【一周问答】昆明哪些楼盘才敢说3万/㎡？

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第156期的问答如期推出，本次咨询精选了9.26-10.02日的问题，希望给大家提供参考。

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项目

小陈老师，请分析哈世茂臻樾项目，1栋169平端头17、24楼如何？

答：户型一般，但国庆节前胜在价格合适，可以考虑。

总高30多层，24楼已经算在最佳楼层区间。户型虽不算特别板扎（没有大横厅这些，但4.8米的面宽也不赖）。

中铁芙蓉1891怎么样？

答：现在改中铁，实力不俗。

单说楼盘，西北片区位置算比较好的项目，一期一靠地铁口，二靠吾悦广场，二期用地更大（目前售楼部的中式风格建筑这些都是二期的）。

之前同区域该项目2梯4户产品也算少见，在几个优点之下，价格卖到1.6-1.7w，旁边也规划有学校，这个落实之后，那也还可以。

如今多了个2梯2户的金地峯范，这个旁边也有大型商业，但缺点是不靠地铁，可以对比一下。

老师你好，现在滇池半山还能不能买吗？

答：价格降下来，一切都好说。

1、产品设计不错，小区远眺滇池，景观也可；

2、配套上，学校号称明年可以开学（这个待定）

3、位置缺点没有改变，稍微有点孤零零。

如果你要求的只是低总价买洋房，且能忍受位置上不算太方便，可以选他。

小编你好！请问市区一环以内翠湖一品值得投资吗？谢谢！

答：位置很赞，西站立交附近，周边原来的次新二手版筑翠园，也要2.5w+的单价。

该项目，户型还有37平米的小户型，大到259㎡，有板楼也有4T9户的这种，说难听点叫这种产品已是5年前的设计了。

胜在楼层不高，总高17-20层。

喜欢翠湖的小伙伴，可以关注。但投资还需要价格确定再说，目前毛坯都号称3w，偏贵。

地段或许是核心卖点吧，但这个项目还需要营销一些“我房子本身也值3万的东西”，比如配套、精装、园林或其他。

梳理一下目前号称3w（或者有这个价格房源）的项目，基本已经是昆明豪宅代表了：

北市区信达万科京江隐翠、美的北京路九号、山海湾8号、草海片区华夏四季三期洋房、二环内龙江金茂府等。

地段是基本，好住也是必须，带点豪装、带点景观、牛校啥的，这才敢说3万（还不是实际成交3万，是吹风价3万）；而不是值得投资，我刚好有小户型，我卖3万。

在昆明市区3套房（还有两套未还完贷款），想在远郊再贷款买套别墅，请问太平的悦山湖140万值不值得买？

答：如果还要贷款，要么还清一套，要么用别人名义贷款哈。

你买这个别墅的意义是要住、还是买来摆着？

未来五年是否有去安宁太平居住的可能？

如果没有，不建议为了买别墅而买别墅。

老师，改善自住，中海云著和华夏金地世博一号选哪个？

答：一个是世博片区金地世博一号，一个是龙泉路中海。

两个项目都不处于比较繁华热闹的区域，世博片区绿化好，更安静；龙泉路这边靠长虫山，但路还是容易堵的，两个位置各有优劣，中海因靠龙泉路北段稍远，综合下来可能世博这边稍微有位置优势一点。

产品方面，金地2梯6户，总高21-34层；中海2梯4户，总高更低，只有17-21层，户型都是L型布局（进门是客厅区域，卧室区通过走廊连通客厅），这里中海略胜一筹。

加分项：

中海：精装只要1.4w，价格优势；一期已交付，学校已开学。

华夏金地：自带有12万方的商业，便利度增加；华夏专门做豪宅，有一定口碑。

小编，能对比分析一下万科城和绿城诚园吗？

答：位置，万科城处于西北片区，绿城属于高新区，西北片区有地铁4号线，虽万科城不算太近，但也在四号线覆盖范围；绿城诚园在三号线1公里左右的覆盖范围，对比下两条线路的走向，你未来前往哪些地方多点？

配套方面，万科城学校已开学，绿城目前已签约学校，学校都不错，但万科的学校是到初中（虽不保证百分百就读），但比单独只签约小学还是强一点。

产品，万科弱一些，体现在四期五期的梯户比较高，且西侧有昆武高速，户型设计也比较中规中矩（完全没有横厅选择）；绿城产品设计相对新颖一些。

价格类似、品牌都还可以。

结合学校和位置，来做选择吧。

想想买洋房或者楼层矮一点的，户型朝向环境好一点，刚需所以最好兼顾一下学校跟生活方便，预算410左右，首付4成左右，室内面积140+，有没有推荐，一手二手都可以，今年还是明年合适上车？

