对于后续有意转手房产的购房者来说，并没有什么好处。相反，还有可能存在房产持有年限被判定少，进而出现交易时多支付增值税/个人所得税的情况。

购房咨询添加微信号：kmwf007（地产小陈）

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