雨露均沾！两套住房别买在同一个行政区？

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第254期的问答如期推出，本次精选了2023.9.18-2023.9.22的问题，希望能给大家提供参考。

1

新房

1、现在入手万科城六期大户型怎么样，主要考虑孩子上学

答：这几天六期新楼栋1栋开盘，最小面积111平米，价格也还适中（总算不是1.9-2w了），整体1.45-1.8w之间，两梯五户。

学校强，且房子还可以。

2、度假区龙湖揽境推荐买吗？考虑改善自住，想要卖掉目前的120多三房，买一套四房户型。它有一个180多平的大平层，你觉得户型怎么样？

答：当下利率低且政策友好，新房房价也不高，比较适合置换买房。

龙湖揽境优势是度假区内少有的高层小区，周边楼栋矮，视野开阔，周围绿化率也很高。

户型不错，南北通透大端厅。这样做出来充分发挥了度假区地理位置的优势，部分楼栋高楼层甚至不用去阳台，在餐厅位置都能看到滇池，非常阔气。

龙湖物业+景观，整体户型偏大，完全没有小户型，定位偏高端，适合改善或豪改家庭。

3、老师咨询一个问题，2018年在盘龙区买第一套用商业贷款，2021年按照商贷二套房又在盘龙区买了一套，2022年第一套房办理了商贷转公积金，目前两套都在还贷。请问:1,这次首套房降贷款利率，2021年买的这套我符合吗？2,在不结清目前公积金贷款和商贷的情况下，在盘龙区之外其他区再买房的话，是否能享受首套房政策？

答：1、新政自三部门联合发文的相关住房套数认定标准下发之日起一并执行，而这一标准又是与首套房存量房贷利率下调相关通知高度绑定的。

针对已在还款的存量房贷，要将原先的二套房重新认定为首套，时间点应该会与利率下调一致，也即最快也要等到9月25日。

而从一些渠道流出的消息来看，涉及到这种“二变一”的存量房贷利率下调，可能需要还款人主动向银行提出申请。‍

但是即便昆明调整后认房不认贷的情况，你的两套房子也都在同一个区（这是关键），所以不一定符合。

所以很多读者调侃昆明的新政是鼓励大家买房别买在同一个区，也是这个意思。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2、由于银行层面暂时没有取消“第三套房停贷”的这一顶层设计，意味着你在同一时间段内所能持有的商贷数量是有限的（不能同时有三个未还清贷款）。（所以，你再买一套，就有三套未还清贷款了）

以上仅为我们推断，具体建议等9.25以后再看看落地情况。‍

4、想入个北市区小户型2居室，有推荐的楼盘么？希望交通便利一些

答：北市区新房小区目前没有做两房设计的。

二手房中，地铁附近，预算一百万以内，二环内，金尚俊园78平米两房，九十万左右预算，三环外，俊发城77平米两房。

不靠地铁，但房子也还可以，中海锦苑。‍‍‍‍‍

再老一些，价格再低一些，那就是红云板块（江东小康城、和谐世纪这边了）

5、请问呈贡的鹏欣漫城都荟可以上哪里的小学和中学？值得买吗？

答：自身没有小学。‍‍

推测就近划片到民大附属小学或者回回营小学。‍‍‍

6、毛坯项目，可以上比较不错的学校，有什么推荐吗？‍‍

答：建投学府，1.55w+，毛坯，武成小学+昆八中。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

7、目前大华锦绣山海一期已交房，剩下的房源如果位置合适价格低点，适不适合入手？现在小学是确定书林一小，不知道初中会不会是昆一中？

答：前几天去了锦绣山海交房，交付小区景观园林还不错，位置也靠地铁。‍‍‍‍

价格合适可以考虑。

初中这个待定，如果是昆一中开发商肯定要狠狠宣传的。

8、老师，为了小孩读书买御龙半山的房子，可以吗？害怕中学不太确定。你觉得这个房子值得购买吗？

答：办公室小伙伴就是为了小孩读书买了御龙半山，没毛病，幼儿园公立，小学也在家门口。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

预算不用太高，有学校，且是板楼+小高层，也带有装修，御龙半山还可以（就是位置上有点远），1.3w多价格入手会比较划算。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

初中暂时不确定，但目前周边好几个强初中要新建，应该不会太差。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

