售楼部人气冷清的原因找到了？现房也需大促！
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导语：
截至今年底，昆明主城五区计划交付的项目共有约26个（未统计保交楼项目）。
昆明楼市整理/制图
市场好的时候，没有现房。
如今，处处是现房。
本周，我们探访了近期已交付或即将交付的三个项目，分别是9月底交付的中海汇德里、11月16日开始交付的保利明玥半山，12月中下旬交付的筑友双河湾。
都说一份价格一分货，售价贵的楼盘就一定比价格更低的楼盘交得更好吗？
抛开地段因素，这样的交付属于房企的正常发挥吗？
进入现房/准现房之后，它们的销售情况会更好吗？
来看看这三个项目具体情况。
中海汇德里
该项目地段非常不错，原西南林大白龙校区校址，东二环外，白龙路上，属于世博板块与主城二环板块的交叉区域，靠近主城核心，片区发展较早，临近二环瑞鼎城-新迎商圈，同时距离5号线白龙寺站点700米左右（石闸站950米左右）。
沿着白龙路往南，经白塔路，可直接通往主城一环内（延安医院、恒隆广场等），而沿白龙路往北，1.6公里左右即可到达昆明世博园。
城市繁华与自然舒适皆可轻松切换。
2020年11月这宗土地拍卖，当时吸引了14家房企报名竞拍，最终中海经过110轮激烈竞价，溢价率高达107%，楼面起拍价5742元，最后成交价11912元。
（这也决定了本项目的售价，便宜不到哪里去）
整个小区82.33亩，容积率3.5，总共12栋楼，总层高28-33层，面积89~143平米，整体售价1.7~2w。
一个小细节，在现场和对外的推广中，该项目一直强调“0回迁”。
二环边，这样的基本指标算不错，可惜没有确定学校，得看明年划片的情况。
整体单价1.7~2.4w左右，精装交付，目前在售7、8栋（蝶式楼，三梯六户），1、2、9栋（板式楼，两梯四户）。
蝶式楼中：
89平米户型，总价160-165w，这个户型整体所剩不多，估计10套左右；
99平米户型，总价180-185w；118平米户型，总价220万左右；
（89平米三房户型，本项目的小户型还是更受欢迎些）
板式楼中：
108平米，总价200-205w左右；
118平米，总价250w；138平米户型330w左右
整体价格不算便宜，属于昆明中等偏上的价格水平，但因为有120平米以内的小户型，是目前二三环之间已成熟的板块中，门槛偏低的。（主要是跟北二环三环之间的项目对比）
置业顾问表示，“疫情放开之后，售楼部就不算冷了”，当下到访情况，周一到周五平均10组/天左右，周末30-50组之间。
该项目已于今年9月底正式交付。
该项目为中海TOP级产品线“汇德里”系首次在昆明落地，也是该系列的第6座产品，因本项目原始地形有一定坡度，整体打造了三个台地。
从交付的情况来看，公区整体还算不错：
最高区，也就是最东侧、离人行出入口（售楼部位置）最远的区域，拥有最大的台地和园林景观（约2000平米）。
业主既可以通过项目电梯上下，也有缓坡：
多个运动场地、社交休闲区域，多样化设施比较到位。
楼栋内部非常大气，一楼没有住户（架空），入户大堂空间阔气，硬装档次在线：
（一楼架空层）
（大堂硬装比较大气）
我们也在楼中间的入户连廊看了看：
（靠近中户厨房窗户这里，连廊位置专门做了防护窗）
（注意连廊位置墙面的涂料）
楼栋内外细节，公区配置，超出昆明大部分小区平均水平。
考虑到其售价，对于中海而言，只是正常发挥。
保利明玥半山
我们探盘当天，正值保利明玥半山交付前后。（11月16日正式交付，本文所拍照片均为11月14日拍摄）
与中海汇德里类似，整个项目地势不平，而中海做的是内部做了多个台地，而保利明玥半山则是直接盖在了“半山”上。
我们探盘当天（交房前两天），外围道路、两侧植被暂未完全弄好，可以理解。
（两侧围挡还没完全弄好）
保利明玥半山是保利置业与昆明交投联合开发，整体项目位于太平路一侧，三号线金马寺站距离项目150米左右（到坡下），而步行到小区门口还有200米左右，不算太远。
