现在买房，还是再等等？

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第152期的问答如期推出，本次咨询精选了8.29-9.04日的问题，希望给大家提供参考。

1

项目

老师您好，主要是自住，金地世博一号值得考虑？主要是那边环境很好，但怕生活不太方便。

答：就看你想要什么样的居住环境了。

世博片区，离北市区中心也就两三公里，这一区域楼市虽不热闹，但绿化好、森林覆盖率高，比较安静，还有点“隐贵”阶层的意思。

房子本身金地+华夏联合开发，两家口碑都不错，在昆明都做高端盘的，品质不会差。

项目旁边规划有两所中学+1所小学，自身也规划有集中商业，北市区这边买房，这个新盘确实也是我比较推荐去看的。

老师，我明年结婚，因为在昆明没有房子，所以想在西市区买一个今年就能交房或者是现房的楼盘，可以推荐一下吗？

答：现房只想到一个还不错的，金泰国际三期名门。

预计今年年底交房，现在已经在做绿化了，可以实地去看。（因为疫情影响很多盘还延期交房，所以金泰能实地看得见还是值得信任的）

楼盘性价比还可以，毕竟在二环内的位置1.6w起的价格太难找了，位置不错，二环内，公共交通非常方便，且还有适合年轻家庭的小户型。

楼盘自身也规划有商业街、影院，公立学校五华区外国语实验学校已经开学好几年了，也适合做婚房。

老师，听说以后学区房会消失，考虑小孩读书，现在俊发俊云峰还能买吗？

答：学区房不是会消失，而是zf在促进公平化。

这种变化潜移默化，不会立马改变。着急这两年就读书，可以选择俊云峰。

反正他也只承诺一个学位，也有人猜测会不会到时候民办变公办，学位反而可轮转，这个猜测待定，具体得看政策落地情况，学区房跟房子本身关系不是最重要，重点是这所学校能否继续保持牛x成绩？

别抱着赌博心态去买房。

小编，呈贡的光明璟宸可以买吗，会不会烂尾？

答：呈贡大学城的项目，最近调价到八千左右（七千多也有），高峰期也卖过一万（但当时也不算热门项目）。

开发商品牌、位置、产品设计这些亮点不算突出。

自住的话靠大学城这边确实没有其他什么更好的楼盘，但如果能接受呈贡其他区域，调价的不止他一个，金茂、山语桃源、卓越价格也调整了，这些都还可以看看。

中海云麓九里和佳湖熹祥苑的洋房哪个更好一点，置换自住。

答：两个项目都是现房了，都建的不错。

位置类似，但佳湖出入更方便一些。

另有明显差异，中海，跃层、毛坯；佳湖，平层，精装。

就洋房产品来说，除一楼带花园之外，其他普通楼层，我倾向于普通的大平层更好住，单层面积大，户型更整体，生活便利度更高，

金茂国际1楼142平方，带地下室140，花园70平方，7千一平方可以买吗老师？

答：这个价格应该是按照（142+140）*7000吧。院子很大了，而且他家洋房户型面宽不错，设计也还可以，位置上如能接受可以买。

总价不超过200万，在去年年中只能买到110级别洋房一楼带花园。

老师，刚需，想买俊发城文雅苑，是现在入手还是再等等？

答：不盲吹，来说说这个话题。

持续观望的小伙伴，没有一模一样的房源，未来无非两个结果：

1、等到价格到位心仪的房子没了，只能退而求其次买备选；

2、等到后期，价格虽不一样，但可能碰上了更好更合适的楼盘。

我们来代入这个小伙伴的角度，再来思考一下，如果考虑北市区的项目，是什么吸引了你选俊发城？我猜应该不是户型or价格or环境（毕竟同类型有很多，且也不是俊发城的亮点）。