9、现在小孩读小学二年级，正常是小学对口初中。可不可以买房读初中的，政策上允许吗，如果可以求优质初中学位房推荐，谢谢。

答：昆明的优质公立初中，大多需要对口小学。‍‍‍‍‍‍‍‍

先从有配套初中的项目中去选，保利城、书香云海、中交碧桂园映象美庐、昆明湖、万科城（开发商不保证初中，但今年也读了）、龙腾世家/美的云璟/建投学府（协议都有明确意思是先小学读完才可优先享受对应初中）、俊发俊云峰/龙湖学宸府（可直接上初中，但最近两三年可能学位紧张）。

10、请问一下绿地东海岸三期现在是什么进度了？有没有确定的交房信息呢？

答：截止8月中旬，住宅施工情况正常，已经封顶的4栋楼在在外立面，其他的楼栋正常盖着。（预计2024年9月交付）

师专附小已开学，昆三中今年9月也已开学。

11、你好，火车北站地铁站附近有推荐的新盘吗？

答：最近的楼盘，只有俊发俊尚峰（颐高数码旁边），9月底交房，也有少数房源在售（1.8-2w左右），楼栋稍密，但位置没得说，确实很方便。

其他没有新盘，往北稍远点就是北辰方向的京江隐翠、美的北京路九号了。‍‍

二手房，万宏国际、星雅俊园、云铜时代。‍‍‍‍‍‍

12、滇中新区恒大文旅城的别墅值得买吗？‍

答：要不还是看看其他的。

区域发展和开发商情况不算特别理想。

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2

二手

1、请问润城四区123平的3楼，带车位152万值得买吗？自住，二手的没有学位。

答：剔除车位（按10w左右计算），单价1.15w左右，本身来说价格不贵。确实，二手没有学位。

但我前几天看四区有套149w的，也是123平米，也带装修+车位的，要不你再问问中介是否有这套房源？

2、在广福路买的二手房，有贷款，满两年可以出售吗？

答：看具体位置，广福路以南现在还要限售的哦。‍‍‍

2018年当时发布的限售政策，具体如下，“对主城二环路以内，呈贡新区，以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域内，购买的新建商品住宅需取得不动产权属证书满三年方可上市交易”。

3、俊发螺狮湾辰湾113.34的户型，25楼，加车位成交价180万。想出售换月牙塘或者北辰江东之类的，合适吗？辰湾现在适合出售吗？

答：辰湾180w是你的买入价？

那出手可能会要亏一点。

看你后面的意向小区都是学区房（且还要落户时间），所以可以提前准备。‍‍‍‍‍‍

4、老师，你好，什么时候雨花毓秀和师大附小附中挂钩了，谢谢解答

答：有读者提到，今年招生中，雨花毓秀小区人户一致的可以读师大附小。

建议再等一下，过渡时期，不确定稳不稳。

呈贡好学校太多了，所以划片能上好学校的几率还是比其他区大一些，比如今年光明锦宸就划到了理工附小。‍‍‍‍‍

5、小编你好：我天宇澜山的房子原来是想养老的，因为老人不敢坐住电梯，只能放弃。若是方便，请帮忙置换到城里的小旧区，最好是小西门，东寺街等附近也可以的。

答：这片老房子太多啦，以东寺街为例，真正的老破小就是五六七十万，书林街茶厂宿舍、书林新村，以及各种书林后面带xxx号的老小区，一室一厅、两室一厅五十来平米。‍‍‍

稍好一点的，百万左右的，书林花园、玉带阁、东昌花园。比较建议看一类，旁边有医院，公交车方便，日常生活配套丰富，房子也不算特别老。

3

其他

以下问答来自北京大成（昆明）律师事务所高级合伙人   代晨

1、开发商承诺精装房，但没有达到宣传的效果，我能不能拒绝接房？

答：只有当房屋存在主体结构质量不合格，或者严重影响正常居住使用的情况下，购房者才可以拒绝接房。一般而言，精装房的“货不对板”问题，只能通过要求开发商承担保修责任的方式进行维权，即要求开发商按照约定交付标准进行整改，但不可以拒绝接房。

2、我家购买的地下停车位，靠墙特别近，上下车不方便，是否可以要求开发商退车位？

答：首先，要看开发商在宣传时是否完整披露。如果没有披露，您可以未披露足以影响决策的重大不利因素为由，要求开发商退还价款；如果已经披露了，就要看车位的尺寸是否满足国家和地方标准。一般而言，经过验收的车位，尺寸不会小于国家标准。此时，我们的建议是与开发商友好协商，争取更换一个同类型的车位。

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