车位只卖不租？昆明的“停车矛盾”怎么破
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导语：
一个车位能抵一套房的首付，如果不买车位，临停一天二三十，一月仅停车费就要六七百，有的开发商还不给包月。
业主吐槽，买得起房，却停不起车，压力太大了。
如果不买车位，停车成本怎么算？
“停车难”在近年来愈演愈烈，并且逐渐影响到业主的居住舒适度。
不少怕麻烦、有经济实力的业主，会选择在所在小区购买车位，但同样有不少业主不愿意购买车位。
一是因为部分小区车位售价太高，业主无力承担。
二是车位投资价值减弱，降价较快。
车位价格跳水，业主成了大冤种
但如果不买车位，业主的爱车应该如何安置？停车成本又怎么计算呢？
比较有意思的是，我们了解到，目前的一些新小区，由于刚交付，还未形成规范化管理，所以业主可以免费停放在地下室。
但对于大部分已经规范管理的小区来说，如果不买车位，就只能选择临停，或者在物业/其他业主处租车位。
目前，昆明各小区的停车收费标准还是存在着较为明显的差异。
昆明部分小区停车收费标准
除了上述提到的小区，早在四五年前，西山区医大广场的临停收费就达到了40元/天，即使是租车位，最便宜也要500元/月。
事实上，临停费用在20-30元/天的小区并不在少数。
我们可以算这样一笔账，以某俊园为例：
临停：约需要600元/月；
包月：400元/月，再加上每月50-60元的管理费，总计约500元/月。
也难怪业主会抱怨：买得起房却停不起车。
图源领导留言板
但根据现行的昆发改价格[2017]92号规定，车位租赁费（停车费）执行市场调节价，其价格由经营者自主定价。车位租赁费（停车费）的收费标准、收费方式，由产权所有人（或受托人）与承租人协商确定。
也就是说，目前的车位租赁费（停车费）是以市场调节为主，最终价格的确定，还是车位所有者（开发商）占主导权。
因此，尽管业主对于降低停车费的诉求非常强烈，但是现实往往是无奈的。
为了卖车位，开发商有多少套路？
停车费的上涨让不少业主有苦说不出，但“停车难”的问题却远不止于此。
据昆明房协统计，截至2021年底，昆明的车位库存就已达1262万㎡，按每个车位35㎡来计算，库存个数达36万个，去化周期长达76个月。
2021底昆明主城区车位库存情况
去年，云南省出台了《云南省推动城市停车设施发展实施意见》，要求住宅类建筑配建停车位不低于1.8个/100平方米建筑面积。
按照全国第七次人口普查的数据，云南省人均住房面积为41.08㎡，即一个三口之家的平均建面下会规划约2个车位。
但实际上，截至2022年3月，昆明的车辆保有量约318.45万，而昆明总人口截至2021年底约850万，即约3个人才有一辆车。
由此可见，昆明的车位库存很有可能持续上涨。
为了加快车位库存去化，实现资金回笼，开发商也使出了浑身解数来卖车位。
比较离谱的，就有小区曾爆出物业“重金聘请交警中队”在小区周边抄牌。
除此之外，有的开发商将未出售的车位上了地锁；有的小区并不提供车位出租服务，即使出租也不提供包月，短则包年，长则10年、20年起租。
图源领导留言板
而收取高额的临停费，也是在变相要求业主购买车位。
尽管开发商并不愿承认，但业主的停车自由确实受到了极大的限制，即便如此，相关部门与开发商和车位承包方沟通后的结果无非是“2月缓冲，3月继续上锁”，这样的结果，显然没有根本解决问题。
而熬不过去的业主，可能就选择了向现实妥协：购买车位，以图一劳永逸。
卖房捆绑车位/赠送车位，真能一劳永逸？
为了卖车位，开发商和物业可谓是无所不用其极。
尽管产权方对自己的物业有处置权无可厚非，但也需要保障无车位业主的实际停车问题，这可能需要多方共同做出努力。
比如，现有法规方面，还需要解决：1.只卖不租的问题；2.租金没有上限的问题。
而产权方方面，有没有这样的可能，将产权归所有业主的人防车位划为公共租赁车位区域（现阶段基本都是这样），但有一定的规范或准则，其中必须包括长租20年、按月短租、临停三种使用方式。
而住宅小区的临停价格，同时需要参照同区域商业停车位价格，且在此基础上相应折扣来进行最高限价。
又或者，直接在售房之初，售楼部就提前告知未来停车场管理方案。
即使不能公布租金价格或是包月制度，也要提前承诺未来停车场不承包给第三方，或者告知到底是物业自管还是承包给其他家，让业主自行决定到底买不买房、买不买车位。
当然，近年来，我们也能够看到开发商在车位问题上做出的一些尝试：将车位作为一种营销手段，购房即赠车位。
而关于购房赠车位，开发商也有自己的说法，有的直接宣称购房就可送车位，还有的则是将车位与房子捆绑在一起，只有同时购买车位才可享受优惠价格。
昆明赠送车位项目例举
除了表中提到的几个项目，去年，招商雍和府也曾推出部分房源，宣称购房同时购买车位，可享受房价优惠。
从去年底到今年初，万科公园城市也曾多次推出特价房，要求绑定车位购买。
万科公园城市营销海报
但购房赠车位真的能够一劳永逸的解决车位问题吗？可能并没有想的那么简单。
一是购房赠车位的本质，是开发商为了快速去化库存，回收资金，车位的成本其实早已计算在了房价之中。
二是赠送的车位，位置可由不得自由挑选。
最后，赠送的是产权车位，还是人防车位，还需要业主多个心眼。
开发商宣称购房赠车位，或许会是解决车位矛盾的一个出口，不过还需多些真诚，少些套路。
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