“天生王者，沦为青铜”，二环内高价盘现在也只要1万1了

导语：

昆明城中最可惜的地段是哪？

有人说“这个好地段tm就是被烂尾楼耽误了”。

明明有四通八达的路网，地铁三号线，还有老牌中心商圈小西门，还有诸多三甲综合医院和公园，更有小初高各种一流强校。

按理来说，人民西路的天花板远比北京路上的同德商圈更高。

本期来看看一二环之间，人民西路附近的次新二手房。

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（下文中的图片均为云南好房、昆明楼市团队小伙伴苹果/华为手机拍摄，无调色）

或许是碰上了烂尾楼，或许是开发节奏不太对，总之，这里缺了一点天时地利人和。

每次走到人民西路上都要“一声叹息”，明明这么好的地段怎么就那么坎坷：

（人民路壹号广场商业停摆中）

人民路壹号广场，商业烂尾，住宅没有房产证；

医大广场，土地被查封，没有土地证；

北大资源接手医大后续，没有土地证不说，商业又烂尾；

新盘融创人民路1979，一度停工（现在又复工了）；

更远一点的，经典双城，临人民路边还有一大片空地，至少已有6年没有动静，还有佳兆业广场等等……

人民西路的明天还能好起来吗？

踩盘当天中午，我们一行人来悦云天地某家傣味餐厅吃饭，工作日午饭时段座位能够基本坐满，而且地下停车场的车位也颇为紧张。

推测是保利、云投几大写字楼的上班人群。

已经聚集起的企业以及办公人群，这让我们对该区域的未来城市新面貌甚至二手房后市有了更多的底气。

遗憾的是，今天这篇文章乃是高密度“筒子楼”荟萃，堪称时代的印记。

若小伙伴们的需求是优先居住的通风采光大于地段的便利性，那今天的项目就不太适合啦。

一环附近，今天聊的几个项目在地段上简直无敌，来看下图：

最靠一环（环城西路）的医大广场，人民西路南侧已经形成自有小商圈的保利六合和云投中心尚苑，靠西园路待建商圈（海乐世界）的云投中心景苑、海伦堡中央广场。

本文提到的具体房源价格如下：

医大广场

医大广场，原昆明医学院本部校址，2015年年底交付。

就位置来说，医大广场是交通最方便的，紧靠人民西路和换成西路，真正的一环边。

但可惜也是命运多舛，自身的二期被售出后商业烂尾不说，自身到现在还没有土地证不说（后文会提）。

1、小区环境

（红色箭头处为小区正大门）

（入住多年，小区正大门还没完工，也是奇葩了）

小区有11栋，两列排布，从外围看上去难免觉得挺密的，但步入小区中间，两列住宅中央有一条中庭景观带，绿树成荫，也听不到外围车辆来往的嘈杂。

（楼栋确实略有点密）

故我们走入小区还觉得小区挺闹中取静。

绿化有一定的设计，休闲座椅也挺多，中庭还有水景，绿化长势不错，不过可惜的是水景维护不到位，显得比较脏。

整个浅黄色的外立面，比较耐看，没有特别明显的年代感，且都是落地窗，比较透亮。

入户大堂有挑高，楼道内也贴有瓷砖（最难得的是步梯间也贴了瓷砖），楼道内的硬装比室外公区更上档次。

2、户型与房价

户型方面，小户型也不少（两房），最便宜的一套118万（66平米户型，不带车位）。

（73~76平米两房户型）

2梯4户（两个单元），以及3梯6户、4梯10户。

另有70~82平米的两房，总体选择比较多。（单价可按照1.7~1.8万计算，实际成交多在1.7万内）

因业主当年购入车位成本较高（15~20万），故这个小区的住宅与车位捆绑销售的情况比其他项目更明显一些（相当于房价上也要加上这么多）。

我们也去精装房内看了一下装修标准，没有特别大的亮点。

也确实是因为小区楼栋布局没有南北错开，导致就算是南向房，采光也一般，室内较暗。

3、居住管理

其实该小区作为医学院旧址（还有相关单位的团购房），以及周边各大医院较多相关职工居住，居住氛围应该不差。

但不得不承认，医大广场的管理真的较差。

物业费2.35元/月/平米，不知名物业公司。

