【一周问答】活在当下，“就近上班”能省很多烦恼

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第127期的问答咨询如期推出，本次资讯精选了2.21-2.27日的问题，希望给大家提供参考。

1

项目

俊发城文雅苑和美的云璟哪个好一点？帮忙点评一下。

答：两个项目中，美的稍微便宜一点（143㎡端户225~230w左右），折算下来1.55~1.6w买得到，而文雅苑，要加上车位才有这个价（还只是普通楼层）。

都配套学校，俊发明通小学大概率对口昆十中、美的武成小学可能对口昆八中。

美的缺点在于太密，楼间距稍窄，俊发缺点在于小区太大，后期二手竞争大/建设周期长。

考虑到俊发离2号线更近这一点优势，更倾向于选择俊发城。

老师好！碧桂园龙川府138平3楼单价17200元值得入手吗？想请老师帮忙分析一下这个楼盘的利弊。

答：龙川府热度不算太高，之前推出叠拼产品，现在1.7w多的是7层的精装洋房。

但是小区本身位于长虫山、龙泉路西侧（离北市区近、但离市中心远），不过也是北市区范围中比较少见的洋房产品。（北市区洋房还有德润香山府，精装价格1.9-2w）

相较于同类产品，这样的价格有优势。如果能接受这个地段，可以买。

主要考虑孩子上学，龙泉俊园和万科城怎么选？

答：长城中学也曾是昆八中的成员校之一，2004年后独立出来的民办学校，昆八中则为公办学校。

考虑到万科城只保证小学（不保证初中学位），龙泉俊园保证小学+初中，且是公立学位（后期二手房还可以轮转），从性价比这一点上，龙泉俊园更优。

两所学校都是非不错的学校，如果硬要比中考成绩，长城中学可能还略高于昆八中初中部。所以如果是想让小孩起跑线强一点，万科城更优。

（注，以上都是在开发商保证的学位是稳妥的情况下）

恒大玖珑湾和恒泰理想城哪个更值得买？半刚需半投资。

答：恒大玖珑湾位置更远离市中心，恒泰靠大商汇一带，离市中心更近一点。

半刚需半投资？

如果是这样，建议活在当下，哪个离你上班近买哪个。

如果纠结，那么“买得起、有书读、上班近”，是最重要的指标。

我是地州的，想来昆明买套200万以内的小户型，之前看过中交碧桂园映像美庐和保利城不知选择哪个盘，请指点下谢谢！

答：单看项目：

中交碧桂园，小区有洋房、小高层、别墅，密度低一些，住得视野没有那么多遮挡，开阔一些。周边已经建成的小区多（多是洋房），但除了花之城之外，都是社区型零星的商业。

保利城，则是配套商业更多一些，而住宅区就是中规中矩的高层小区。周边多是在建的楼盘，高层为主，这边以后会更热闹。

单看学校：保利城公立的云大附小更强。（中交也有学校，也不错，但没有保利这个这么突出）

如果考虑居住安静，舒适度且对于学校不敏感，选择中交。考虑未来热闹/人气旺，或者通过学校来升值/小孩要读好学校，选择保利。

请问买蓝光1891首期开盘地铁口，还是以后开盘离地铁远的那期升值空间大？

答：两个地块的价格肯定还是略有差异的。

首开地块靠大河埂站口，对面是吾悦广场，自身也有商业配套，更热闹一些。但首开地块楼栋只有4栋住宅（隔壁还有2栋），后期地块纯住宅，更好做出中式风格来、绿化景观也会更好做。

各有千秋。

我倾向于地铁+商业更能升值。

90平以下是买万科城还是佳兆业城市广场？

答：万科城号称二期房源要上1.9w，其他地块多在1.6w+。

佳兆业同样1.6w+，但佳兆业地段更好（二环边，人民西路）。

老师，机场上班，首套刚需，中交锦澜府和山语桃源哪个更值得入手，考虑地段和教育。

答：中交自身没有配套学校，只能划片。（估计是划片到周边的惠景园的呈贡一小）

就这点来说，如果考虑学校，更建议山语桃源。

老师，恒大云玺和筑友玺珑湾相比 ，该怎么选，能推荐下性价比高点的别墅吗？

答：恒大云玺即将推出最后一批小户型别墅，产权面积160-282平米（当然单层面积就比较小了），毕竟是之前的设计和规划，不过也正因为这样，所以有278-282两种目前非常少的双拼产品（贵）。

