贷款买房，怎样操作最划算？

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导语：

以昆明目前1.5W+的房价，全款买一套100平的房子正常需要花费150万+，如果以昆明2021年春季求职期的平均薪酬9623元/月（智联招聘发布数据）来计算，普通“打工人”不吃不喝要约13年才能全款买房。

而13年以后，等存够150多万再买同样面积的房子，能否买到还是一个未知数。

因此，就买房而言，贷款这种利用杠杆的的方式，算是给了广大购房者一种提前上车的选择。

（一）贷款是普遍的购房方式

央行的最新政策研究披露，初步测算今年一季度我国宏观杠杆率为276.8%；其中，居民杠杆率（住户部门杠杆率）为72.1%，仅比上年末低0.4个百分点。

而去年4月，央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，我国城镇居民家庭负债参与率高达56.5%。

其中，有负债的居民家庭中，76.8%的家庭有住房贷款，户均家庭住房贷款余额为38.9万元，房贷占家庭总负债的比重为75.9%。

这里虽然没有具体到昆明的数据，但也足以说明，绝大部分购房者买房是通过贷款的方式来实现。

因此，就住房按揭贷款而言，已是一项普惠性的金融政策，是普通人能够借贷周期最长、利息最低的大额消费性贷款。

换句话说，这是国家层面赋予购房者的一项福利，也是个人/家庭消费能使用的最大杠杆。

当然，说到房贷，就不得不提公积金贷款，这对于购房者来说是最最最不能忽略的福利。

公积金贷款约3.25%的利率，基本上算是市场少有的超低利率了。

只不过，公积金每人/每户一生最多只能使用两次（认房又认贷）的特性，决定了其对于纯刚需群体“照顾”的纯粹性。

这也是后面将提到的首次购房群体，最不该浪费的使用机会。

（二）首次购房是最大的实惠

从购房贷款的维度看，首次购房则是房贷杠杆中对于购房者最友好的那个。

首次购房、首套、首贷其实在概念上很难区分。但对于大部分人来说，只用记住，第一次贷款购买住宅，即可理解为是首次购房。

但由于市场管理主体的差异性，会有不同的判定。比如我们说的首套房，是由产权登记系统说了算；而首贷，则是由银行系统说了算。

因此，要做到首套房首次贷款，既要求名下没有房产，又要求银行系统没有未结清的房贷余额。

对应到实际的案例中，我们会发现有以下几种首套房/首次贷款情况的界定：

1.全款买过一套房后卖掉，房屋登记系统查不到名下有房产，也没有购房贷款记录，算首套房（主要涉及到置换时先卖后买，还是先买后卖）。

2.贷款买公寓之后再买住宅的，算是首套房（再买商办/公寓产品的不适用）。

3.签过动迁协议但是还没有备案的房子，如果再买房也算是首套房（涉及到拆迁改造居民）。

4.未满18岁，跟家人拥有一套房，18岁以后自己再买房的算首套房（成年后才算是独立于家庭）。

5. 外省人有房无贷，在昆明买房，算作首套房（涉及到外地户口在昆明买房）。

综合以上情况，就可以判断是否拥有首次购房的福利了。

那么，为何要把首次购房看得那么重呢？

首先是首付比例，按照昆明的现行政策，首次购房的首付比例最低是20%。首次购房与二次购房相比，在首付比例上差距有一倍还多。

以150万总价的房子为例，首次购房最低首付只需要30万左右，而二次购房，则需要近70万，购房门槛无形中提高了一大截。

其次是房贷利率方面的优惠。

从近期昆明执行的房贷利率水平来看，首套房利率普遍LPR+75BP(5.4%)的标准，二套房贷基本到LPR+115BP(5.8%)的利率水平，两相对比利率相差0.4个百分点。

按照贷款150万计算，等额本息按揭30年，首次购房在利息上能省约13.6万，每月月供能少还约378元。

除此之外，首次购房还能一次性能省下不少的契税。

昆明当前的契税征收比例，90平以下面积，首套和二套均为1%；90平以上户型，首套房征收比例为1.5%，二套房为2%。

昆明楼市/制表

我们以100㎡的房源为例，按总价150万计算，一次能省下7500元的契税。

因此，从以上方方面面看，首次购房，在政策上是有明显的实惠的，这或许，也是很多人钻破头，想方设法去首次购房名额的根本原因所在。

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（三）购房资格大于一切

商品房作为具有商品属性的房子，其具有选择的双向性。

在买房过程中，我们通常看到的是人挑房子的一面，实际上，也存在房子挑人的情况。

对于房子挑人，最直观的一点就是房价。一些总价高的房子，即便是20%的首付，也会过滤掉一部分心有余而力不足的群体。

因此，在买房这件事情上，还需要量力而行。

而且，实际上，从当前金融层面收紧信贷等政策面来看，即便是拥有首次购房的资格，也还需要更加注重自身的征信，才能享受首次购房的福利。

在金融层面最直接的体现是，今年开年，央行和银保监会为银行设定了房贷的“两条红线”，具体如下图所示：

据财经媒体统计，截止今年6月底，全国市场上有26家银行涉及房地产类贷款占比，有超过六成的银行较去年末有所下降；其中有21家银行个人住房贷款占比降低，中国、建设、农业、工商、邮储、交通等大行均在降低行列中。

对应到昆明，目前昆明的多家银行还在正常受理住房按揭贷款，但额度紧张，放款速度缓慢已是普遍现象。

而对于购房者而言，银行贷款额度的紧张，直接加剧了对于优质客户的甄选力度，一定程度上增加了房子挑人的权重。

现实中，对于流水不足、征信不佳的购房者，银行直接拒贷等做法，也是金融收紧影响的一种体现。

就昆明而言，在昆明房产信息网“退房公示”中，也有不少因银行拒贷而“回炉”重卖的房源。

除此之外，银行对首付来源的核查更加严格，严格禁止消费性贷款、个人经营性贷款流入楼市等，都在严格管控着购房消费的冲动。

因此，对于购房者而言，在当前这种购房资格大于一切的状态中，除了关注首次购房的实惠之外，还要有养成良好消费习惯、注重个人征信的意识，才能如愿实现自己的安居梦。

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kmwf007（地产小陈）

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