【一周问答】比价格更重要的是品质

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第160期的问答如期推出，本次咨询精选了11.01-11.06日的问题，希望给大家提供参考。

1

项目

老师，滇池晴翠的高层88平户型怎么样，总价100万左右，刚需可以买吗？

答：单价一万出头，四号线地铁口附近，自身规划有学校（但还没签约具体哪所），邻近滇池（22层以上就能看滇池，不过更贵），比呈贡其他区域的房子更便宜，也是主城区能看到滇池的房源中性价比不错的，百万左右买三房，可以看看这个盘。

最近好像马上又要推新楼栋了，两梯六户，88-103的小户型，这个楼层都有，更好选择一些。

小编，请您对比一下万科的京江隐翠和美的北京路9号的优劣嘛！在此先谢过！

答：位置上略有差异，以主要在售地块为例，美的更靠地铁口+北京路，热闹方便且昭示性更好；万科这边更靠近盘龙江，江对面是财大，绿化更好，且稍微安静一点。

容积率差不太多，万科4.99，美的5.04，万科小区景观设计仿安缦酒店，营销中心设计上有种“顿悟/坐禅”之感，美的偏“自然花园”的feel，档次都不错，另外美的更强调智能化小区。

楼栋布局之前也提过，万科因地块稍微方正，楼栋布局更规整一点。

两个项目户型都很大，万科最小158，美的最小143（美的这个户型有个缺点，卫生间/厨房虽有窗户但依旧朝楼栋里面，受梯户比限制，这个户型还是不通透）。

（美的143㎡户型，看楼栋图也可以发现问题，类似的还有另一个197平米户型也是没做到通透）

同面积段户型对比一下：

（京江隐翠199平米户型）

（美的199㎡户型）

两个户型非常相似，优势不多说，差不多。

区别在于，入门处（红色框框），美的空间更开阔，而万科是通过玄关直接进客厅区；

而卧室区（绿色框框），万科这里走道过长，但预留了一个洗衣房；而美的在次卧有个阳台；

主卧区（黄色框框），美的是通过阳台位置步入，电视背景墙更完整，私密性更好（但卧室内部的布局，比如衣帽间靠最里面又略微别扭）。

另外红色箭头处一个承重柱，比较可惜。

小编，9000多买滇池府如何？

答：捞鱼河附近，离地铁有点远，城市配套难到达，依赖项目本身的配套。

一般。

中央雅府143平14200元可以入手吗？

答：几楼？楼层中上的话可以买。

143平米端户，户型还可以，配套有学校，小区设计也不错，缺点是离城市主干道和地铁都不算近。

润城的学校是不是确定要民转公了，之前咨询说是有两个学位了，两个小学/一小学+一初中的任选，明年小孩读书还可以买吗，怕转了之后降价。

答：有概率民转公，学位比之前多了（之前可是没有保证过初中学位）。

你需要在意的是转了之后是否会生源质量下降，从而导致学校含量量下降。（而润城学校最牛的就是他的生源不错）

但这些本就是大趋势，且南市区本来好学校也没几所。（还有一个云大附星耀）

润城最近已经在打折了，特价全款1.58w起，还可以在免6年学费、10年物业费、送车位中三选一。（学费没准以后都免了，物业费算下来两三万，还是车位稍微值钱点）

你不是吃亏在降价这件事，而是吃亏在你本来明年就要读书，现在不买怕后面来不及。（如果公立的话可能还涉及落户）

小编，麻烦讲讲俊发未来城这个项目，据说开盘价一万四，是不是贵了？

答：吹风价一万四，实际开盘待定。

规划很大，首期购房会有价格优势，但等待时间也是最长。

华润新推了一个122平米的带装修小户型，值得入手吗？

答：户型一般，但这个地段有小户型蛮好，结合下价格，可以考虑。

不过也需要注意，这个户型在润府的三期，不是之前润府一期二期靠民航路这一侧，而是在东郊路和景观公园中间，位置不如之前的润府一期二期好哈，但也算不错了。

想买五华的东原印江山的叠拼别墅，有什么建议吗？

答：西北片区升级了，金川府、东原都推出了叠加别墅。

他不算叠加别墅，只能说是叠加洋房，上中下叠三种，总高6层，定价上只能按洋房价格来。

具体产品暂时还没看到，其他不好下结论。

万科城和保利城怎么选，都带学校的基础上主要优先考虑周边配套？

答：万科城吧，周边发展连片，与市中心连接更紧密。

不过万科城学校暂时只保证一个公立哦（也不排除未来是不是要民转公）

看了龙湖山海原著和西南海上的洋房，更喜欢山海原著的设计，但西南海上价格更便宜一点，老师可以给点建议吗？

答：龙湖优势还体现物业+景观上。

比价格更重要的是品质，比优惠更重要的是交房。

这句话并不是“何不食肉糜”，而是对于你这样的改善型买家，都花了大价钱买洋房，还是建议稍微往上走点。