这个项目价格刚好还行，位置适中，配套很全。（那未来这个区域是否还有这么大的新土地呢，建这么大配套啥的？基本没有）

北市区开发只能外延了，或许未来会更远。（能接受那些地段吗，配套成型时间能等待吗？不一定，或许直接不接受）

ok，那么起码，俊发城是暂时有自己的无可替代性。

说完大区域，来看看单独项目。

俊发城后期还有待开发的用地or没推出来的房源吗？

该开发商今年任务紧张吗？有没有可能调价？特价房啥的？

以上两个问题，答案都是有一定概率/可能。

ok，这套房源，不一定有什么无可替代性。

那最后再回到第一个问题：如今看到的这套房源，是你非常心仪的吗？能接受“可能失去它”吗？

写在这个话题的最后：

如果一个楼盘非常适合我，且后期同地段没有类似土地/自身后期没有剩余房源让我挑选，我想我不会观望。

观望无非付出两种成本，时间成本是肯定的，金钱成本是待定的，看你要哪个？

老师，双塔的复地云极、云和中心、锦粼天序哪个性价比最高？

答：云和中心，价格是相对便宜的，位置也更靠地铁。

但不能否认，另外两个项目品质更高一些（比如，单层层高也是云和中心最矮，只有它没超过3米）

复地是户型比较中规中矩，锦粼天序可惜物业不是龙湖，这两个也都有明显缺点。

综合来看，锦粼、复地、云和，档次应该按这样排列。

老师，俊发生态半岛怎么样，现在可以买吗？

答：优势，洋房户型赠送特别大，同面积段产品基本无对手。

同时房源多，可选择的范围也大。

看具体价格，位置上稍有不便，且配套上落地稍慢（比如商业啥的），这是最大缺点。

西边的大华锦绣山海和融创文旅城二期相比较哪个更值得入手，山海价格低，文旅城配套好，不知道怎么选，麻烦老师给点建议。

答：大华现阶段最大亮点，靠地铁口，但在开发初期，没有可见的配套和规模，尚有成长空间。

而融创文旅城刚好相反，地铁远，但开发已成型，配套落地已经实现，北区住宅开发也相当于第一波。

哪个更好，开发商都标了价了，现成的东西更贵。

首创未来之城93㎡的户型怎么样，现在还可以买吗？

答：户型略紧凑哈，北向的小房间只能做个书房。

首创这个之前是巫家坝最小户型，但如今一百平以下还有招商公园大道的毛坯房，价格也挺低的，1.6w买得到，可以 对比一下。

老师，首付20万，看了观云海和彩云城檀湾，哪个更好一点？

答：倾向于观云海。

观云海有集中商业，且檀湾靠高速。

老师，西北新区哪几个项目有板楼，麻烦推荐一下。

答：2梯4户，蓝光芙蓉1891（中铁接手），万科城部分，招商雍和府部分。

2梯2户，仅有金地峯范，小高层，位置也挺好，就是没有学校，哎。

我是刚需，预算有限，看了江东柏悦湾，价格比较低，也有小户型，但户型比较差，可以买吗?

答：户型一般，公摊挺大，现在的价格北市区低点，也要1.1-1.3w。

最小户型67，总价75万上下可以买到（精装），总价确实很低。

但位置上有些不方便。

能接受二手房的话，去看下二手。

老师绿地海之城怎么样？上次去问说一期已经卖完了，推荐我二期不知道一期二期整体品质怎么样？

答：二期有回迁房，以回迁房为主，也是因为这个原因二期卖得慢一些。

看工程进度觉得挺快的，但配套落地情况不明确。

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2

二手房

老师，河畔俊园118端户，二手房精装修有赠送面积和车位，200万值得入手吗？可以看一点点滇池，求老师给点建议。

答：单价1.7，大概跟之前卖家买入新房的价格差不太多哈，他没赚啥钱。

位置上有点缺陷，不靠地铁。

这个位置，你能接受/喜欢即可。

但南市区，二环旁边金地九樾的二手房也差不多只要这个价了哈。

老师，想买个小户型的二手房投资，星雅俊园和时光俊园呢个更好？

答：位置类似，房龄类似，注意一下时光有些楼栋的梯户比。

遇到合适的房源即可入手，110万-120万之间都有很多两居室可以选，北京路二环内俊发的保值性挺强。

3

其他

以下回复来自北京大成（昆明）律师事务所田玄玄律师

我之前购买了一套新房，接房、装修入住一段时间后，发现屋内墙体出现纵向和斜向裂纹、结构梁部分开裂、铝合金窗边渗水等情况。我现在应该怎么办，是找开发商还是物管公司处理？

答：商品房如果在保修期内出现了墙体裂纹等质量问题，开发商应当承担修复责任，如果开发商拒绝修复的，业主也可以自行聘请具有专业资质的施工单位进行处理，并保留好相关的合同、票据，要求开发商承担实际支出的维修费用。

如果在修复期间无法正常使用房屋的，开发商还应承担修复房屋期间产生的搬家费、过渡费、清洁费等必要费用，业主同样应当注意做好这方面的证据收集、固定工作。

我现在准备签署的一份《商品房买卖合同》中规定，如果我未按期偿还贷款，导致开发商承担保证责任的，开发商有权解除购房合同，收回房屋。请问这种约定有效吗？

答：按行业惯例，买受人以按揭贷款方式购买商品房的，在办理不动产权登记之前，开发商需对买受人的贷款提供阶段性担保，因此不少商品房买卖合同中约定：若买受人未按约定偿还贷款或商品房被查封的，开发商享有合同解除权。

对此，我们认为，在满足合同约定的情况下，开发商应当享有合同解除权，且买受人还应当根据其履约情况承担违约责任。

但我们也注意到，在司法实践中存在一定争议，比如有个别法院认为，按揭贷款合同与商品房买卖合同系不同的法律关系，开发商承担保证责任后可以通过追偿权向购房者追索权利，为了维护交易稳定性，开发商不享有合同解除权。

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kmwf007（地产小陈）

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