昆明，有多少垃圾户型？

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导语：

一间90多平米的三居室，其中两间卧室采光都是黑的，加上东西一顿乱摆，二手房买家看到这样的房子头也不回地走了。

房主/卖家还一脸问号，“明明是交房不到10年的次新小区呀，怎么卖不起价”

这是昆明二环，位置相当不错的一套89平米户型。

我们今天来聊聊昆明的小三室户型。

（1）

上图中，红色框框内，这长条形、扣除墙体实际开间1米宽作用的阳台，逼仄空间承载的阳光直射本就有限，既需要承载洗衣晾晒的功能，还是次卧、厨房的唯一采光来源。

若是长期晾晒衣物，阳台空间内还会散发着一股霉味。

所以倒也不是购房者矫情，总感觉昆明的这些户型设计实在太差，但不得不承认，昆明的小户型，尤其是90平米左右的小三室，实在是垃圾户型的重灾区。

但又不能否认，这样的户型，往往是昆明2008~2015年买房的购房者第一套房中，最经常碰见的。

(厨房位置的阳台为凹槽处采光，即旁边的两间卧室都比较暗，这个项目位于一环边，也是2015年前后交付)

当年或许不觉得，现在再来看，哪哪都不好。

还真真就是时代的眼泪。

而到了2017往后，从最近几年的成交走势来看，80㎡以下一房、两房产品市场份额持续减少，成交产品仍以三房、四房（刚需/刚改）为主，面积集中在80-140㎡，占比高达76%，120-160㎡成交占比小幅增长。

（数据来自锐理，2017年至2022年全年昆明新房成交各面积段占比）

80-100平米的成交占比已经从2017年的26%（占比最大），下降至23%，而100-120平米的成交占比逐步上升。

你可以理解为市场上的新房客户房子越买越大。

但在实际新房包括二手房的交易中，90㎡左右的小户型作为三居室的门槛产品，在刚需客群和投资客群上会有重叠，早期昆明市场上刚需产品好卖，小户型价格越高。

当下，主流成交为120-140平米，而小户型价格则又变成了单价相应更低的。

另外，根据楼层的建筑结构，端户一般是大户型，而中户多为小户型。而中户在采光、通风、观景上可能要略逊于边户。

小三室，被牺牲的那一类。‍‍‍

（2）

当下，昆明主流的三房，大致有三种：

第一种，动静分离格局，这也是当下昆明最主流的89平米三房格局。（下图来自俊发彩云城）

当然，动静分离的实现，是建立在有限的空间中增加了卧室区的走道上，是不是浪费了一点空间？这点，不同购房者可能会有不同看法。

但是伙伴们，如果真要买小三室，这种格局最正常了！不必太过挑剔，可以考虑的！‍‍‍‍‍‍

第二种，零过道户型，各个空间都在餐客厅同一侧分布，高度紧凑。

（这个类型的户型在俊发系多个项目中出现过）

但，每间卧室的隐私性都得不到保障，厨房、卫生间、卧室、客厅，几乎每个区域都在相互干扰。

第三种，飞机户型，指房屋客厅在中间，卧室在两边的户型，就像飞机机身外加两只翅膀。

（昆明万科城 89㎡户型，早就售罄，早期产品）

同样的，卧室分布在客厅两侧，难做到互不干扰。再有，黑卫这一点实在太不友好了。

90平米左右三房户型本身胜在性价比高，同样的面积，多出一房，意味着多一个功能空间。

从近几年开始，小三室中最极限的挑战便是，90平米以内，要做三房两卫了，功能空间再度加一。

这样的户型不是没有。

89平米三房做两卫，梳理了一下当下昆明做了类似户型的几个项目（大华锦绣山海、大华锦绣麓城、书香云海，以及稍早的金茂国际新城）。

均为动静分离的L型布局，入门为厨房，虽然每个户型建面都是89平米左右，但每家产品也有显著的差别。

（大华锦绣麓城约89平米三房两卫，这个可惜缺了一个生活阳台，不然也很不错！）

比如，大华的客厅面宽做到3.5米，同时整体南向面宽做到9.5米左右，而书香云海为9.3米。

（书香云海约89平米三房两卫，考虑到了冰箱位，点赞！）

而金茂的户型格局又有不同，餐厅位置旁边是直接到窗户，虽然为两梯六户的北向端户，但餐厅能够直接采光也是不错的。

（金茂国际新城约89平米三房两卫，售罄）

相对来说，这几个户型，起码明厨明卫，布局合理，已经非常不错了。

尽管每个项目都有不同面积的赠送，但受总面积限制，这样89平米做出三室两卫的效果后，总体感觉就是比较拥挤，次卧想要同时摆放两个床头柜+1.5米大床+衣柜非常有挑战性。

（3）

也有读者会说，你讲的都是高层，那洋房户型呢？

说实话，有限的90平米空间内，即便是洋房，也很难做出朵花。

以华夏为例，从10年前华夏曦岸，到7年前的华夏御府，基本上89平米（曦岸）、97平米（御府）的小户型都是同一个格局，如下图：

再看这两年新推的金川府的89平米洋房户型:

(几乎与上述华夏的一模一样)

做小户型洋房的就没几个项目，上述户型通透是真，但南向面宽太窄，只有双开间朝南，两间卧室朝北，这果然没有完美呀。

在高档公寓中，有限的建面可能将空间往纵向发展，比如层高4.5米的Loft。而普通的家庭住宅想要玩出花样，也会添加一些大户型/大平层的元素。

中海汇德里的89平米小户型，就做了大平层才有的横厅布局。

（中海汇德里89平米三房，面宽11米多很赞！这个主要是将生活阳台全部纳入了客厅范畴）

不过，总体面积受限，这个效果还是显得有点局促。（也很不错啦）

但横厅的通透明亮采光这一点肯定是要比传统的竖厅好很多。

为了满足不同客户的个性需求，很多开发商也在逐步创新。‍

同样的95平米左右户型，中铁诺德央玺春风就推出了单卫和双卫两种选择：‍

记得之前我们在介绍这个户型时，当时就有留言区的小伙伴说，明明是这么小的户型为什么要双卫，并不实用。而对比单卫户型，主卧和次卧之间能够做出更大的收纳空间，或许这才是年轻家庭更需要的。

之前有购房者会挑剔，90平米做三房有什么用，不用这么多房间，90平米做两房就够了。

这不，当时首创未来之城推出了93平米户型，就又有两种款式可选，一种做了两房，一种做了三房。（这或许也是面宽只有9.3米的无奈之举）

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开发商：“笔给你，来来来你来画”！

那就在承重墙体上下功夫，灵活、可改造也不是不可。

使用者永远是对的。

拿出诚意做出好产品，让大家选，就行了。

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