【一周问答】单价2万内适合改善的楼盘有哪些？

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第159期的问答如期推出，本次咨询精选了10.17-10.23日的问题，希望给大家提供参考。

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项目

首选条件考虑小孩读书，考虑保利城小三室，请老师帮忙参考一下。上班在世博车市。

答：有确定的公立优质学校（也是这个片区中学校靠前的），且离你也近，保利城适合你。

但需要注意东市区与主城区还是有点割离感，没有连片开发。

老师，玖悦府顶楼单价1.4w贵吗？

答：顶楼稍微有点偏高。（一般来说1-3楼，顶楼都是普通楼层价格的9折左右；13、14、18是普通楼层价格95折左右，抛开腰线层、特殊楼层、设备层原因之外，楼层名字不讨喜也是原因之一）

您好！请问美的北京路9号和京江隐翠哪个好？配套的中小学是什么学校？谢谢！

答：目前暂未正式签约，预计两个项目应该是同一个学校，因为背后的开发商都有同德+赛伦，可能是金康园或其他，待定。

因盘龙区规划要求，两个项目都是封闭式阳台，2梯2户、2梯3户，户型格局都不是我们常见的L型布局，产品上都是美的、万科两家的“旗舰型”，各有千秋。

两个项目容积率差不多，万科4.99，美的5.04，但美的因为地块形状没有万科方正，所以楼栋布局上没有万科规整。

建议从位置上来区分，以主要在售地块为例，美的更靠地铁口+北京路，热闹方便且昭示性更好；万科这边更靠近盘龙江，江对面是财大，绿化更好，且稍微安静一点。

老师，中骏天誉这个楼盘怎么样？能剖析一下么。目前，16800/㎡的价格值得入手吗？

答：一期即将交房，2梯5户，1.6-1.8w的单价，还不错，比较遗憾的是部分户型客厅没有阳台。

二期靠地铁口，4梯8户，户型就一般。

价格倒也合适，缺点是没有好学校。

筑友双河湾1.55w可以入手吗？

答：之前都是小高层、洋房，这个价格是新的高层，2梯6、2梯5户，精装。

虽非大牌名企开发（担心物业管理水平），之前配套的学校也早就开学了。

位置在前兴路附近，再往南是会展片区，往北是大商汇，不确定您说这个是什么楼层，因为上半年要1.6-1.8w，如果楼层不差，也还可以。

如能接受二手房，买它二手或大商汇附近的二手房也可。

义承金川府和金地峯范这两个盘各有什么优缺点？麻烦帮分析一下。

答：金川府在西北片区丽阳星城旁边，小区容积率/密度更低，洋房6-12层，部分一楼还带花园，还有别墅，舒适度强；但位置上更靠西，旁边有山。户型产品上还有89-98这种不过百的小户型，在主城区小户型洋房极少见。

