多地调控加码二手房限价！昆明会跟吗？
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导语：
7月底8月初的房地产市场几乎每天都有重磅消息，非常热闹：
房企层面，有消息称之前确立的“房企拿地销售比不超过40%”的政策，开始在“三道红线”试点企业中全面铺开。
新政要求房企权益拿地金额/权益销售金额的百分比需小于40%，并购等方式的获地支出也会被纳入统计中。
上半年重点房企拿地销售比情况，图源风财讯智库
城市层面，绍兴新出台二手房指导价政策，使相应城市数量扩容到8个；
住建部针对房价和地价上涨过快情况，约谈了徐州、惠州等5城；
武汉则拟出台房票政策，购房先审核资格，合格后发放“房票”，有效期60天。
这些政策都传递出什么信号？又有哪些未来可能在昆明落地？今天我们就来聊一聊。
最开始有必要先说一说住建部约谈5城这件事。
据人民日报消息，7月29日住建部副部长约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5城政府负责人，这5个城市也被纳入市场监测重点城市名单，其市场调控将由住建部和省级政府共同督办。
有业内认为这些城市被约谈的原因是近期房价、地价上涨过快。那我们不妨一起来看看其今年上半年的房价走势：
被约谈5城及昆明上半年新建商品住宅价格指数情况，数据来源国家统计局
能发现，这5城在今年上半年大部分时间内，新建商品住宅价格的环比涨幅都在0.5%以上，而同比涨幅多在7%以上。
例如银川，新房价格环比涨幅最高冲至1%，同比涨幅更是从未低于11%——不约谈你约谁？
一个例外是惠州，其一季度时的新建商品住宅环比涨幅并不算高，二季度价格才开始冒头。因为其临近深圳，承接了部分深圳外溢的需求，所以即便其房价涨幅还未像其他城市那样突出，也被重点关照了。
这5个城市被约谈传递出一个信号，那便是当前的调控更多关注房价涨幅，而较少考虑实际价格。
金华被约谈后在本周出台10条调控新政
以银川、徐州、泉州三个城市为例，根据全国房价行情网的统计数据显示，银川当前的市区新盘均价接近9000元/㎡，后两者的价格则为12000元/㎡出头——与昆明相比都还有一定差距，而约谈调控却走在了前头。
这意味着，低价不再是“护身符”，只要房价涨幅够高，就有可能触发住建部的约谈。
实际上，我们尝试以新建商品住宅价格环比涨幅0.5%、同比涨幅7%为标准，梳理了一遍70城上半年的房价涨跌幅，发现有5个城市在6个月的时间内全部越线，分别是广州、西安、西宁、扬州和济宁。
这其中，广州、西安两地之前已被约谈——上半年共有广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌13城被住建部不同程度约谈和督导；
而西宁、扬州、济宁，很有可能就是下一轮将被约谈的对象。
昆明上半年新建商品住宅价格涨跌幅走势
按照这一标准，昆明2-4月时的房价涨势其实已十分危险，好在5月时的一脚“刹车”和6、7月时的房价下跌，才算是惊险逃离了约谈范畴。
不过从长期趋势来看，住建部对地方的约谈督导正逐渐常态化。如果未来本地新房价格保持长期上扬，被约谈也只是时间早晚的问题。
接下来聊聊二手房限价，也就是各地的指导价政策。
随着绍兴在7月底提出建立二手住房成交参考价格发布机制，以及东莞在本周一凌晨再次强调建立二手房成交指导价制度，全国已出台相应政策的城市增至了8个，分别是深圳、无锡、东莞、宁波、成都、西安、上海以及绍兴。
已推行二手房限价城市政策汇总，图源CricBigDataNJ
发现没有，这份名单与上半年被住建部约谈的城市名录高度重合。虽然部分城市出台二手房限价政策在被约谈之前，不能简单将二者理解为因果关系，但当中肯定多少有些关联。
实际上，二手房限价更多是一种地方自发行为，是否要加这一道“锁”主动权更多在地方；但在当前的调控风向下，地方的动作很难不被中央意志所左右。
说得更直白些，二手房限价这件事更多反映出一个嗅觉问题——很多城市的限价政策确实是出在约谈前，但不负责任地猜想下，其是不是可能早已得到消息，与其被动地在约谈后再慢吞吞打补丁，不如先主动点做到位了？
绍兴其实就是一个显著的例子：其是第一个出台相应政策的三线城市，但它一没有被约谈，二甚至不在70城房价监控范围内，按道理是缺乏新政出台动机的。
但实际的情况是，由于接近杭州市场，使得部分受调控外溢的需求开始涌入绍兴；加之城市自身更新带来的购买力释放，绍兴的新房与二手房价格预期涨势都格外显著。因此其才选择早早筑起政策“护城河”，将一些潜在火苗掐灭在萌芽状态。
绍兴和惠州的例子说明调控开始由点及面
前面提到的惠州和这里的绍兴，都揭示出当前调控政策一个由点到面的风向——不仅仅调控重点城市，更在周边地区“建墙”，将地方性需求牢牢按死，不让其轻易外流。这颇有几分房价调控“围点打援”的意思。