此前项目销售宣传“上了地铁9分钟即可到恒隆广场”，并非虚言。
本项目51亩左右，8栋楼，容积率4.4，整体虽然规模不大，但还是配建有金马小学（已经开学）。
小学就在小区正大门对面，通往小区的必经之路的另一侧就是小学的操场和校舍。
比起中海汇德里，保利明玥半山周边的城市界面稍微差一些，也因此，项目的售价相对更低一些，1.4-1.7w之间（精装）。
亲民友好的价格，也契合了当下刚需、刚改购房者的需求，销售速度不错，整体只剩下最后约100套左右在售了。
精装交付，最小户型92平米，总价155w左右，只剩五六套房源。
剩的比较多的是，114平米（两梯四户中户）总价170-180万，以及128平米以上的大户型。
可能也是因为项目销售进入尾声，售楼部客户不算多，平日到访客户也就是五六组的样子，周末客户多一些，但也只有10多组。
（再次注意：下文提到的交付情况不代表最终交付情况，探盘/拍照当天为交付前2天）
除了外围道路之外，整体小区以当下流行的深灰+浅灰配色，小区正大门拾级而上，多层植被+迎客松树造型+叠水景观。
从景观上来看，这样的设计是不错的；但不一定适合老人、轮椅、儿童椅出行。
从小区入园后有一休闲廊架、草坪区域，面积不算太大。
因小区楼栋排列影响，整体没有做太大面积的中庭区域，最大的绿化景观区当天正在搭建集中交付仪式的活动桁架，没有拍摄出较好的中庭效果。
（这一部分，正式交房探盘文章将另行在《云南好房》发布，可持续关注）
楼栋入户大堂和楼栋造型，与保利城高度类似。
总体来说，虽没有太出彩的部分，但也基本符合前期宣传，中规中矩。
筑友双河湾
当向置业顾问问询，“你们项目年底会大促吗？”
对方表示，“不会，本土房企，跟外来房企不一样，我们对资金回笼没有那么高的要求”。
似乎，也是那么个道理。
筑友双河湾，这个常年在昆明销售排行榜前三的项目，平均月销80-100套，连续多月在销售榜上。同时，拿地时间快接近10年了，成本优势叠加之下，它确实也不用太纠结任务指标/资金回笼。
销售人员表示，“最近一两个月平均每周300组左右到访”，这个数据即便是放在全昆明，也是比较突出的。
整体价格1.5~1.8w之间，这样的价格，同时还配套教育资源，这正是眼下昆明市场上的硬通货组合。
同时，大盘持续开发，加之板块内部无同类竞品（其他项目要么价格贵、要么没学校），也让该项目有了一定底气。
说回项目本身。
目前在售的A2地块位于佣金路和怡江路之间，临近距离售楼部所在的地块（也就是靠着广福路），1公里左右就有南悦城购物公园，临近同仁医院，生活配套已经相对成熟。
相对来说，A2地块，容积率4.3，整体105亩左右，拥有17栋高层住宅的规模，不算小。
但毕竟是热销项目，整体销售进度也比较快，2021年上半年开始销售，推测目前已销售7-8成。
根据学校划片，双河湾业主的孩子可上度假区第三小学和昆一中金岸分校。
户型大小都有，89-144平米户型，精装交付，两梯四户、两梯五户、三梯四户产品，价格也相对不高：
（98平米户型做了三房两卫）
这个地块预计12月中下旬交房，正在进行外围道路施工，小区内部非施工人员无法进入小区内部探查，但从小区外的观察来看，整体基本已经完工。
（注：本文仅代表探盘当天情况，不代表交付时情况）
从外围上看，楼栋相对之前筑友双河湾前期交付的地块更大气一些，窗墙比更高。
靠怡江路一侧的大门已经基本建设完毕，旁边一栋一楼的商业，工程人员告知“可能是售楼/接待中心”。
内部迎宾处还做了类似的造型，内部绿化正在进行养护，按时交付没有太大问题。
（其他绿化也都已经栽种完毕，养护阶段）
或许进入现房阶段后，销售情况还能更上一层楼。
在本次探盘的过程中，有销售人员提到“进入到11月后，楼市就明显冷了下来”。
“下半年，7-9月，售楼部人气还可以，但到了11月之后，来售楼部看房的购房者‘带着明显的【观望】情绪’，可能是在等年底的大促”。
现房重要，还是价格重要？
看来大众还是希望两者兼顾。
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