买个小户型拿来出租如何？昆明房子还值得投资吗？

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第266期的问答如期推出，本次精选了2023.12.10-2023.12.15的问题，希望能给大家提供参考。

1

新房

1、小陈老师，大华翠湖映新推出的楼王，单价都要到5万了，这个项目凭什么价格卖得那么高？

答：目前5万只是吹风价，还没开盘，实际这栋楼王260平米户型价格3万多，285平米户型装标更高一些，可能要到4万多。

还有个顶楼，超级大平层，价格就不一定了。

顶级豪宅需要满足的配置都已经具备：核心地段、极致产品、圈层属性、人文价值、资产价值。

越是高端居住区，越大户型价格越高，因为高净值人群购买力没有上限。

越是刚需住宅区，越小户型单价越高，符合刚需族急切上车心态。

即便放在全昆明，超过250平米的顶豪大平层也没有太多选项，大家都是3万以上的定价（即便放到现在也还没降价，说明有一定的高端客群支撑），还基本都是两三年前推出的产品和设计。而大华翠湖映是城市中心临近翠湖公园的项目，又是最新的设计和更高端配置，没道理卖得便宜呀。

2、请问预算是总价150万左右，三房，最好是新房，在靠近双塔区域可以选择哪个项目？

答：这个预算没有办法买双塔片区新盘（锦粼、凤起这些都是豪宅大平层），或许可以选旁边的二手房金地九樾。

新房的话，再往市中心方向一点，可以看下昆明站南侧的中铁诺德央玺春风，距离大悦城和双塔两个大商圈都只有1.5公里左右，往万达双塔只需要走小官路就可以到了，很方便。

这个项目被低估了。整个福德城改全是中铁诺德开发，可能也是因为整体规划太大，目前还处在开发初期，待到建成后，将是整个区域的地标型项目。

3、老师，100万左右的小户型，买来出租，有推荐吗？

答：新房，这个价格段买到的楼盘，位置稍微有点远。‍‍

更建议买二手，1号线、2号线地铁站沿线二手，差不多100w左右小户型（8-10年房龄上下）可以租1800~2200，相对的更小的45-70w的一室（含一室一厅）能租到1300-1900。‍‍‍‍‍‍‍

但最主要的是目前房租整体水平在下滑，今年三季度末，全国40个重点城市的房租指数环比降了0.99%，同比降了0.66%。其中昆明，三季度环比跌幅在3%，属于跌幅较大的。（贝壳研究院数据）

可以再观望下。‍‍

4、在青年大厦上班，看了很多次金茂府，189平370万，朋友又一直说等等，不划算。我在纠结住着我108平的小户型算了，还是去够一下置换？

答：盘的位置、配置都不错，对于市中心改善家庭非常适合，且最近金茂府的价格都不是很高，189平米户型你这个价格应该楼层不差。

如果特别喜欢可以下手。‍‍‍‍

5、请问下双河湾144平电梯入户的单价多少？值得入手吗？

答：这个是三梯四户产品，买下来235-260万左右。（这个户型的单价基本比其他普通户型贵500以上）

这个项目即将交付，整体位置适中，精装，且有学校。

若是这个预算段，同区域其他项目或许有单项比它更突出的，但相对来说都没他这么均衡全面，比如学校比它更好的有学宸府，整体小区配置比它高档但又价格更贵一点的龙湖揽境、朝朝暮暮、柳岸晓风。