筑友，地不大（不如恒大云玺直接搞湿地公园这么大），但位置离滇池更近，也靠近海埂，位置没的说。因为开发商不像其他家这么大牌，所以别墅价格600w起，目前来看在这个地段，这个价格的别墅不贵。（但这里就十分需要签约一个特别强的物业了）

至于性价比高的问题，买房没有性价比一说，别墅就更没了。

目前昆明主城区比较便宜的别墅，只能看东市区（中海云麓九里）、西市区的滇池半山、以及呈贡。

俊发城和盛唐城，哪个更好？

答：俊发城。（如果分不清哪个更好，直接看价格，一分价钱一分货）

俊发城比盛唐城单价贵2k左右。

预算有限买盛唐城，配套普通小学。

俊发城还在持续开发，配套持续签约，学校更强，更靠地铁。

老师，中海云麓九里的洋房怎么样啊。

答：能接受地段就买。（毕竟还是有点进出不便）

小区不错，一期已经是现房，可以参考一下交付品质，徽派中国风还是不错的。缺点是，白墙容易脏。

对比龙泉俊园跟碧桂园御龙半山，中海云著怎么样？其他两个好像都涨了些，中海云著没涨，现在值得入吗？

答：龙泉俊园2月才正式官宣的初中学校、御龙半山也是去年年末才官宣配套的学校，才涨。

中海，学校都开学大半年了，早涨完了。

中海可以考虑入手，价格不错又是板楼。

2

二手房

老师,世纪半岛片区橄榄谷的二手房怎么样？配套的中华小学。

答：房子没毛病，次新房，外立面风格有特色（不输给新房小区），周边商圈也近。

这个学校是之前的普通学校加了中华小学的名。

如果对学校要求不算太高，可以买。

市政府A区房子值得入手吗？

答：虽说三年前就有很多人认为这个小区房价到顶了，但目前169㎡的已经涨到总价280w了。（比2019年年末涨了10%不到，那时候是260w左右）

学校强，房子就强。

不建议去纯投资，但本身需要学校买它是最划算的。

老师你好，实力壹方城小区二手房值得购买吗？板房。在小区内部。

答：可以买。

自身配套学校（虽然只有中等）、社区商业做得真的还可以、二环内的地段。

价格还不高。

3

其他

婚前购买的首套房，婚后老公自己有两套，我婚前那套的契税按多少交契税？

答：3套，契税3%。

想问一下，二手房卖都卖不掉，买新房是为了什么呀？

答：

1、以“二手房卖不掉”，不一定能推断出“不买新房”/“不买新房的理由”，不是所有人买了房子都是为了卖出，目前投资占比只占到25%，刚需和改善占比75%。

而投资来说，无所谓新房二手房，哪里有钱赚买哪里。

2、价格合适、又优点的二手房还是卖得掉的。同理，地段不好、价格不合适、优点不突出的新房也不一定卖不掉。

所以，“二手房卖都卖不掉”，也不一定成立。

没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，同一个地段，10年房龄的房子和新房，10~15%的差价挺正常。

如果搞不清楚这个价差，新盘/二手都会扑街。

3、我们关注的房子和大家经常问到的房子，大多是好卖的新盘（优点多，自然关注人多），所以大家难免会有“幸存者偏差”，认为所有的新房都好卖。

其实，那些我们听都没听过名字的新盘也不见得日子多好过，而这些开发商总不能像二手房卖家一样说“我的房子卖了大半年还没卖出去”吧。

老公有套全款房，我只是共有人，我们婚后按揭贷款买房属于第一套吧？

答：契税是算家庭财产总数，算二套。

如果是贷款的首付，你们则是首套房贷款。

请问下老师，买了精装房（总价=房价＋装修价），交契税时候是按照总价还是房价为基数来交？

答：按房屋合同价来交。

购房咨询添加微信号：kmwf007（地产小陈）

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