网传昆明有超过20个楼盘停工，实情如何？

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导语：

上周有楼粉后台留言说，昆明已有8家房企，超过20个楼盘停工，不知真假！

我们对提到的部分项目进行了实踩，发现真正停工的项目并没有传说的多。

具体情况是怎样的呢？我们来详细地看。

一、8个项目部分地块停工/疑似停工

今年初开始，重点房企在融资层面受“三条红线”管控以来，全国相关贷票、学区、土供、生育等多方影响楼市的消息又不断堆叠，传导到市场，昆明7-8月就出现了打折潮。

在市场重压之下，打折事小，烂尾事大。为了验证昆明是否真有大规模楼盘停工，我们8月25日对市场上涉及停工传闻的部分项目进行了实踩。

通过各项目现场大型设备是否正常运转，施工人员数量等进行综合评判，文中图均为现场实拍，具体情况如下：

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施工现场：住宅部分交付，已有入住，环湖东路西侧的商业地块尚未完工，绿网包裹，已经封顶。

但工地大门已经贴上了“工地停工、闲人免进”的警示语，仅有一名门卫保安，对此他表示“停工了，其他不知道”。

综合评判：项目已停工

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售楼部：只看到3名置业顾问，置业顾问说现在没房子了，资金链有问题，不能网签。

施工现场：项目总包称未封顶的5栋楼已停工一个多月。甲方欠总包工程款5000多万；现场看到已封顶的4栋楼下有工人在装车撤场；工地外围聚集有20多个工人，有工人表示近几个月只是由总包发了点生活费。

综合评判：项目未封顶的5栋楼已停工

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售楼部：正常开放，有一组客户

施工现场：一期塔吊运转，有员工出入。当天签到50组工人进出，单组工人最多的有23人左右，门卫表示“里面有500人左右施工，且今天（8.25）算少的，前几天人更多，一期这边都是在正常施工的，二期那边是停工了两三个月。”

项目二期酒店地块，正常施工，塔吊运转，可以看到工人，人员到门卫处的登记也比较规范，一天登记出入的工人有三四十组。

二期住宅地块，工地动静不明显。翻看出入登记记录，6月17日之前都是比较正常的工人出入，但到8月20日前后这一段没有出入记录，与一期保安说法一致。到8月20日后又陆续有工人出入，平均一天一两组左右，均登记为“车工”。

综合评判：项目一期及二期商业正常施工，二期住宅停工。

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售楼部：正常开放

施工现场：已经封顶的楼栋看不到内部施工情况，其他未封顶楼栋有工人在施工，A2地块二标段有施工车辆进出。

据置业顾问介绍，A2地块一标段由于施工方暴力阻拦第三方施工单位进场，项目有停滞，目前只有二期一标段受到影响。

综合评判：项目二期一标段停工。          

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施工现场：工地动静不明显，至少4个工人在门卫处休息，有工人进出，内部有工人在运输材料。无法目测内部情况，但门口的电瓶车数量不超过10辆。

综合评判：项目有疑似停工迹象。

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售楼部：正常开放，项目住宅产品清盘中，主推公寓。

施工现场：项目去年已封顶，从外部看不出是否施工的情况。置业顾问表示，正在进行内部施工。

综合评判：项目有疑似停工迹象

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售楼部：正常开放，只有5-6个置业顾问，数量明显减少，期间接待两组客户。

施工现场：看到一台挖机在挖地坪，另有3个建筑工人在拆除外立面爬架，多个塔吊均未运转。

综合评判：项目有疑似停工迹象

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售楼部：正常开放，置业顾问称一天接待约10组客户，项目对外销售，但是无法网签，具体网签时间待定。

施工现场：多个吊塔机位无司机，吊塔未运转，3#塔吊下的工作面有层板堆积，大面积工作面上有部分人员作业。

综合评判：项目因环滇检查部分停工。

从现场情况来看，截止8月25日，只有以上8个项目有部分楼栋停工/疑似停工迹象。个别项目售楼部已经提醒无法网签，选择时需谨慎，避免踩坑。

二、7个项目未停工

除以上项目之外，一些有传闻停工的项目，我们通过现场实踩证实，并未停工。

在此也一并将现场情况做一个介绍。

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售楼部：正常营业，有1-2组客户看房。

施工现场：售楼部旁边一期地块，塔吊+运输车辆挺多，声音也比较嘈杂，这个地块预计明年底交房；另一侧的二期地块预计明年5月就要交房，但还有楼栋没有完成外立面建设。

综合评判：项目未停工。

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施工现场：从营销中心走到花都路，花都路东侧楼栋已经封顶，有塔吊运转，西侧的工地人数较多，其中一栋商业楼顶上至少20名工人施工。

