这市场会好吗？
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假期，与几个地产朋友一起喝茶聊天，话题不外乎最近市场情况，有没有新的出路？
最大的感触，以前聊的都是生活，现在聊的是生存。
过往的经历，9月和10月那是保销量冲业绩的最好时候，尤其在上半年没有完成指标的情况下，这俩月尤为重要，呈上（第三季度）启下（第四季度），又有重要的黄金周，素有金九银十之称。
今年反而不一样，在经历了惨淡收场的上半年，7、8月的成交回暖势头明显。
按照我了解到的，昆明有多个盘在7、8月除了客户到访量和成交量上升的变化，还有一个特别之处，就是个别楼盘外地客户占比能达到25%以上，这是一个非常难得且好的迹象。
分析其原因：
一是今年以来，已有超250个省市优化调整政策超700次，尤其是4-6月政策密集出台，政策利好集中在7-8月显现。
二是因为暑假档口，昆明气候旅游资源的优势，叠加政策利好，房地产市场出现阶段性回暖迹象。
在昆明市场中，有一楼盘7月份超凡卖出3.6亿的傲人业绩，8月份又有3.28亿入账，这种突然的数据好转的迹象，瞬间还有一种市场也不至于有那么差，努努力还是很有希望的那种错觉。
这种错觉给到的新预期就是要在9月份涨两次价，殊不知，9月份直接又被打回原形，虽然销售过百套依然位居昆明榜首，但与8月份的成交量相比，直接腰斩。
不止昆明这样，今年9月，4个一线城市也扛不住了，最高的跌幅达到了32%，平均跌幅25%。
二线城市当中就连今年表现特别好的成都相比，数据也在下跌，而且跌幅高达17%，环比上月跌幅高达47%，累积同比跌幅高达59%。
据诸葛找房数据研究中心统计，截至9月25日，9月重点15城新房成交74214套，环比微降0.47%；重点10城二手房成交38000套，环比下降29.4%。
所以，以成交量来衡量，金九的表现已然失色，而以国庆开头的10月似乎也没达预期。
据铭腾统计，国庆期间昆明共成交商品住房775套，合计9.59万平，环比上周9.43万平仅上涨1.67%。
目前在国庆7天里，目前还能在朋友圈里很傲娇晒出哪怕带水分的宣传单都已经不多了，可以说大部分开发商甚至连挣扎的欲望都没有，直接躺平。
暂且不管有没有金七银八的说法，但可以肯定的是，金九银十已经一去不复返了。
房地产行业从1980年房改开始，经历了40余年的发展，在2021年达到了历史峰值，根据数据统计，2021年全国商品房销售面积17.9亿平，销售额18.2万亿元，均创了历史新高。
随着行业的深度调整，加上Y情影响，今年市场行情不好，本以为只是入秋了，没想到这都快入冬了。
按照克而瑞研究院的预测，2022年房地产行业销售规模预计回落幅度至少在30%以上，全年销售面积将在12亿平至13亿平之间，相当于2014年和2015年的水平。
销售规模的收缩，就意味着整个行业面临的新一轮重构，无论是企业还是从业者， 都需要做最美的期盼和最坏的打算。
地产行业，造就了诸多的神话，也埋葬不少野心，最近几年暴雷的企业铤而走险的图就是高杠杆所带来的暴利，这种金饭碗式的生活，多少人为之痴迷甚至疯狂，但当下，行业越来越规整，梦醒了，碗也碎了。
一种是行业规划的调整端了大部人的饭碗，比如暴雷的房企不仅端了上下游合作商的饭碗，也端了诸多业主的饭碗，还把锅甩到地方ZF身上保交楼稳民生。
剩下的就是自己咬牙咬碎的。
我认识昆明做渠道的一朋友，单他负责的片区，人数规模在去年有1200多人达到峰值，今年9月份只剩400人不到，离开的这近800人中，大部分都选择转行了。
还有一些专门做房地产买卖投资的朋友，之前享受过房价上涨带来的红利，现在也都不怎么关心房子的事了，借他们的话，与其贱卖，不如摆烂。
在房子上赚不到钱，自然会有人选择离开。
所以，没有任何一个行业永远有金饭碗铁饭碗一说，不是不到，只是时间未到。
企业或个人，一定要在晴天修屋顶，学会未雨绸缪。
房地产市场行情差，最直接的表现，买房的人少了。
为什么当前的政策基本都是因城施策，应出尽出了，什么房贷利率、首付比例、限购松绑，连接li贷都给配齐了，可以坦率说，市场都触底了。
就在国庆节前，24小时三部门救市，托底房地产：
央行、银保监：放宽首套房贷款利率下限！
央行：首套房公积金贷款利率下调0.15%！
财政部：出售自有住房并1年内购房，退回个税.！
既然市场都触底了，但为什么还激不起大家的购买欲望呢？是什么以房养老，以租养贷，一铺养三代，抄底上车，x区x位房啥的……是这些故事直接就没有番外了吗？
到底是没钱还是没信心呢？
如果说中国人没钱， 数据都不信。
根据统计，就2022年上半年的时间，中国人新增人民币存款10万亿，又创了历史新高，10万亿啥概念，去年一整年全国房子卖了18万亿，细品。
当下政策前所未有的友好，房价也极其有诚意，既然不缺钱，又不消费，显然是要解决消费信心的问题。
在我看来，现阶段政策的出台还处于政策修复期，往后才是信心信用修复，最后才是市场修复和消费修复，这是需要时间的。
比如昆明近一年来努力推进烂尾楼项目的化解，好不容易构建起来了的信任信心，却可能因为某个企业某个项目停工却又垮塌了，市场上惨痛的教训让客户宁愿持币观望也不愿意冒风险去选择期房。
而当现房（二手房）和期房的售价不断接近的时候，新房现房或者二手房很容易成为选择的偏向。
但问题又来了，二手房又不能和新房享受同等的交易政策待遇，或者说，当前的政策利好基本都是为新房（增量）服务的，二手房（存量）可享受的待遇少之又少，甚至一些城市还有二手房成交指导价，
为此，客户的选择又开始犹豫了，价格上的博弈还有对政策的普适性预期不断强化，不断试探对方的底线，只要再考虑考虑，成交周期一拉长，市场活跃度自然就下滑。
而房东二手房卖不掉，置换改善的节点就不断延后满足，开发商手里的积压库存就越来越大，为了业绩和饭碗，以价换量不断尝试打破价格底线，客户又选择继续观望：你不买我不买，房价还能下两百。
所以，才有“信心比黄金重要”的说法。
掐指一算，距离今年的结束不到百天。
那么，这个市场会好吗?
放心，会好的，等通知。
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