金地，也算是小高层，13-16层，容积率也只有2.5（虽然比不过金川府，但也算很好了），位置上这边更热闹一些，离西城时代比较近，有商业。

如果想在西市区买总价适中的洋房，确实可以对比这两个项目，低密度or热闹二选一。

老师，融创文旅城二期的房子怎么样？

答：小户型楼栋靠碧鸡路高架桥比较近，需要注意。

楼栋采用常见的“连廊”设计，中户的次卧+厨卫采光受限。

配套是亮点，云大系的学校+一期的商业都是确定的。

西市区目前学校top级别了，需要读书可以考虑。

请问下，考虑小孩3年以后上小学问题，北市区龙泉俊园适合吗？主要考虑小区对口小学中学为家门口公立公办，且中学为昆八中本部。

答：可以考虑。

龙泉俊园的缺点是虽然离北市区中心不远，但离主城中心位置有点远，且地铁也不近；楼栋稍密。

但综合价格来看，1.4-1.5w多，户型格局尚可，俊发的配套保障，性价比也不错。

雅居乐中央雅府跟万科公园城市相比较，哪个性价比高？

答：中央雅府1.3-1.5w，公园城市1.6-1.8w。

认同公园城市的规划和设计理念不错，但价格上区分太明显了，这样一比万科还是有点贵了。

老师，北市区美的云璟如何？

答：楼密，与上述提到的龙泉俊园缺点类似。

但美的做东西还是精致的，加上精装标准更高点，所以美的比龙泉俊园贵1k左右。

两者对比的话，龙泉俊园学校更强，美的房子建得更高档。

请问，中骏天誉和世茂璀璨世家的差别在哪？

答：璀璨世家不靠主干道，从广福路or官南大道进去都要绕8百米以上，离地铁站就更远。

但璀璨世家2梯4户产品，设计更好。

目前昆明购房者对地段认同感更强，所以价格上还是中骏稍贵一些。

世博一号和金地峯范哪个好一些，外地人买房养老。

答：两者价格差不太多，世博所在的区域绿化更好，且周边安静一些，但项目本身产品不如金地，金地是13-16层、2梯2户纯板楼，世博是二三十层，2梯4户/5户。

世博一号自带商业，规划不算大，但也够用；金地是旁边有大型商圈，西城时代。

其实两个都挺适合你的，但世博板块周边的居住氛围可能更适合养老一点。

陈老师您好，我是外地人，打算在昆明买房，养老和投资，面积120平以内，预算230万以内的，对昆明也不了解，麻烦您帮我推荐几个楼盘，谢谢啦！

答：单价2万以内，以养老为主，范围太大，我挑一些适合改善的楼盘：

1、周边环境好，也带有一些商业配套的类型：世博一号、万科公园城市、万科500里；

2、交通方便、周边生活非常成熟的类型（可能略超预算）：中海汇德里、北科建春城大观、中骏天誉、云和中心、复地云極、华润润府（新推了122的小户型）等

3、目前价格不算太高，且房子也不错的类型：绿城诚园、金地峯范等。

目前我比较倾向于交通方便、配套成熟的这一类，不说大涨，起码抗跌。

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2

二手房

能说说都铎城邦的二手房吗？看了一套一楼带花园的清水房，120+平，要250万，不知道是否适合入手。

答：小区环境倒是蛮好，且也配套有学校。就是位置上不靠地铁，略有点偏。

普通楼层价格1.4-1.55w，相当于你花了70-80万买了花园。

从现在的楼市行情来看，这个小区二手房挂牌挺多的，这个价格就不算便宜了。

一般。

考虑两年后小孩上学，融城昆明湖臻园106平带车位，130万可以入手吗？可以帮忙分析一下这里吗？

答：你需要确认一下，二手房业主是否能用学位。（因为之前是不一定能读）臻园是昆明湖比较好的位置的组团了，如果能读书，这个价格马马虎虎还凑合。

七里香组团到今年都还有一些一手房可更名的房源（但楼层/户型就不一定好），不过万可以买到，如果能碰上，更好。

请问，二手房，怡泰A区154平和鑫世界160平，价格差不多的情况下该怎么选？

答：怡泰a区小区更老一些，鑫世界才五年左右，所以鑫世界更有优势。

但因为怡泰的这个空间利用率更高，而且楼没这么密。你也可以对比一下套内面积，估计怡泰154比鑫世界160还大。

位置差不多，正常情况下优先年限，但产品亮点我倾向于怡泰。

银海森林87平米130w中间楼层，自住可以入手吗？

答：银海森林价格还挺坚挺哈。（大户型单价更低一些，之前这个户型是要到1.6w+的）

日新路附近的明星楼盘，小区业主很多航空系统的，绿化维护好，小区不错，自住可以考虑。

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其他

（以下回复来自北京大成（昆明）律师事务所 李晓曦律师）

我买了一套商品房，贷款是向银行申请的，现在银行拒贷，该怎么办？

答：首先需要看一下商品房买卖合同及补充协议的具体约定，有约定则按照约定处理；其次，如双方没有明确约定该情形，由于付款义务是购房者的合同主要义务，购房款的支付方式不影响主要义务的履行，购房者仍应承担购房款的按时支付。因此，如出现银行拒贷情形，购房者如无力以自有资金负担时，建议与开发商协商解除商品房买卖合同。

我买的房子，交房后发现卫生间顶面出现渗水，该怎么办？

答：虽然购房者已办理了接房手续，但交付不代表免除开发商的质量保修责任。按照《建设工程质量管理条例》第四十条第（二）款规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期为5年，购房者可以要求开发商承担维修义务。

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kmwf007（地产小陈）

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