另外旁边还有一块新地块疑似在平整土地，有不少于10辆各式各样的机械车在施工。临近饭点，周边的快餐摊生意比较火爆。

综合评判：项目未停工。

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施工现场：山上的低密组团，洋房基本都封顶，午休时间只有零星工人施工，但从工地上周围，车辆、电瓶车、盒饭快餐等迹象，可以明显的发现工人较多。

综合评判：项目未停工。

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售楼部：售楼部正常开放，有5-6个置业顾问在岗。

施工现场：A1地块已经封顶，内部有施工人员，可以听到密集敲击声，施工人员应该不少；A3地块看到4-5辆砼车出入，可以听到浇筑混凝土的声音，外围看到有工人施工。

综合评判：项目未停工。

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售楼部：售楼部只有2名置业顾问轮流值守，期间有1个客户看房。

施工现场：午休时间，能看到工地上工人在休息；临近样板房区域的楼栋有明显施工迹象。

综合评判：项目未停工。

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售楼部：下午1点30左右，接待区有5-6组客户，沙盘讲解2-3组，样板间1-2组客户。

施工现场：工地现场塔吊正在运转。

综合评判：项目未停工。

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售楼部：正常开放，上午9点30左右，看到售楼部有5-6个置业顾问，置业顾问数量相比以前有减少。

施工现场：看到工地有吊塔在动，有内部安装施工撞击的声音。

综合评判：项目未停工。

上述7个楼盘实踩时，均在施工，之前也听到其中有项目施工进度缓慢的情况，但我们实际看到的情况如上所述。至于后续会不会停工，或者说，有没有相应的风险，还有待观察。

本次踩盘，从规模上看，停工/疑似停工项目与未停工项目各占一半，类似LD的项目，虽然有传言开发商或遇到资金问题，但从目前来看，施工比较正常。

HD的项目，传言的资金问题也有相应的进展，另外YGC的项目，除了停工项目可能受打折影响被暂停网签之外，另外一个项目还在正常施工；BDZY的项目，除了其中一个楼盘的部分地块受施工方影响，其余一个项目正常施工。

从现场踩盘我们可以看到，停工项目虽然没有传闻那么夸张，但还是能证实一些项目确实存在问题，开发商压力之大，可见一斑。

三、“刮骨疗伤”市场阵痛显现？

从目前的涉及到的这些项目来看，通过公开报道或多或少能看到一些开发商存在资金问题，尤其今年下半年以来，不少开发商以价换量，更是说明资金压力不小。

除了开发商自身存在问题，从昆明多个项目停工或施工缓慢的情况来看，也可以归结为房地产市场挤压泡沫过程中显现出的一些阵痛。

去年8月底提出并于今年1月1号开始施行的“三条红线”政策，对重点房企财务状况规定了三点：

1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

2、房企的净负债率不得大于100%；

3、房企的“现金短债比”小于1 。

除此之外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标，央行将据此对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理：

全部踩线，有息负债规模不得增加---红档；

两项踩线，有息负债规模年增速不得超过5%---橙档；

一项踩线，有息负债规模年增速可放宽至10%---黄档；

全部合规，有息负债规模年增速可放宽至15%---绿档。

这就从资金源头对高杠杆的房企进行管制，杠杆降不下来的房企，在后续融资、拿地等方面将受到限制，市场规模将会被压缩。

三条红线都不踩线，就要求房企开源节流，从市场面看，LG、HD等开发商都在转售旗下资产以获得现金流，除此之外，多卖房子少拿地也成了房企救急的被迫方式。

市场打折降价、甚至可能导致开发商停工烂尾，招致业主维权……地产要实现软着陆，“刮骨疗伤”这个的过程中产生的阵痛似乎已经有所显现。

虽然市场处于挤压泡沫的调整期，但也是在检验开发商经营能力的关键期，适应不了市场转变的开发商被淘汰，这样有利于后市更加健康，但过程中产生的不良影响，购房者也要提前预防。

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