按照这样的逻辑，不难归纳出地方出台二手房限价政策的可能条件：或者是其自身相应的房价涨势已较为明显，或者是其可能受到来自其他地区的购买力冲击。
而将这两点套用在昆明市场上，局势也就明朗了：
昆明上半年二手住宅价格涨跌幅走势
与新房价格走势类似，上半年昆明的二手住宅价格环比涨幅逐渐收窄，6月时出现下跌，第一条并不吻合；
而本地市场虽然存在一定的投资客，但更多还是集中在新房市场，短期内不大可能完全下沉至二手房市场，第二个条件也不符合。
所以，短期来看，昆明出台二手房限价政策的几率很小，本地的房东和二手房购房者大可放宽心。
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最后是武汉的“房票”这件事。
7月29日，武汉房管局发布《关于加强购房资格管理工作的通知（征求意见稿）》。其中要求购房人在买房前要先申请购房资格，资格认定结果自出具之日起60日内有效，逾期未使用自动失效，需再次申请。
武汉的“房票”新政一石激起千层浪
购房时，项目需验证意向购房人的的资格并进行购房登记，随后向社会公示；一旦登记完成，资格便被锁定，不得参与其他楼盘的登记；直至当前项目开盘销售后，购房资格才会自动解除锁定。
这其中有两个值得注意的点，一是不论新房或二手房，都将以购房资格认定作为前置条件，没有资格一律不能买房；
二是购房人如果存在骗取资格行为，将直接挂钩其所在家庭，整个家庭一年内不得申请购房资格。
发现了吗，武汉这份征求意见稿，通篇都未提及“房票”概念，这更多又是一次媒体为了传播效果的“造词”行为。
武汉之前就已出台过相关政策
其实武汉并不是第一次出台类似政策了。早在2020年1月时，其便在全市开始推行商品房资格核查制度，本次的所谓“房票”，更多还是前期政策的延续和具象化呈现。
而武汉这一政策的核心也并不在于60日的限期资格，而是一盘一锁的限制。其目的也非常明确，降低市场流动性，将游资关回笼子里。
从这一角度来看，一些其他城市之前也已有过类似的政策尝试：
例如杭州，2020年出台的《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》，就要求报名参加限购范围内新建商品房公证摇号销售的家庭，在结果公示前，不得参加其他项目的购房意向登记。
再例如上海，年初推出新房积分摇号制度后，执行中进一步明确了认购资格的排他性，意即同一时间同一客户只能参与一个楼盘的认购摇号。
上海确定新盘积分摇号政策后，首批项目便明确了认购限制细则
如果以政策动机和效果为出发点，类似的政策是极有可能在全国逐步铺开的，因为其目的和今年的信贷政策收紧等是一致的——即从更上游核准入市者的资格，把大部分投资投机需求拒之市场外。
这其中还有一条暗线，那就是调控政策着力点的转变和升级。
如果我们将近两年的新政称作调控2.0版本，而之前的限购等一系列政策视作1.0阶段的话，能发现两者的两个显著区别：
一是之前的政策更多从购房者端发力，而从“三道红线”等以来，市场上的另一部分主体，房企项目、中介等，受到了更多关注；
二是当前的调控政策更加细致深入，像信贷收紧、限制认购资格等等，都直接从源头出手来尝试掐灭隐患。
落到昆明这样的具体城市，如果还处在调控1.0阶段，其很多政策可能还会一步步缓慢落地，就比如限购范围的扩大。很多其他城市已有的调控政策，其实都还未在昆明推行，这意味着本地的调控“工具箱”里还有很多招式可使。
但到了调控2.0阶段，整个逻辑变了——即使你还有许多旧政策补丁未打，新政你也一点不能落下，调控“工具箱”里堆积的工具，不能成为新政执行的阻碍。如果真有心去补的话，可能也就是几个文件的事。
去年下半年以来的全国层面调控动作，图源CRIC
这种力度直接关联到了当前的调控风向。
就像信贷的收紧，房企项目叫苦，许多刚需也很难受，被误伤者有不少，但政策制定者大概率是预见到了这一情况的。
换言之，即使存在误伤的可能，相应政策还是推行了，这一方面说明了政府调控的决心，另一方面也反映出当前的房地产市场，不调可能真要出大问题。
所以，各地不见得都会原样照搬武汉的“房票”政策，但其内核手段和目的无疑是当前调控的要点，所有城市都有可能在未来建立类似机制，昆明当然也不例外。
夸张点说，如果昆明明天就出台“房票”政策，也不用感到惊讶。
当然，实际的政策推进肯定是渐进和有计划的。
对昆明而言，当前存在的障碍可能更多集中在技术层面。毕竟无论是武汉还是杭州，都已有一年半左右的实践时间，本地相关系统是否搭建好，可能才是影响政策实际落地时机的关键。
简单总结下
1、在住建部约谈督导逐渐常态化的背景下，昆明房价涨势只要长期处于高位，就有可能触发约谈；
2、而本地二手房市场不算高的活跃度与预期，决定了限价政策可能还有点远；
3、但类似“房票”这类政策，是有充分动机和理由落地本地的，当然时间上可能不会那么快。
这就是昆明房地产市场政策层面的现状了。
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