XX也没多少余粮了

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自从俊发开始频繁地进行股权交易、退地，以及出让项目以来，其便逐步从本地货储龙头的位置上退了下来。

截至今年三季度，本地货储方面的领头羊已经变为了另一家本土企业，云南康旅。

不过真正值得关注的细节，是多家房企手头存货的去化周期已不足5年。

一个有趣的问题出现了：难道各家房企就不担心未来会无房可卖吗？

根据第三方机构的统计，到三季度末为止，云南康旅已成为本地毋庸置疑的货储大户。

其狭义存量也即已取得预售的存量，加上广义存量也即已拿地但未开发的存量，合计约有338.5万方，遥遥领先于其他企业。

图源克而瑞昆明机构。下同

在其身后，招商蛇口与绿地控股的货储也相对充裕，前者存量约为239万方，后者则为205万方，双双跨过了200万方的准线。

但自此往下，大部分房企的存量情况就显得有些捉襟见肘了。

以货储较少的华夏阳光、新希望地产以及美的置业为例，其存量仅在30万方上下，与眼下昆明单月的商品住宅成交量差不多。

虽说随着市场流速的放缓，这点“余粮”能比之前撑得更久一些；但换算下来，其导向的还是一开始那个结论——多数房企的存货去化周期已不足5年。

实际上，根据第三方机构的测算，目前本地仅有云南康旅、绿地控股两家房企的存货去化周期在10年以上，而招商蛇口、建投、金地、碧桂园等少数几家超5年。

TOP房企中去化期最短的新希望，存量甚至仅能支撑20个月左右。

但这当中仍然存在一定的水分，那就是房企存量具体的区域分布。

就以云南康旅为例，按照机构统计，其有近半数的货储位于晋宁。

熟悉本地楼市现状的人都知道，眼下仅有主城四区的去化速度还能勉强维持，连呈贡都已显现疲态，更遑论周边区县市了。

因此即便是那些存量领先的房企，如果剔除掉去化难度较大的部分，其多少也面临着一定的后续供货压力，实情可能远比数字要来得更为严峻。

所以开头的问题还真不算是杞人忧天，因为按照一般逻辑，既然存货不多，那就该适当补货。

但年内至今，昆明主城的商住用地成交面积仅堪堪跨过110万方的门槛，房企心里到底在打什么算盘？

一个显而易见的原因无疑是信心的缺失。

从地方角度而言，近几年的土地推介会，算是把家底给全抖了出来，已无多少藏私；

而房企也已用降低拿地热情，将昆明的土地溢价率给压到了0。

都这样了还不愿意补货，只能归咎于房企心里也没底，不知道后市的销售能否撑起前期的投入。

不过真正让房企能稳坐钓鱼台的核心原因，还是在于其当前并不缺乏获取项目的渠道。

一方面，不想拿地≠不拿地。对昆明不少在建在售的项目而言，多少都牵涉到城市更新，这意味着其供地往往是连续性的，很多项目也因此呈现出了大盘态势。

对这部分项目的开发企业而言，该拿的后续用地还是要拿的；结合眼下较低的市场流速，也许靠这么一两个项目，便足够支撑其在本地的销售了。

另一方面，问题项目为房企提供了另一种开发操盘思路，而昆明也不缺相应资源。

某种程度上而言，这种通过盘活途径来开发项目的方式，比传统的招拍挂来得更为经济。

因为相关项目往往位置不错，也能省去前期的准备步骤，基本一复工便能无缝衔接售卖。

虽说这类项目在购房者端的接受度冷热不均，但既然正常拿地的项目卖得也就那样，区别好像也不大了。

反正现状是已有不止一家房企，在昆明土地市场上长期颗粒未收，但却依旧有新项目在面世。

还真应了那句老话：黑猫白猫，抓住耗子的就是好猫。

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相信到这里，已经能初步解答为何多数房企明明手上余粮已不多，却并不急于拿地这件事了。

但在“博弈”和“替代选项”这样的答案之外，其实还存在着另一个讳莫如深的原因——有的房企恐怕真的对昆明的后市不抱期望，开始打起退堂鼓了。

我们之前就聊过，已有不止一家全国性房企，开始谋划缩减在昆的投资开发规模，并不排除未来撤出昆明市场的可能。

归根结底，本地楼市表现出的购买力水准与潜力，对房企全盘的销售盈利支撑力度太过有限。从其角度而言，当然倾向于把有限的资金投向回报率更高的市场。

空口无凭，为了证明这一点，我们来看看横纵两个维度的数据对比。

首先是纵向上，我们选取了同一家机构的统计数据，用相关房企前三季度在昆的权益销售金额，除以其全国同口径业绩，得出了昆明市场对其的贡献值。

底图均源自克而瑞研究机构。下同

在第一梯队这一档，这个数字实在是有点小，像万科仅约1.3%、龙湖约为1.74%，中海和招商蛇口则更是仅有约0.7%和0.64%。

而就算是把范围扩大到第二梯队，也没有一家全国性房企的这一数字能跨过2%这条线；一直到权益金额降至300亿出头，局面才略有改观。

这揭示出一个残酷的事实：昆明目前的楼市购买力，不仅落后于一线巨头，恐怕与强二线之间也有着显著差距。

但还没完，更为扎心的结果还在于横向对比。

截至2022年末，南宁常住人口约为889.2万，福州则约为844.8万——两个省会的人口规模刚好一个排在昆明的前面，一个排在后面。

而仅以头部房企的销售业绩来看，两座城市在前三季度的表现均超过了昆明。

从左到右依次为南宁、昆明、福州

南宁的领先是全方位的，其TOP5房企的前三季度权益销售金额，处在20.23亿-38.67亿的区间内；

而昆明同口径TOP5房企的成绩单，仅有15.12亿-23.56亿——仅是这一部分，二者便拉开了近58亿的差距。

福州的领先则更多表现在头部房企的集中度上：在其前三季度权益金额销售排行榜上，第4名往后的房企的成绩，与昆明对位差距并不大，但前三甲的揽金度却明显高出一个量级。

如果同样选取TOP5房企的权益金额作比较，福州领先了昆明差不多84亿。

这样的横纵对比当然不够全面，但却也足够反映出一些问题。

当房企看到某座城市的业绩贡献率长期在低位徘徊，甚至不如同等人口规模的平行市场所提供的空间充裕时，那其选择也就不言而喻了。

回到最开始那个问题，担心未来无房可卖的前提，是某家房企还愿意在一地持续投入；如果前提都不成立了，那问题也就不再是问题了。

当然，倒也不用太过担心会有大批房企在未来撤出昆明市场，因为传言中萌生这一念头的企业，不过零星的一两家。

但弱势的种子一旦埋下，收缩的风向也就不可逆了，而且这一问题短期看无解。

只是不知道那些失去的市场份额，会在未来以其他形式回归，还是就此杳无音讯，沉寂下去呢？

希望答案是前者。

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