（小区主要出入口和楼栋门都没有关）

基本从小区大门再到楼栋单元门，基本没有受到阻碍，这样的“敞开式”小区，我甚至联想到了之前我们在低价项目中写到呈贡蓝光天娇城。

（一楼架空，有蓝色围挡，实际没有利用起来）

但电梯内居然完全没有广告，也是让两位研究员出乎意料。

一楼没有住户（均为架空层），但一楼也没有设施，安装了蓝色围挡，观感上显得稍微不协调。

4、购房风险

总体上来看，120~130万这个价格段能够在昆明一环地铁口附近购入两房，还是非常适合年轻家庭的。（但自身没有配套学校，临近划片）

但该小区还有个较大问题，即土地被查封（没有土地证）。

因前期开发商问题（估计北大资源博泰城也有这个问题），该项目虽然已经下了房产证，但是房产证上标注“该不动产存在土地查封”。

也就意味着项目的二手房能够过户，但是绝大多数情况下银行不支持贷款。

但也有中介说他们有特殊渠道可以正常贷款。（毕竟人家做这行的，不能贷款相当于没有流动性，中介就无法盈利）

（楼栋对面的北大资源博泰城商业未完工）

另外，小区北侧北大资源博泰城商业暂未投入运营（主体建筑完工，外立面/内部装修暂未弄完），且与小区之间的道路暂未被当做停车场，不确定什么时候弄好，也有一些不确定因素吧。

保利六合

个人觉得，保利六合的楼栋是真的难看。

（“土色”外立面）

颜色难看，且窗户还小，在本身就是筒子楼的建筑结构上，在室外看这些小窗户就更显得“憋屈”了。

1、小区环境

与医大广场不同，保利六合这个小区，本身就是开放式小区。

住宅地块位于a3地块，有6栋住宅，靠人民西路边上还有4栋公寓和1栋写字楼（保利中心）。

另一位研究员直接说“房子明明不老，怎么还会设计成开放式？实在不能理解”。

不过，小区虽然为开放式小区，内部公区绿化面积不算多，主要以硬质道路为主，但小区的管理，相对比医大广场更好多了，并不显得嘈杂（除了公寓楼栋）。

（左侧还有个宠物便便池）

小区内部非常整洁，楼栋单元门需要门禁出入，且楼栋单元大堂有休闲座椅和服务台（但没有值班管家），但楼道内没有贴墙砖，普通的大白墙不耐脏。

小区内还设计了室外泳池（没有水，已经荒废）。

最令人惊讶的是它的绿化维护是本文提到的几个小区中最好的，体现在路边的灌木修剪整齐，小区内部无异味（有宠物厕所），园林长势层次分明等等。

2、户型与房价

与今天提到的大部分小区类似，户型真是一言难尽。

三梯六户、三梯八户设计。

（三梯六户楼栋平面图）

小户型都是中户，次卧+卫生间+厨房都是二次采光，客厅本身有设计阳台，但全部拉通后，约等于没有阳台，生活晾晒只能通过狭长的设备阳台，衣物不能晒干只能“阴干”。

（部分窗户略小）

就这样，这类78~80平米的两房户型还要140万+，140万以内基本没有房源。

整体价格1.7~1.9w之间。

2013-2014年项目一手房销售的时候，该项目的售价实际上是偏高的，当时是精装房交付，售价1.1-1.2w，车位更是高达25w+。（甚至精装公寓都要1.4w）

前文提到客厅设计有阳台（但全部拉通），这样的情况也存在在其他户型中，部分次卧/厨房位置都有半赠送阳台（也全部拉通了），这样的结果就是虽然实际使用没有什么阳台，但整体的空间公摊小了很多，推测在20%以内。

（赠送面积还是比较明显的，图来自搜狐焦点）

(78平米户型的阳台就只能这样了)

3、居住管理

小区一楼多数为底商，烟酒超市、理发店、快递点之类，或许是工作日的工作时间，小区显得比较安静（相较北大资源博泰城而言）。

在11栋楼下还有街道办以及党群活动场地。

物业公司为开发商自己的保利物业，物业费2.2元/月/平米，不算便宜。

在每栋楼下都有关于保利物业红色物业示范项目的标识，也看到关于10月23日举办“10月便民服务日”的活动（推测是每月都有），包括项目经理接待、免费磨刀、缝补衣物、擦皮鞋、清洗地毯等事项。

