现房销售，谁会叫好？
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上周，昆明一项目获得主管部门“现售备案的批复”，意味着昆明市场迎来了真正意义上的现房销售项目。
可能有人会不屑：不就是现房销售么，有什么稀奇的！
其实，从字面的理解上，“现售备案批复”这种商品房销售方式，可以归结到现房销售的范畴，但其与我们通常所说在预售的前提下已经现房呈现的销售形式相比，在程序上又有着巨大的差别。
那么，凭借主管部门“现售备案批复”进行现房销售，到底是怎么回事呢？这样的销售方式在昆明会不会大规模铺开吗？它对昆明房地产市场又会带来什么样的影响？又能为购房者提供什么样的保障？
这是值得探讨的几个问题。
（一）什么是“现售备案批复”？
在说“现售备案批复”之前，我们需要先来熟悉一下商品房的销售模式。
众所周知，商品房预售制，即商品房预售许可制度，是目前新建商品房销售最普遍、对行业影响最深远的一种方式。
其颠覆传统的“一手交钱、一手交货”市场交易法则，成为了房地产行业一道独特的风景线。
按照商品房预售制的模式，未建成的商品房在销售前，需向主管部门（通常是市、县级住房和城乡建设局）申请预售许可证，只有取得预售许可之后才能正常对外销售获批的房源。
这其中，由于商品房存在销售周期，一些获得预售许可的房源会出现现房呈现的情况，但即便如此，已经现房呈现的商品房，也是基于预售的前提下达成的准现房/现房销售。
也就是我们常见的，工程建设上的现房销售范畴，购买后需要经过各项验收，才能实现交付。
而前面说的“现售备案批复”的现房销售，则是开发商已将房子建设完成，并通过了竣工验收后（可以理解为现房验收合格）才申请办理备案的现房销售方式。
这算是昆明首个了。
这其中，“现售备案批复”约等于商品房销售许可证。
相比于期房预售中常见的现房销售，“现售备案批复”的销售方式，在程序上存在竣工验收前置到商品房销售前的情况，批复条件相比预售也更严格，对建筑工程的完成度要求也更高，因此，对于购房者的交付保障性也就更好。
（二）昆明近40个项目准现房销售
除了前面提到的北市区项目外，据悉，西北新城一项目近日也拿到“现售备案批复”，意味着现房销售在昆明市场又有了扩容。
无疑，这是一种好的现象。从现房销售本身来看，对于防止项目烂尾、降低金融风险，缩小炒作空间、抑制房价过快上涨，甚至是提升建筑质量等方面，都是有一定的好处。
事实上 ，早在10多年前的昆明市场，就出现过现房销售的雏形。彼时销售的昆明世纪城项目，基本上是建成才对外销售的。
从当时的市场反响来看，用时2年零4个月销售完2万余套商品房，足以看出其市场的认可度。
当然，从昆明世纪城的销售形式来看，并非是真正意义上的现房销售，但至少是昆明市场可追溯的建成才销售的案例，具有一定的代表意义。
自那之后，随着2008年昆明城中村改造大潮的到来，遍地开花的项目，走的基本都是期房销售的路径，形成了预售模式当道的整体市场格局。
伴随着城中村改造大潮的褪去，近年来，虽然工程进度达到准现房/现房销售的项目在昆明市场逐渐增多，也出现了诸如交房即交证的市场表率，但总体上，都是套在预售制的框架下来实现现房销售的。
昆明楼市整理/制表
从上表可以看出，昆明主城区准现房/现房销售的项目有近40个，其中，以盘龙区最多，且不乏销售多年的项目。总的来看，这种由销售周期拉长而呈现现房销售的项目，在昆明市场已不鲜见。
而目前出现的“现售备案批复”的现房销售项目，对于昆明市场而言，则算是颠覆性的新鲜事儿。
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（三）现售能在昆明铺开？
纵观全国，多个省份及城市其实已经有现房销售的相应探索。特别是海南，早在去年就通过出台文件的方式推行“商品住房现房销售制度”，要求新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。
虽然昆明以“现售备案批复”方式开展的现房销售还处于“吃螃蟹”的阶段，但这种模式的背后，会对市场产生什么样的影响呢？
从市场层面看，现房销售对住房消费的保障性更好，也更安全。要知道，对于曾饱受城中村改造烂尾层出之痛的昆明来说，现房销售会具有提振市场消费信心的疗效。
而且，就现房销售而言，也是契合不久前央行提出的“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”的“两个维护”精神的，可以算作是一种有益的市场引导。
对购房者来说，眼见为实，一手交钱一手接房，最大可能降低置业风险，这是一大利好。
当然，现房销售对于开发企业资金实力，以及成本管控等都有较高要求。对于高周转逐利的房企而言，会导致开发的资金压力和成本增加，这也是很多房企不愿意尝试的症结所在。
因此，从昆明来看，现房销售的尝试出现在国企开发的项目中，并非是一种偶然。
至于现房销售能否在昆明市场推广开来，其实，除了政策的引导之外，更多还得看开发企业的意愿。因为，对于一些实力雄厚的企业，现房销售实现的难度不大，但对于一些资金紧张的企业来说，尤其以当前的市场行情，现房销售可能会是捉襟见肘。
但有可能的是，在目前跌宕的市场环境中，期房面临的销售去化困难日益凸显，销售周期的拉长，某种程度上也在迫使房企不得不走向现房销售之路。
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