一好一坏，昆明市场的最新消息

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一个好消息，一个坏消息。

不知道大家想先听哪一个？

一个坏消息

不卖关子，先说坏消息吧！

根据国家统计局近日公布的数据，8月昆明新房价格环比下跌0.6%，同比下降1%；同时，二手房价格环比下跌0.7%，同比下降0.1%。

单纯从新房来看，这已是自今年5月以来，新建住宅连续4个月出现环比下跌的状况；而在同比方面，从2021年11月以来，新房价格已连续22个月处于下降的态势。

昆明楼市整理/制图

从这样的数据表现来看，昆明市场不可谓不惨。

这里需要明确的是，并不是说房价下降是坏消息。想说的是，房价长期处于下行通道之中，其实不利于房地产市场稳定，也不利于消费信心恢复。

理性地看，作为拥有众多上下游产业链的房地产行业，市场的长期不景气所带来的影响，远远要超过房地产业本身。

超跌的市场，已经难言健康。

因此，也就不难理解，素有地产风向标的万科，其董事会主席郁亮会在2023年中期业绩会上喊话：市场已经跌过头了，呼吁已经出台的政策尽快落地实施，以推动房地产市场恢复到健康合理的水平。

回到昆明来看，与房价数据相对应的成交表现，也不容乐观。

克而瑞发布的月报显示，8月昆明主城新增供应面积约8.92万㎡，成交面积约26.47万㎡。

图源克而瑞8月月报

虽然市场依旧维持着“供小于求”的去库存状态，但整体的消费仍然相对低迷，已连续多月处于低位。

针对8月的经济运行情况，国家统计局相关负责人在回答提问时也表示，房地产市场目前还处在调整阶段，市场销售和房地产投资仍在下降……随着房地产市场调整优化政策措施落地见效，经济恢复向好，下阶段房地产投资、销售、市场运行将逐步趋于改善。

一个好消息

物极必反，困则思变。

所以，好消息也随之而来——在第四季度，昆明的房贷利率有望迎来下调。

根据今年1月，央行和银保监会“建立首套住房贷款利率政策动态调整机制”的通知要求：

自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。

按照动态评估的要求，昆明今年第四季度首套房贷利率是否会动态调整，6-8月的新房价格涨跌情况将是重要的参照。

图源央行官网

随着国家统计局最新公布的8月房价数据公布，今年6-8月，昆明新房价格环比与同比均处于下降的状态。

由此，昆明是否满足房贷利率动态调整的条件也就随之揭晓——昆明已符合阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限的要求。

意味着，从第四季度开始，昆明新增首套房贷款利率有望迎来下调。

从当前昆明的利率水平来看，由于受差别化信贷政策的支持，首套房贷利率最低3.85%，二套房贷主流利率4.8%。

在实际执行中，昆明首套房贷利率已经低于最新的LPR（4.2%）水平。按最低利率计算，甚至要比当前的LPR还低35个基点。

因此，在享受首套房利率优惠的情况下，昆明第四季度房贷利率动态调整窗口打开之计，能否迎来实质性调整，还有待后续观察。

毕竟，首套房贷利率动态调整机制的通知中，对于符合条件的城市是否必须调整并没有强制性要求，而是将自主权给到了地方，由地方来决定。

而且，对于利率调整的表述也是，阶段性维持、下调或取消首套房贷利率下限。

三个选项，关键还得看昆明的最终选择。

还有一堆新消息

说时迟那时快！

就在9月18日，昆明实施“认房不认贷”的消息官宣，迅速引发市场关注（原文点击阅读：昆明实施“认房不认贷”）。

而最近关于房地产行业刮起的旋风，吹得比较猛的还有“全面取消限购限售”的政策调整。

9月15日，合肥市发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》明确，对限购、限售政策进行调整。

图源合肥市住房保障和房产管理局

限购方面，在合肥市区购买住房（含二手住房）的普通购房人，不再审核购房资格。

而限售方面，销售登记起始时间在2023年9月15日（含当日）的房源，取得不动产权证后可上市交易。人才公寓等特殊情形商品住房需上市交易的，仍按相关政策和合同约定执行。

因此，合肥也成为继郑州、福州、济南、青岛、兰州等地之后，积极跟进解禁“双限”的城市。

据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月12日，全国近30城放松限购政策，其中，有10城全面取消限购政策，近20城针对局部区域或群体或房源类型进行放松。

就昆明而言，目前虽然还没有发布解禁限购、限售的政策，但结合本地房地产市场的表现，仍然拥有继续放宽的空间。

目前昆明仍在执行的限购政策，范围仅涉及主城区（含高新、经开、度假区），主要针对非本省户籍（省外）且符合条件的购房者限购一套新建商品住房。

即，省外户籍的购房者，不能在昆明主城区购买第二套及以上住房。

在限购的力度上，其实并不算严格。

在限售方面，昆明实际执行的是两个版本：

一个版本是，只针对呈贡的限售。

政策要求，自2017年10月12日起，在呈贡区新购买的新建商品住房，需取得不动产权证书满2年方可上市交易。

另一个版本，力度更大，范围也更广。

政策要求，自2018年3月1日起，在昆明主城二环路以内，呈贡新区以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域内，购买的新建商品住宅需取得不动产权属证书满3年方可上市交易。

相比之下，第二个版本的侧重点更强，对于区域内在售新房具有一定的保护作用。

但从当前新房、二手房市场的现状和鼓励改善置换的导向，以及全国楼市敞开大门的趋势来看，昆明的“双限”政策是否还有存续的必要？

这也确实是一个需要认真考虑的问题。

当然，在相关政策的调整过程中，因城施策仍然是辩证而科学的方法论，可以避免出现矫枉过正的情况。

现实中，广州收回二套房首付和利率优惠，南京主城四区首套房首付2成、二套房首付3成政策被紧急叫停等，也是最鲜活的例子。

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