老师，请问有2年后准备上小学的孩子，保证学校优质兼顾今后孩子长大后居住，保利城和俊发城，应该选哪个？

答：两者都有学校，且都不错。（名气上云大附属大一些，但两个都是新学校，目前看不出差别）

两年甚至五年后不敢保证东市区城市配套发展能达到北市区现阶段水平，能否接受？

不能的话选北市区。

老师，我在太平这边上班，金地自在城怎么样，可以买来自住吗？

答：同区域工作，可以考虑。

盘大，规划全，且靠奥莱很近（1公里出头），算是太平目前在售项目中位置比较好的了。

想买个大平层，看了锦麟天序和朝朝暮暮，老师帮忙分析一下哪个项目更好？

答：锦粼天序。

143㎡以下户型朝朝暮暮没有优势，200平米以上户型设计两者有得一拼。（不过朝朝暮暮202平米户型这个静区前置，很多小伙伴不习惯，是为了保证端厅的三面采光）

但抛开龙湖设计/景观上的优势不谈，两个项目区域上不一样，双塔片区的生活配套档次和便利度更高。

如果你只是想安安静静，那么直接买洋房即可，就没必要选高层了。

老师好，麻烦您推荐一下滇池片区新别墅楼盘或者未住过的次新别墅，总价在1000万以内。

答：别墅项目，俊发生态半岛，产品类型多，还有联排（优势明显）。

叠加别墅，龙湖山海原著（也可以关注下后期会不会有合院）。

草海片区华夏澜台府、中铁诺德山海春风。

次新房手上没有房源，我们淘二手房栏目中基本都是普通住房，极少有别墅。二手房小区，比较新的恒大云玺（看看有没有证）、华夏天璟湾（这个不一定预算够，但是真的很好）。

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2

二手房

老师，能谈谈万科大都会的优缺点吗？二手房可以买吗，谢谢。

答：项目蛮好的，就是部分楼栋离广福路太近，吵。

房产证应该还没满两年吧。（但前期业主1.3w以内买的，卖出价也不会太高）

二期还有极少数房源在工程方手上，时不时拿出来抵款，可以去售楼部关注一下。

朝花曦拾这个小区怎么样，1.32万的单价可以买吗？

答：小区位置在高新区中属于闹中取静的类型，没记错的话应该有一个大中庭，但楼栋里面没进去过。

没看到具体房子不好评价1.32w的价格，但这个小区最近的成交价应该在1.2上下。

3

其他

（以下回复来自北京大成（昆明）律师事务所龙渊律师）

小区内部道路被车撞了，怎样理性应对?

第一，应该在不幸事件发生后第一时间报警，通过警方对事故进行证据的固定。

第二，应当要求驾驶车辆的事故责任方承担相应的责任，这样的责任不仅是民事的损害赔偿责任，如果造成了一方重伤或者死亡的，还可能承担刑事责任，刑事责任的罪名通常不是交通肇事罪，《道路交通安全法》中所指的“道路”是指“公路、城市道路和虽在单位管辖范围但允许社会机动车通行的地方,包括广场、公共停车场等用于公众通行的场所”。车辆在法定道路以外通行时发生的事故不属道路交通事故,而属于非道路交通事故，因此刑事责任的罪名通常为过失致人重伤或死亡。

第三，物业公司在针对事故的发生存在管理不完善、妥当的，也可要求物业公司承担与其责任向匹配的损害赔偿责任。

最近昆明好多楼盘的公寓都在大促销，住宅和公寓有什么不同呢？

按照法律规定，住宅和公寓因为土地性质的不同存在七个方面的不同：

第一，土地的性质不同，公寓的土地使用权的性质是商业用地，但住宅的土地性质是住宅用地。

第二，土地使用权的年限不同，普通住宅的国有土地使用权年限为70年，而公寓土地使用权年限为一般为40年或50年。

第三，土地使用权到期后的处理方式不同，土地使用权的年限不同直接导致了土地使用权到期的是否需要续费的不同，法律规定住宅土地使用权到期后，可自动续期，但是公寓续期则需要支付一定的费用并履行一定的手续。

第四，购房者能否在房产落户不同，虽然都是用来居住，但公寓是商业性质，不能落户，住宅在可以办理落户手续。

第五，子女是否拥有上学的权利不同，子女就读中小学都是以户口所在地就近入学，因为公寓无法落户，因此购房者不能通过公寓就近就读学校，但住宅落户后一般是可以就读划片区域内的学校的。

第六，购买需要支付的税费不同，一般购买公寓支付的税费比住宅高。

第七，使用期间水、电、气的价格标准不同，公寓水、电、气的使用按商业使用的标准收费；住宅则按民用水、电、气的使用标准来收费，公寓水、电、气的使用价格比住宅高。目前各地对公寓的要求也日趋严格，很多公寓甚至无法接通燃气。

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kmwf007（地产小陈）

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