6、你好。我想看看西边南边小户型的房子，需求就是相对安静点，小区绿化好点，离市中心不要太远，有学校。最好带2卫。有推荐的吗？

答：西边，89平米三房两卫，书香云海三期、锦绣山海二期。

南边，中铁诺德央玺春风98平米三房两卫，规划学校，交通非常方便。筑友双河湾98平米也是三房两卫，配套学校。

以上不一定满足你非常安静的需求。

另外，小户型做两卫选择也不多。

7、请问，小孩可能还要四五年才上学，青雲赋、学宸府和金澜锦翠怎么选？上班目前在市中心。

答：云大星耀学校整体水平略高于其他两个。

一定要读好学校的话更建议盘龙区五华区，即别把目标局限在南市区（最起码别局限在西山区）。

8、你好，我想买顶楼，因为不想被楼上吵，但是又感觉顶楼太高，有点纠结，老师有什么建议吗？

答：？？？

这个实在不行买上下两套吧。

暂时没有发现能够克服楼上吵的办法，看看装修公司有无办法吧，（记得绿城在建筑上有针对隔音单独的举措，但楼上硬是要吵估计也悬）

也可看洋房产品，这个顶楼不高，200w左右低预算买得到的中海云麓九里、金川府，可以看下。

9、老师你好，想问下山语桃源值不值得买，后续的配置是否会建起来

答：洋房价格八九千。

其实内部小区交房环境还可以的，但是周边的道路和之前宣传的公园没弄好。（疑似旁边有个高压线塔之类的，很难处理，导致工程进度慢）。

若要在呈贡买洋房，新房除了它、金茂，还有斗南板块的海荣、卓越，看你更喜欢哪个位置了，

10、旭辉铂宸府明年12月交房的，可以买吗？

答：产品真的优秀，有学校，也有商业（但延期到明年开业），距离地铁站不远，整体还不错。

位置上稍微靠杭瑞高速，这是大缺点。

可以考虑。

2

二手房

1、老师，昆华医院附近学区房求推荐，小学+初中最好，二手新房都可以，谢谢

答：昆明市的初中就读不对口户籍，对口小学学籍，要求先上小学再升到对应初中。

具体来看就近的优质小学，红旗小学，顺城高级公寓、新月花园、顺城豪庭等等，即可满足中等居住需求，也有学校。‍‍‍‍

武成小学，今年新划入进去的次新房，空间俊园（两万五以上，价格很贵），富春花园。

新房方面，距离比较近的，艺城春城九号、金茂府，但学校上不一定能够满足你需求。

2、海伦堡中央广场的二手房怎么样？价格大概多少？

答：筒子楼哈。

非回迁房地块，大户型1.4-1.6w左右，小户型报价1.9-2w（很难实际成交）。

具体项目情况看这篇文章，“天生王者，沦为青铜”，二环内高价盘现在也只要1万1了‍‍‍

如果有1.8w以上的预算直接看建投春城华府，如果有1.5w左右预算还可以对比一下云投景苑（还配套有书林二小）。‍‍‍‍‍‍‍

3、老师中海汇德里的二手房在哪买？

答：二手找小区门口中介看就行。‍‍‍‍‍

但该项目今年下半年才交付，二手卖家即便是有，房产证未满两年的情况下增值税多了5.6%，不划算。

4、同德昆明广场A区出了一套86平的小户型，楼层不佳，4楼。现在价格到了1.5w一平左右，这个作为投资（用公积金贷款+出租）和考虑未来孩子读书（孩子计划生育中），值得入手吗

答：这套房子是价格很合适的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这个三室带家具家电可以租到2800-3500之间，租金水平在全昆明都是不错的。‍‍‍‍

同德板块房价已经算非常坚挺了，但还是出现了松动，这几天翡翠湾（也是同德附近、也能上金康园小学）一套85平米户型20楼的房源，报价128万，也是比较低的价格。

年前会有部分房东扛不住资金压力低价抛售房源，确实是买入二手不错的时机。

但若是这套房子你都不一定住，那么选它的一居室就可以。（租金可以，也能读书，最重要是不占用太多资金）‍‍‍‍‍‍‍

5、万科大都会二期怎么样？适合入手吗？

答：小区蛮好的，绿化不错，小区位置临河视野开阔，对面又是巫家坝，距离现有的商业中心（南悦城、海乐世界、海乐城等）都不远。

若是本身就在广福路周边工作上班可以选它。就品质来说，万科大都会比周边的同类型次新高层小区品质很多（与金科、蓝光甚至是巫家坝里面部分小区相比）。

但二期业主买入的时候已经不算便宜，现在对外出售价格1.4~1.6w之间。若是还想对比其他，这个价格也能买到不错的其他区域的新房，另外再往南走一点，银海樱花语、都铎城邦、星河庄园之类的二手洋房也差不多是这个价格，可对比一下。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

3

其他

以下问答来自北京盈科（昆明）律师事务所  田玄玄高级合伙人

问：小区电梯内的广告收益，应当归谁所有？

答：根据《民法典》第二百七十四条之规定，小区的电梯属于业主共有。根据《物业管理条例》第五十四条及《住宅专项维修资金管理办法》第二十七条之规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金滚存使用，也可以按照业主大会的决定使用。

此外，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定，考虑到物业公司经营共有部分需要付出额外的经营成本，如时间、人力、财力等，在分配共有部分收益时，应当依照公平原则对物业公司给予合理的分配，以弥补其因此额外产生的经营成本，剩余部分应当归全体业主共有。

二、出售被法院查封的房屋，房屋买卖合同是否有效？

针对该问题，审判实践中存在两种观点：

1.第一种观点认为，房屋买卖合同有效，原被告均为完全民事行为能力人，签订合同是双方真实意思表示，所签订的合同条款不违反法律行政法规的强制性规定，虽然不能过户，不影响合同的效力，故合同有效。

2.第二种观点认为，房屋买卖合同无效，民法典第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让，原被告房屋买卖合同关于房屋过户转让事项的约定，违反了法律强制性规定，应属无效。

司法实践中多数观点认为该合同有效，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的被法院查封的房地产不得转让，系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制，并不因此影响房地产转让合同的效力。因此，买卖双方签订的房屋买卖合同不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应为有效合同，但是可能会因过户障碍导致无法实现合同目的。此时双方可以根据合同约定及法律规定，根据各自的过错程度主张违约责任。

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