答：

最方便的：龙湖山海原著，靠度假区，环境好，朝向好，价格差不多，偶有几套之前剩下的房源（选择不多），但没有签约学校。

这个适合有房源就上车，因为选择太少。

配套学校的：华夏四季，这里注意：草海片区看是否能顺利网签（因之前的环保风波），离南亚、爱琴海和海埂都近，兼顾生活和环境。

龙湖和华夏，是目前洋房中我比较推荐的，位置不错，产品景观优秀，且开发商比较值得信任。

以上这些房源，属于昆明核心区域洋房，这个核心不是说地段市中心，而是比较稀缺，基本上周边也不会有类似土地出让了。

自身配套学校但离主城区稍微比上面两个更远的，俊发生态半岛也看一下，环境好，自身多个湿地公园，小区大，倒是房源多，户型赠送大，总价相对低一点。

老师，雅居乐新开的盘可以买吗？感觉价格优势啊。

答：是的，价格优势还挺大。

本来1.5-1.6w觉得一般般，后来1.3-1.4w，大小户型都有，自身规划有学校（这个配套挺重要，南市区自身配套学校的不多），挺适合刚需的。

老师，隆盛府150㎡的户型怎么样，可以分析一下吗？

答：户型格局没毛病，动静分离，就是上文提到的L型格局（从入门到卧室区走道，动线是个L型）。

可惜不是板楼，所以厨房和厨房旁边的卫生间甚至是旁边的小卧室，采光都一般般。

150平米的大户型，做这个格局，略微有点普通了。（尤其是跟其他家高层一对比，143平米做了至少12米甚至14米的开间，这个户型11.7米的开间就不够看了）

金茂国际新城现在特价高层8000多的单价，考虑学校可以买吗？

答：可以考虑。

1有学校，2离市政府和高铁站（地铁站）都在2公里范围左右。

之前8k只能买经开，现在8k能在呈贡，可以哈。

首付20万左右，碧桂园御龙半山精装小洋房，国庆优惠单价13000左右，这个如何，值得入手吗？

答：优势如下

1、楼间距很大，就算是2楼采光也不错。

2、学校已经建好，但是还没开学。

3、有小户型，2梯4户，且单价不算高（需注意精装只是普通标准）

最大缺点，需要爬坡，且位置上比较靠北，离市中心有距离。

首付20w左右，他是能买到的比较舒适度的房子了。

2

二手房

楼主，请问地台寺，师大宿舍房子，今年适合卖出吗？

答：先挂中介，有合适买家就卖。

不算好时机，从大时间看，市场行情冷，二手买家不多。从小时间点看，你的房子，靠近学区，每年最好成交的是招生期到开学前（3月~9月）。

现在卖二手房，是一个“需要不断给中介灌输‘我很着急、带看+卖出给红包’的信息”的时期，他好不容易有客户，直接推荐买新房了，根本想不起你的房子，所以成交难度挺大。

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其他

以下回复来自北京大成（昆明）律师事务所郭婷婷律师

什么是预告登记？

答：预告登记是指购房者与开发商签订《商品房买卖合同》后，为保障将来顺利获得所购房屋所有权并办理《不动产权证》等权属证书，而按照约定向登记机关申请对所购房屋进行预告登记，提前对所购房屋上已存在或有权利人的情形予以公示，以此防止开发商对所购房屋进行“一房二买”，进而有效对抗向所购房屋主张权利的第三人。

进行预告登记后，司法机关也不能将所购房屋当做开发商的财产进行强制执行。

买房手续办完以后开发商要给购房者哪些完整的材料，才受法律保护？

答：购房者想在与开发商建立的合同关系中受到法律的有效保护，则应当注意在制定合同的过程中尽量明确双方合同权利义务。履行合同时，涉及房屋交易细节的一切内容建议均通过书面形式与开发商进行确认和保存。以下列举房屋买卖过程中涉及的主要材料以供参考：

1．《商品房买卖合同》及附件（附件包括《房屋平面图（应当标明方位）》、《关于该商品房共用部位的具体说明》、《抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定》、《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》、《关于本项目内相关设施、设备的具体约定》、《关于装饰装修及相关设备标准的约定》、《关于保修范围、保修期限和保修责任的约定》、《关于质量担保的证明》、《关于前期物业管理的约定》、《出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》、《补充协议》（如有）等）；

2.《商品房买卖合同登记备案表》；

3.购房发票或收款收据；

4.若开发商委托第三方办理《不动产权证》，还应当提供委托第三方代办《不动产权证》的相关协议；

5.《按揭贷款合同》等。

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kmwf007（地产小陈）

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