并且我们在8栋入户大堂的显著位置也看到了该楼栋的公共能耗费用明细，整体让人感觉非常规范。

比如1-6月间，每月的电梯用电费用是698~984元不等，电梯维保费是1.2万多元……

结合前文提到的小区绿化，相对来说，保利六合项目的物业服务水平，真的已经非常不错了。

4、购房风险

保利六合拥有较大体量的回迁房。（原六合村城改项目）

我们在看房途中也发现有回迁户将多套房源同一价格出售的情况，但优势是价格低于市价。

1.5w出头便可买到。（确实很划算）

开放式小区也有不少问题，写字楼、公寓楼、社区底商与小区住宅混杂一起。

另外，也发现小区的部分问题，比如2楼居民安装防盗网，回迁房楼栋楼道内停放自行车，还有业主钉钉子在外墙上，以便在窗外晒东西等等。

云投中心

云投中心两个地块，尚苑靠近人民西路（悦云天地背后），景苑靠近西园路。

而与今天提到的小区最大的不同在于，云投中心配套有学校（书林二小西苑分校+幼儿园，最早宣传是市三幼旗下），兼顾日常通勤、便利商圈和教育资源，综合性比较强。

学校距离两个地块不足百米，临近下午放学时间，鱼翅路两旁（除小学外还有市三幼）都是接小孩放学的家长。

（除云投外，今日提到的另外三个小区大概率划片到棕树营小学、春苑小学之一。）

1、小区环境

从外围看，小区的楼栋辨识度较高，其他项目都是黄色为主，而云投两个地块均是上半部浅蓝涂料+下半部红棕色墙砖的楼栋外立面。

（云投景苑）

但是也是因为浅色的外墙，风吹日晒后，各种污渍就非常明显了。

不耐脏。

外立面窗墙比较高，落地窗。

室内就会比普通的窗户更明亮一些。（相对于保利六合来说）

景苑因为地块更大，有7栋住宅，有个较大的中庭。（虽然容积率5.69，但绿地率达到了惊人的53%，没错就是绿地率）

（上面2图均为尚苑）

而尚苑只有4栋，容积率6.3，基本没有较大的绿化区，基本都是楼栋间的绿化，虽说也有各式各样不同的树种搭配绿化，但整体面积略小，加上灌木修剪不到位，显得比较普通。

楼栋内部也比较普通，“大白墙”，地砖也不是特别“时尚”，稍显过时了。

2、居住管理

进出小区需要门禁卡，也有保安值守，但是内部一楼均为商业，包括类似早教/培训机构、洗衣店、快递点、小超市这类。

好在进出的单元门是关着的。

但像景苑这边内部还有些酒店（实在不理解），导致小区实际上与开放式小区并没有太大差别。

小区绿化覆盖率较高，但修剪不到位，已经看不出层次感，步入小区内部也能闻到一些植物潮湿腐败的味道，故觉得比较杂乱，环境还需优化。

电梯间广告较多。

另外，作为当年红庙村的城改项目，云投中心景苑也不可避免的有1000户左右的回迁户。（这个地块整体1700户左右，也就是说景苑大部分是回迁房）

3、户型与价格

早期的小区小户型居多，不像现在的楼盘起步就是三房。

云投中心还有59、65平米的一室一厅户型。

两室户型偏大，80-93平米。（但相应的房间也更大一些）

故这个小区的两室户型起步价高于今天我们聊到的其他小区。

尚苑因位置更靠人民西路，且没有回迁房，故整体价格略高于景苑（500~1000元），最便宜的一套87平米两房，报价156万。

而景苑93平米的两房，还有报价136万的（也是最便宜一套，证不满两年，房东包税），但没过两天，中介小伙伴就发来“这套房源132万已经卖了”的消息。

在另一家中介也看到有126万左右80平米两房户型，差不多挂出三四天就售出。

也由此可见在这个价格段，云投中心还是比较具有竞争力的。

大部分两房户型均是中户，93平米户型为北向端户，客厅、一间卧室、厨房均朝北，仅有一间卧室朝东/西，采光没问题，但是日照不足，非常明显的缺陷。

此外，云投两个地块在一手销售时均为毛坯交付，而今天提到的另外几个项目都是精装交付。

4、购房风险

因已经配套有较为完善的教育资源，已经成型的商业配套，相对来说，云投景苑、尚苑并无太大风险。

需要注意的事项与保利六合类似，回迁房以及半开放式小区。

总体来说，得亏保利和云投的商业已经成型，否则人民西路更是没法看。

海伦堡中央广场

与云投景苑仅相隔西园北路的海伦堡中央广场，那是这个区域最新的项目。

2017年年底入市，起初售价1.3w左右（回迁房地块，毛坯房源），2018年推售精装房就已经卖到1.7w~1.9w。

房龄新，就意味着证不满两年。

同时，该小区目前虽然住宅已经交付，但云山路以北、临近西园北路的商业还尚未完工，是个大工地，周边道路虽然非常通畅（也有公交车），但两侧停满车辆，电线乱搭，居住环境待完善。

1、小区环境

从楼栋外立面来看，海伦堡的风格还真是一脉相传：海伦堡中央广场的楼栋与海伦国际（海德区）的楼栋实在是太像了，都是红褐色外立面+灰绿色玻璃。

商品房（澜香苑地块）2020年年底交付，有6栋住宅，也是分为东西两列分布，楼栋中间有个5000平米左右的中庭。

小区内部比较干净，绿化上大型乔木不算多，没有老小区那种绿化很茂盛的感觉，但因较大片的草坪，整体看着比较清爽。

小区正大门也比较大气，内部有迎宾水景（不过没开），中庭内部设计有休闲廊架和锻炼设施，有塑胶跑道，比起前文提到的几个项目，海伦堡中央广场的设计明显更符合当下潮流（毕竟更新）。

因小区略有坡度，导致部分地面略有开裂，类似塑胶场地后期也有修补痕迹。

虽然是新小区，但周围社区底商种类全且全部开业了（也可看出该小区入住率不错），生活应该挺方便。

2、居住管理

小区主大门靠云山路，这里有保安值守。

但侧门，也就是车行出入口，虽有保安值守但不需要门禁，可以非常方便的直接通行，加上单元门也没关，感觉还是不够安全。

（这个侧门可以不用刷卡就进去）

在小区内已发现有住宅改成商业用途的。

另外，小区在设计上也有bug，比如一楼的住户窗户外与小区外围的绿化之间完全没有隔离区域，一楼住户隐私性被严重干扰。

3、户型与价格

从楼栋外观上也可发现，虽然这个小区是较新的小区，但依旧是3梯/4梯9户的塔楼。

最小面积85~90平米左右的三房。（个别特殊低楼层有2房，但出售的极少）

（纯南向小三室）

同时整个小区均以100平米以内的小三室居多。（但也有南向端头小三室）

来看海伦堡物业租售的房源：

还真是不便宜哈。

我们在小区外中介门店看到一套精装房源亏本出售的，澜香苑100平米，152万。

另外也有140平米大户型，220万左右出的，价格也是1.5w多，但再便宜的价格就没有了，可见商品房地块目前的“底”在哪。

但最重要的是，该小区因回迁房地块业主成本价与商品房购入价相差悬殊，更导致整个小区的二手房价格【极其】混乱。

回迁房地块的商品房95平米户型128万（毛坯，类似房源1.2~1.3w），更有回迁户拿出回迁房销售，甚至还有低至1.1w的（这部分房源暂时都没证）。

4、购房风险

现阶段小区交付入住才2年不到，但物业管理已有一定缺失。

加上目前回迁房暂时没证（现在交易有风险），后期一旦可正常交易，对正常商品房价格是否有冲击，待定。

但另一方面，又不得不承认海伦堡中央广场的商业建成之后，不仅为周边业主带来便利，也将与保利中心、悦云天地一样吸引更多商务办公人群。

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天生王者没错，房子盖得太丑、周边烂尾太多，也真的会沦为青铜。

谈及人民西路/一二环之间的次新房小区，同行的小伙伴都不约而同说“房子盖得真不咋地，浪费了这么好绝佳的地段”。

如果不是这个地段和配套，那肯定卖不了1.7w+。

但就地段来说，也并非完美无缺，整体区域的居住环境和烂尾楼何时能够解决呢？

END

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